Vice caché immobilier : définition et impacts de la garantie

Vice caché immobilier : L’achat d’un bien, qu’il soit neuf ou ancien, ne protège pas les acheteurs d’un vice-caché. Lorsqu’un bien immobilier est vendu, il se peut qu’un problème non apparent lors de l’achat soit repéré. Dans ce cas précis, plusieurs solutions s’offrent à l’acquéreur. Mais comment qualifier un vice ? Quels sont les recours et sanctions possibles ? Dimo Diagnostic répond à toutes vos questions sur le vice caché immobilier aujourd’hui !

Qu’est-ce qui est considéré comme vice-caché ?

Un vice-caché est une malfaçon. Cela signifie que c’est un problème rendant l’usage du logement incomplet. Tout ce qui aurait pu dissuader l’acquéreur d’acheter la maison ou l’appartement peut être considéré comme un vice caché immobilier. Il doit évidemment avoir été présent avant la vente. Le vendeur n’est pas toujours au courant de la présence d’un défaut. Il se peut alors que lui aussi ait été victime de ce vice caché immobilier. Peuvent donc être considéré comme tel :

• La présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente
• L’absence d’eau courante
• Une dalle de béton fissurée
• Le défaut d'homogénéité du carrelage
• L’humidité et le défaut d’étanchéité
• Le caractère inondable d'une maison
• Les fondations défectueuses de la maison

Cependant, pour être réputé comme défaut caché, quatre critères doivent être cochés :

1. Être antérieur à la vente
2. Ne pas en avoir connaissance lors de la vente
3. Ne pas être apparent
4. Diminuer très fortement l’usage du logement ou le rendre inutilisable

Après avoir repéré le défaut, il faudra utiliser la garantie vice-caché prévue dans les articles 1641 et suivants du Code Civil. Il faudra alors prouver tous les points précédents.

Dans le cas où le vendeur vous aurez donné toutes les informations nécessaires concernant ce vice caché immobilier avant la conclusion de la vente, ainsi, il ne sera pas possible de faire un recours. C’est aussi le cas pour les points négatifs relevés sur les diagnostics immobiliers. Si vous achetez en toute connaissance de cause, alors vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur. La garantie des vices cachés ne fonctionnera pas.

Prévenir les vices cachés immobiliers

Il est possible de réduire les chances de faire face à un vice caché immobilier en effectuant des visites et expertises approfondies du bien immobilier avant l'achat.

C'est notamment pour cela que certains diagnostics immobiliers sont obligatoires. Voici là liste de tous les diagnostics étant ou pouvant être obligatoire lors de la vente d'un logement :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
• Diagnostic électrique si l'installation a plus de 15 ans
• Diagnostic gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
• État des risques et pollutions (ERP) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
• État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
• Mesurage loi Carrez
• Diagnostic de repérage mérules : uniquement si le logement est situé dans une zone sous-arrêté préfectoral.

Quel délai pour vice caché immobilier ?

Si un défaut au sein du logement est effectivement détecté, l’acheteur du bien a un délai de 2 ans pour agir. Il a donc 24 mois pour user de sa garantie à compter de la découverte des vices cachés ! Une expertise immobilière devra se faire pour confirmer l’état du logement. Elle marque généralement le début du délai d’action. Il faut tout de même savoir que ces 2 ans d’actions post-découverte doivent se situer dans les 30 ans suivants l’achat du bien.

S’il fait appel à la garantie, l’acquéreur devra passer par un avocat pour procéder à une ouverture de procédure. L’affaire sera ensuite gérée par le tribunal de grande instance.

En revanche, au plus le temps passe au plus le nouveau propriétaire aura du mal à rassembler toutes les preuves pour prouver les vices.

Quels recours possible pour un vice caché immobilier ?

Avant d’entamer une quelconque procédure judiciaire, il est très important d’en discuter d’abord avec l’ancien propriétaire. Il est impératif de contacter cette personne via un courrier recommandé. Si, lors de ce premier échange, aucun accord n’a pu être trouvé, alors la contestation se continuera au tribunal.

Pour vérifier et faire état du vice-caché, il est conseillé de faire appel à des experts immobiliers certifiés.

Le vendeur particulier est susceptible d’avoir ajouté une clause de non-garantie dans le contrat de vente. Il convient donc de se renseigner avant d’intenter toute action juridique. Dans le cas où un telle clause est bien présente, l’ancien propriétaire du bien est protégé et ne risque de devoir des dommages et intérêts. Toutefois, si la mauvaise foi du vendeur peut être prouvé, cette clause peut s’annuler.

Attention, le recours effectué peut autant se faire envers un vendeur particulier qu’un vendeur professionnel. Cependant, un vendeur professionnel risque plus qu’un particulier.

Mais pourquoi ?

Il existe une présomption de connaissances des vices liée à la professionnalisation de la vente. Contrairement au vendeur particulier, le professionnel ne peut pas se protéger avec une clause de non-garantie. De plus, veillez à ne pas confondre vendeur professionnel et agent immobilier. Ce dernier n’est qu’un intermédiaire entre le vendeur réel et l’acheteur.

Quelles sanctions l’acquéreur peut obtenir à l’encontre du vendeur ?

Si le vice est bien prouvé et que les actions ont été menés dans les délais impartis, l’acquéreur pourra demander des dommages et intérêts ou encore d’autres contreparties.

Tout d’abord, d’après l’article 1644 du Code Civil, l’acheteur pourra demander l’annulation du contrat de vente ou la réduction du prix de vente.

Dans le cas où la vente est résilié, le bien immobilier devra être rendu dans un état correspondant à l’état d’origine. Le vendeur devra de son côté rembourser l’acheteur. Il n’est pas impossible d’une annulation de vente soit rejetée si elle est considérée comme étant une décision disproportionnée. Si la décision est une réduction du prix de vente, la perte de valeur causé par le vice devra être estimée. Elle est notamment estimée grâce au montant des travaux évalué. Des dommages et intérêts pourront aussi être réclamés. D’autant plus si la mauvaise foi du vendeur est prouvée.

Vendre en l’état, une solution ?

Une vente en l’état d’une maison ou d’un appartement est aussi possible. Mais qu’est-ce que cela signifie ? Pour le vendeur, cela veut dire que son bien est vendu tel qu’il est à un instant donné. Il ne fera donc pas de réparation pour l’améliorer. Il faudra alors faire très attention aux vices apparents et cachés. Il est fortement conseillé de procéder à une contre-visite afin de détecter ces derniers et d’éviter de mauvaises surprises. Une vente en l’état oblige tout de même le vendeur à effectuer tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Il doit aussi informer l’acheteur de tous les défauts dont il a connaissance.

Que Faire en Cas de Découverte de Vices Cachés ?

Lorsqu'un acheteur découvre des vices cachés dans le logement, il a un délai de 2 ans pour engager une action en justice. Pendant cette période, il devra se faire accompagner par un avocat, qui l'assistera tout au long de la procédure devant le Tribunal de Grande Instance. Si ce délai de 2 ans est dépassé, l'action en justice est prescrite, ce qui signifie que l'acquéreur ne pourra plus réclamer de dédommagements.

Pour en savoir plus : 

• Vice caché maison : procédure, responsabilité, diagnostics