Que vérifier avant d'acheter un appartement ? Checklist [Guide]

Que vérifier avant d'acheter un appartement ? L'achat d'un appartement est une décision importante qui nécessite une réflexion approfondie. Pour vous aider à faire le bon choix, nous avons dressé une liste de 10 points essentiels à vérifier.

De la comparaison des prix du marché immobilier aux contraintes de la copropriété, cette checklist vous guidera dans votre processus d'achat.

Que vérifier pour l’achat d’un appartement ancien ? 🤔

La composition du lot :

Consultez le règlement de copropriété pour connaître :

• le nombre de pièces,
• la destination des pièces spécifiques,
• le numéro de lot,
• la situation dans l'immeuble,
• ainsi que les numéros des éventuels lots annexes tels que les caves, parkings ou chambres de service.

La disposition des pièces :

Lors de la visite, examinez attentivement la disposition des pièces.

• Assurez-vous que la séparation jour/nuit est bien pensée et que les pièces peuvent accueillir votre mobilier.

• Vérifiez également l'exposition du logement pour vous assurer de la luminosité à différentes saisons.

La qualité des équipements :

• Intéressez-vous à l'installation électrique et éventuellement celle du gaz. Demandez les diagnostics correspondants obligatoires lors de la vente.

• Vérifiez les sanitaires, la plomberie, l'installation de chauffage et utilisez la robinetterie, les radiateurs, les ouvertures et les volets pour tester leur bon fonctionnement.

• N'oubliez pas de demander à voir les éventuelles caves ou parkings pour vérifier leur accessibilité, éclairage et sécurité.

La validité des éventuels agrandissements :

• Si des travaux d'agrandissement ou d'aménagement ont été réalisés par un précédent propriétaire, vérifiez que les informations correspondantes sont bien reportées dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété.

• Assurez-vous que les travaux ont été effectués avec autorisation. Cela pourrait être préjudiciable à l'acheteur et la copropriété pourrait exiger leur restitution.

La faisabilité des travaux envisagés :

• Si vous envisagez des travaux, assurez-vous qu'ils sont réalisables en vérifiant les contraintes du règlement de copropriété.

• Consultez un spécialiste si besoin pour s'assurer que les travaux ne contreviennent pas aux règles.

• Prenez en compte que certains travaux pourraient nécessiter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

L'existence de nuisances :

• Vérifiez que le quartier n'est pas trop bruyant, en particulier si l'appartement est situé au 1er ou 2e étage et donnant sur une avenue ou un boulevard.

• Prenez en compte la proximité de commerces, bars ou restaurants au rez-de-chaussée qui pourraient générer des nuisances sonores.

• Visitez le logement et le quartier à différents moments de la journée et renseignez-vous auprès des voisins.

La préservation de l'environnement :

Si le logement dispose d'une belle vue, assurez-vous qu'aucune construction future ne viendra la gâcher. Consultez le Plan local d'urbanisme (PLU) ou le Plan d'occupation des sols (POS) à la mairie pour distinguer les zones habitables des zones non constructibles.

Que vérifier pour l’achat d’un appartement neuf ? 🧐

L'achat d'un appartement neuf est une démarche spécifique, car le bâtiment n'est pas encore construit. Il s'agit d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA) qui nécessite la signature d'un contrat de réservation avec le promoteur. Avant de signer ce contrat, il est essentiel de vérifier certains éléments obligatoires pour garantir la sécurité de l'opération.

Cela comprend :

• une description détaillée du logement,
• son emplacement dans l'immeuble,
• le prix prévisionnel,
• la date de signature chez le notaire,
• et la date de livraison.

Une annexe technique accompagnant le contrat doit également être prise en compte. Le délai de rétractation offre l'opportunité de lire attentivement tous les détails du contrat.

Le promoteur peut exiger un dépôt de garantie, dont le montant est encadré par la loi. Il est plafonné à 5 % du prix de vente, ou à 2 % si le délai d'attente est inférieur à 2 ans. Avant de signer, il est important de se renseigner sur la réputation et la solidité financière du promoteur. Ces précautions sont essentielles pour mener à bien votre projet d'achat d'un appartement neuf en toute confiance.

Le profil de l’appartement

Avant d'acheter un appartement, il est important de procéder à une inspection minutieuse pour évaluer son état général. Voici ce qu'il faut vérifier :

• Murs et plafonds : examinez les murs et les plafonds à la recherche de fissures, de peinture cloquée ou de taches qui pourraient indiquer des problèmes d'humidité, de mauvaise ventilation ou d'infiltrations.

• Plomberie et robinetterie : vérifiez l'état de la plomberie et de la robinetterie en ouvrant les robinets et en actionnant la chasse d'eau.

