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Avec notre expert en diagnostic immobilier, Romain Baldassarre.
Nos experts du diagnostic immobilier vous accompagnent.
Bon à savoir
Le plomb est un matériau qui a particulièrement été utilisé dans la composition des revêtements de biens immobiliers construits avant 1949. Par exemple, des peintures à base de plomb sont encore présentes dans les vieux immeubles en copropriété. Ce qui représente un risque sanitaire pour les occupants du bien.
La loi du 29 juillet 1998 impose aux biens immobiliers construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949 d'établir un « État des Risques d’Accessibilité au Plomb » ERAP. Il doit être effectué par un expert. Cette loi a été remplacée par l’arrêté du 27 avril 2006 avec le nouveau nom du diagnostic obligatoire plomb. Son second nom est Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). L'obligation de réalisation de l'expertise du bien est appuyée par le Code de la Santé publique avec l'article L1334-8.
| Parties du corps attaquées par le plomb | Effets d'une exposition régulière |
|---|---|
| Système nerveux | Troubles de l'humeur et perte de mémoire, diminution des capacités cérébrales et atteinte des nerfs |
| Reins | Perturbation des fonctions d'élimination, insuffisance rénale chronique |
| Sang | Anémie : baisse des globules rouges & effets sur la pression artérielle |
| Système digestif | Coliques de plomb et autres douleurs abdominales |
| Autres | Hépatiques, endocriniens, problèmes de grossesse et effets négatifs sur la fertilité |
Bon à savoir
Le constat de risque d'exposition au plomb réalisé dans le cadre d'une vente immobilière est valable durant 1 an, et 6 ans pour la location. S'il s'avère que le diagnostic immobilier est négatif, la validité du diagnostic plomb est illimitée.
Le diagnostic immobilier plomb avant travaux a également une durée de validité illimitée. Il correspond à un constat conçu dans le cadre de travaux prédéfinis.
Si l'expertise plomb est absente du DDT, le vendeur encourt 300.000 € et une peine de 2 ans de prison après enquête de la DGCCRF. Dans le cas d'une vente d'une résidence, l'acheteur peut décider d'intenter une action en justice pour un prix de vente inférieur ou même d'annuler la transaction. Si des traces de plomb dangereux sont éventuellement détectées et que le propriétaire n'effectue pas les travaux nécessaires. Alors, le préfet peut lui en ordonner l'exécution ou le faire d'office.
En cas de détection d'une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm², et que le plomb est exposé, le propriétaire doit alors :
Un diagnostic pour les immeubles d'exposition au plomb est également disponible, également pour les immeubles d'habitation construits avant 1949.
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Durant la visite du diagnostiqueur pour la réalisation du CREP comme d’autres diagnostics. Il examine l’ensemble des revêtements du bien immobilier. Il se concentre sur ceux ayant de fortes chances d’être composés de plomb :
Chaque zone se nomme Unité de Diagnostic.
Le diagnostic immobilier plomb se réalise en 6 étapes distinctes :
Les rayons X émis détectent les raies résultantes du spectre de fluorescence "K" et "L" spécifiques pour ce type de matière. Cela concerne également les surfaces en profondeur comme les canalisations en plomb.
À la fin de l'inspection du bien, le diagnostiqueur remet au propriétaire un rapport. Il lui indique la présence ou non du plomb dans ses revêtements.
Si la présence est avérée grâce au diagnostic du plomb, un seuil réglementaire est prévu pour définir la dangerosité de l’état du bien immobilier. Ce seuil est de 1 mg/cm² de concentration de plomb au maximum. Il prend en compte l’état de dégradation des équipements.
Si la présence dépasse le seuil autorisé, le propriétaire/bailleur doit obligatoirement en informer le futur acquéreur ou locataire. Si des peintures du bien sont considérées comme trop dégradées, des travaux doivent être entamés par le propriétaire.
Une Unité de Diagnostic est reliée à une classe de 0 à 3 qui définit l'état de dégradation de la zone par le plomb :
| Classe 0 | Classe 1 | Classe 2 | Classe 3 |
|---|---|---|---|
| Concentration inférieure à 1mg/cm² | Non dégradé ou non visible | Etat d’usage | Dégradé |
Il est primordial de sécuriser le logement à usage d'habitation, à travers le recouvrement des revêtements au plomb. Voire leur suppression pour éviter la dégradation du bien. Le propriétaire doit contacter dans les plus brefs délais une société spécialisée dans les travaux de plomb. Ces travaux comprennent le traitement des poussières de peintures au plomb, ainsi que le traitement des déchets.
Cette expertise immobilière avant travaux sert à protéger les ouvriers sur le chantier face aux expositions directes comme l'intoxication auxquelles ils sont confrontés quotidiennement.
Comme pour le constat de risque d'exposition au plomb d’un bien immobilier pour la vente ou location, des travaux par des entreprises spécialisées seront obligatoires si la présence de plomb dépasse le seuil maximal autorisé. Il est nécessaire d'éviter les risques d'intoxication. Il est par ailleurs obligatoire pour des travaux ou démolition, à l'instar du repérage amiante.
Pour la réalisation d'un diagnostic immobilier plomb avant travaux, la méthodologie du diagnostiqueur est la suivante :
Bon à savoir
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) avant travaux ou démolition doit être remis au maître d'œuvre un mois maximum avant la date de début de chantiers. Cela lui permet de mieux apprécier les mesures à prendre concernant le retrait et traitement du plomb en conformité de la législation.
Dans ce cas, le CREP concerne uniquement les parties communes des immeubles d'habitation construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Pour les biens construits après 1949, cela n'est pas obligatoire. Mais vous pouvez tout de même demander au syndic de vous en présenter une copie à titre d'information auprès des locataires.
Cependant, pour la location, il ne doit pas être mis à jour en cours de bail, ni être présenté de nouveau en cas de tacite reconduction. Si le diagnostic n'est pas présenté à la signature du bail, le locataire peut se retourner contre le propriétaire bailleur du bien. En cas de présence de plomb avérée avec un seuil supérieur à 1 mg/m2, le propriétaire devra payer des dommages et intérêts et devra annuler le bail sur demande du locataire.
Source : Dimo Diagnostic au
| Prix moyen | |
|---|---|
| Tarifs T2 | 120€ TTC |
| Tarifs T3 | 200 € TTC |
| Tarifs maison 3 pièces | 225 € TTC |
| Tarifs maison 5 pièces | 275 € TTC |
L'absence de diagnostic plomb lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier construit avant 1949 peut entraîner des conséquences graves pour toutes les parties impliquées. Le vendeur, le diagnostiqueur et le notaire peuvent tous être tenus responsables et faire face à diverses sanctions. Voici un aperçu des sanctions spécifiques qui peuvent s'appliquer à chacun en cas de non-respect de cette obligation légale essentielle.
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