• Installations électriques et de chauffage : contrôlez les installations électriques, en vous assurant notamment de la présence d'une prise de terre et d'un disjoncteur général. Vérifiez également le bon fonctionnement des installations de chauffage.

• Isolation : en plus des informations fournies par le diagnostic de performance énergétique (DPE), vérifiez si possible l'isolation phonique avec les autres appartements et l'extérieur. Revenez visiter l'appartement en fin d'après-midi ou en début de soirée pour évaluer le niveau de bruit et de circulation.

• Disposition des pièces et exposition : faites attention à la disposition des pièces et à leur exposition en utilisant la fonction boussole de votre téléphone. Les étages élevés offrent généralement plus de luminosité et moins de nuisances sonores.

Les droits et devoirs de la copropriété

L'achat d'un appartement implique de devenir copropriétaire des parties communes de l'immeuble. Voici ce qu'il faut vérifier :

• Statut des parties communes : vérifiez le statut des différentes parties de la copropriété.

• Procès-verbaux des assemblées générales : demandez à consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour vous informer sur l'état de l'immeuble et les travaux prévus. Soyez particulièrement attentif aux postes importants tels que le ravalement, l'ascenseur ou la toiture, qui peuvent entraîner des frais considérables.

La possibilité de faire des travaux

Si vous envisagez d'entreprendre d'importants travaux dans l'appartement, vérifiez que le règlement de copropriété autorise ces modifications. Gardez à l'esprit que même une fois les autorisations obtenues, les travaux doivent respecter les horaires réglementaires pour ne pas perturber la tranquillité du voisinage.

Certains travaux, tels que la création d'une nouvelle salle de bains, doivent être déclarés aux services fiscaux. Ils peuvent en effet augmenter la valeur locative de l'appartement.

L'environnement de l'appartement

Avant d'acheter l'appartement de vos rêves, prêtez attention à l'environnement dans lequel il se trouve :

• Voisinage : n'hésitez pas à rencontrer les voisins de palier et des étages inférieurs et/ou supérieurs pour vous présenter et vous faire une idée de l'ambiance de l'immeuble. Adressez-vous également aux commerçants du quartier pour obtenir des informations sur l'ambiance et d'éventuels problèmes de voisinage.

• Stationnement et commodités : évaluez les possibilités de stationnement pour vous et vos visiteurs, ainsi que la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. Soyez attentif aux commerces situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, car ils peuvent entraîner des troubles du voisinage. Vérifiez également le règlement de copropriété pour savoir si de futures implantations sont autorisées ou non.

• État des immeubles environnants : observez l'état des immeubles environnants. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner d'importantes nuisances.

Évaluation du juste prix sur le marché immobilier

Déterminer le juste prix d'un appartement peut être difficile, surtout si vous avez eu un véritable coup de cœur. Heureusement, il existe plusieurs moyens de se renseigner sur les prix immobiliers dans la région :

• Consultez les annonces immobilières, qu'elles soient publiées par des particuliers ou des professionnels, en ligne ou dans les agences immobilières du quartier. Ces annonces peuvent vous donner une indication des prix pratiqués. Certains sites spécialisés offrent également des bases de données pour consulter les prix.

• Renseignez-vous auprès de votre notaire ou de la chambre des notaires. Vous pouvez également utiliser des baromètres immobiliers en ligne, fournis par les notaires, qui fournissent des informations sur l'état du marché, les niveaux de prix et les tendances, mais principalement pour le marché de l'ancien.

• Utilisez des sources officielles telles que Patrim, la base de données en ligne de l'administration fiscale. Veuillez noter que pour y accéder, vous aurez besoin de votre numéro fiscal et de votre identifiant.

Coût global de l'appartement

Outre le prix d'achat de l'appartement, d'autres coûts doivent être pris en compte :

• Les frais d'agence immobilière, si vous passez par une agence. Ces frais varient généralement entre 5 et 10 % du prix de vente, mais ils peuvent varier d'une agence à l'autre.

• Les frais de notaire, qui comprennent différents impôts et taxes collectés pour le compte des administrations. Dans l'ancien, ils représentent environ 8 % du prix de vente, tandis que dans le neuf, ils sont généralement de 2 à 3 %.

• La taxe foncière et la taxe d'habitation (qui sera progressivement supprimée d'ici 2020), basées sur la valeur locative de l'appartement. Vous pouvez demander aux propriétaires actuels de vous fournir ces informations.

• Les charges de copropriété. Le vendeur doit vous fournir les derniers relevés annuels de charges, et il est important de vérifier s'il y a des travaux importants prévus.

Les vices administratifs :

En plus des vices cachés, il est possible de rencontrer des vices administratifs, tels :

• qu'un vendeur qui n'a pas déclaré la modification d'un mur porteur,
• ou la fermeture d'un balcon.

Dans la mesure du possible, renseignez-vous auprès du voisinage, de la copropriété et des autorités locales sur d'éventuels travaux réalisés par le propriétaire. Cela vous évitera d'avoir à engager des recours si des problèmes surviennent après l'achat de l'appartement.

Les diagnostics immobiliers

Lors de l'achat d'un appartement, il est essentiel de prendre en compte les différents diagnostics immobiliers obligatoires réalisés par le vendeur. Ces diagnostics vous fourniront des informations précieuses qui vous éviteront d'avoir de mauvaises surprises après l'achat, telles que des problèmes d'isolation ou une installation électrique défectueuse.

Voici quelques-uns de ces diagnostics :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire et fournit des informations sur la consommation énergétique du logement, y compris le chauffage, l'eau chaude sanitaire et éventuellement la climatisation. Il évalue également l'impact de cette consommation en termes d'émissions de gaz à effet de serre et fournit des conseils pour économiser l'énergie. Des recommandations de travaux peuvent être incluses si vous envisagez d'améliorer la performance énergétique de l'appartement.

• Le diagnostic loi Carrez est également obligatoire et indique la superficie précise des parties privatives de l'appartement.

• Le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d'exposition au plomb) n'est obligatoire que si l'appartement a été construit avant le 1er janvier 1949 et vise à détecter la présence de revêtements ou de peintures contenant du plomb.

• Deux diagnostics obligatoires doivent être réalisés si les installations datent de plus de 15 ans : le diagnostic électricité et le diagnostic gaz, qui concernent respectivement les installations électriques et de gaz.

• Le diagnostic termite concerne uniquement les appartements situés dans des zones géographiques contaminées ou susceptibles de l'être.

• Le diagnostic ESRIS (État des servitudes risques et d'information sur les sols) n'est obligatoire que pour les appartements construits dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques ou de pollution.

Les projets d'urbanisme

Il est important de se renseigner sur les projets d'urbanisme prévus à court ou moyen terme dans le quartier ou l'arrondissement où se situe l'appartement que vous envisagez d'acheter. Vous pouvez contacter la mairie ou consulter les informations en ligne.

• Cela vous évitera d'avoir des surprises désagréables, comme la construction d'un nouvel immeuble qui obstruerait la vue depuis votre balcon ou l'ouverture d'un bar qui perturberait la tranquillité du quartier.

• D'un autre côté, des projets d'aménagement ou d'extension des infrastructures de transport peuvent valoriser votre bien immobilier.

L'état du réseau mobile et internet

De nos jours, il est difficile de se passer d'une connexion internet et d'un bon réseau de téléphonie mobile. Avant d'acheter un appartement, il est donc important de vérifier l'état du réseau dans la zone concernée.

L'Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (Arcep) fournit une carte des réseaux mobiles sur son site internet, avec des informations sur la qualité des services des différents opérateurs.

Pour l'internet fixe, plusieurs sites vous permettent de connaître le débit offert par les différents fournisseurs en fonction de la situation géographique de l'appartement.

Que vérifier pour l’achat d’un immeuble ? 🤨

Lorsque vous envisagez l'achat d'un immeuble, il est essentiel d'accorder une attention particulière à certains aspects spécifiques pour garantir la qualité et la fiabilité de votre investissement. Voici les points de vigilance à prendre en compte :

• État de la façade, des gouttières et des chéneaux : effectuez une inspection visuelle de la façade de l'immeuble ainsi que des gouttières et des chéneaux. Soyez attentif aux fissures, à la rouille ou à la corrosion, car cela peut nécessiter des travaux de réparation.

• Toiture : si possible, examinez la toiture depuis le trottoir en face de l'immeuble. Si vous avez accès aux combles, profitez-en pour vérifier l'état de la charpente et du sol à la recherche de traces d'humidité ou de dommages éventuels.

• Parties communes : lors de la visite, accordez une attention particulière aux parties communes de l'immeuble. Recherchez les fissures sur les murs, les signes d'humidité ou tout autre problème structurel qui pourrait nécessiter des réparations ou des travaux de rénovation.

• État des escaliers : vérifiez l'état des escaliers de l'immeuble, notamment leur solidité, leur stabilité et l'absence de dommages. Assurez-vous qu'ils sont conformes aux normes de sécurité en vigueur.

• Compteurs électriques : vérifiez que le nombre de compteurs électriques correspond à celui des lots de l'immeuble. Si ce n'est pas le cas, il faudra envisager leur installation.

Que vérifier avant d’acheter un appartement : pourquoi faire ?