Vente local commercial : étapes, locataire, estimation

Vente local commercial : Le local commercial est un lieu destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Comme tous les biens immobiliers, il peut être vendu. La vente d'un bien commercial est désignée sous le terme de cession de local commercial.

Quelles sont les étapes pour vendre un local commercial ?

Avant de pouvoir vendre dans des locaux commerciaux, le vendeur doit effectuer les étapes suivantes :

• Détermination du prix des locaux commerciaux : L'estimation du prix de vente des locaux commerciaux est cruciale pour les vendeurs. En effet, il ne faut pas surestimer le prix au risque de ne pas trouver preneur. Mais il ne faut pas le sous-estimer au risque de le vendre en dessous du prix réel.
• Offre de vente : Le vendeur doit informer les acheteurs potentiels du prix fixé et des conditions de vente. S'il vend un espace commercial loué, le locataire doit être informé du projet de vente de l'espace.
• Signer le compromis de vente : même si elle est facultative, cette étape est fortement recommandée. Le compromis de vente permet aux deux parties de convenir du prix et des conditions définitives de la vente. L'avantage de ce document est qu'il peut conditionner la conclusion de la vente à la réalisation de certaines choses.
• Signer l’acte de cession du local commercial : cet acte de vente matérialise la cession du fond de commerce. Il doit être rédigé avec attention et relu avec soin par le vendeur et par l’acquéreur. L’acte de vente d’un local commercial doit aussi spécifier le prix et les conditions de vente.

Estimer le prix de vente d’un local commercial : comment faire ?

Contrairement au prix d'un appartement ou d'une maison, le prix de vente d'un local commercial n'est pas fixé en fonction du nombre de mètres carrés. Le prix de vente des immeubles commerciaux est estimé en fonction des critères suivants :

• La situation du bien. La rue est-elle passante ou non ? Y a-t-il des transports en commun à proximité ? Un parking ? L’environnement est-il concurrentiel ?
• L’agencement du local. Combien mesure la surface au sol ? Et la surface de vente ?
• L’état d’entretien du local. De quand date les derniers travaux de rénovation ? Est-il conforme aux normes ?
• Les dispositifs de sécurité du local. Comporte-t-il une alarme, un extincteur, etc ?

Afin de mener à bien la vente du local commercial, l'acheteur et le vendeur doivent s'entendre sur le prix de vente. Attention : Selon que le local commercial est vendu ou l'ensemble des éléments contenus dans le local (matériel, mobilier, outillage, dénomination des produits…), l’opération sera différente. En effet, si vous souhaitez vendre toutes les composantes des locaux, vous devez continuer à vendre fonds de commerce.

Vente murs commerciaux loués : les particularités

Il arrive souvent que des propriétaires de locaux commerciaux louent leur bien par le biais de baux commerciaux. Tout ça dans le but que des tiers puissent exercer leurs activités professionnelles. Cependant, afin de développer un nouveau projet ou pour des raisons économiques, le propriétaire peut désirer vendre son bien en cours de bail. Il peut tout à fait vendre le fonds de commerce loué, à condition d'en informer le locataire afin que ce dernier puisse exercer le droit de préemption.

À cet effet, il doit adresser au locataire un courrier recommandé, avec récépissé ou remise en main propre. Cette lettre doit indiquer :

• Le prix de vente.
• Les conditions de vente.
• Le texte des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Le locataire peut exercer son droit de préemption dans le mois qui suit la réception de la lettre.

Vente local commercial : les 5 diagnostics immobiliers obligatoires

Lors de la vente d’un local commercial, certains diagnostics immobiliers sont obligatoires et à la charge du propriétaire. Cinq diagnostics devront être effectués :

1. DPE Tertiaire : Ce diagnostic immobilier est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 pour la vente et la location. Il sert à informer les futurs acquéreurs des performances énergétiques du bien immobilier sur les énergies qu’il consomme.
2. Mesurage Loi Carrez : Dès lors où le bien est en copropriété, le diagnostic loi Carrez est obligatoire quelque soit son année de construction. Ce diagnostic immobilier est uniquement obligatoire dans le cadre d’une vente.
3. ERP (État des Risques et Pollutions) : Il fait partie du dossier obligatoire à remettre à vos futurs acheteurs. Il permet de mettre en avant les risques encourus ou non par une parcelle où se situe un bien immobilier. Il est aussi obligatoire pour la vente ou la location d'un immeuble bâti ou non bâti.
4. Diagnostic technique amiante (DTA) : Ce repérage indique à l’acquéreur la présence du composant dans certains produits du bien immobilier. La présence de matériaux amiantés au sein d’un immeuble représente un risque quotidien pour la santé des habitants et travailleurs.
5. Diagnostic termites : Le repérage termites, appelé plus communément état relatif à la présence de termites, a pour objectif d’informer l’acquéreur sur la présence de ces parasites au sein du logement.

La réalisation de ces diagnostics permet de conclure une vente en toute transparence. De cette façon, ils évitent des poursuites judiciaires et des remises en cause du prix fixé.

Vendre fonds de commerce : le locataire en place est-il prioritaire ?

Obligation d’information du locataire

Lorsqu’un propriétaire décide vendre son lot commercial, il doit obligatoirement informé le locataire en premier lieu. Cela devra être fait par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La lettre de notification devra impérativement contenir le texte suivant :

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

« Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »

Le locataire disposera d’un mois pour user de son droit de préemption.

Ventes exclues

Certaines ventes d’immeubles commerciaux ne profitent pas de ce droit de préemption :

• Vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial.
• Vente unique de locaux commerciaux distincts.
• Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
• Vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
• Vente d'un local à l'époux/se du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux/se.

Modification de l’offre

Si le propriétaire veut baisser son prix ou vendre le local à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur il devra notifier le locataire. Pour ce faire, il devra utiliser le même procédé que la toute première offre. C’est-à-dire qu’il devra une nouvelle fois adopter le biais de la lettre recommandée. Cette fois encore, l’offre sera valable un mois après réception.

Réalisation de la vente

Dans le cas où le locataire accepte l’offre, la vente devra être réalisée dans les deux mois qui suivent.

Si le locataire a recours à un prêt, il devra en informer le vendeur au moment de la notification. Ici, la réalisation de la vente devra se faire sous quatre mois. Il s’agira du temps que l’acheteur fasse toutes les démarches pour son prêt.

Si le délai de 2 ou 4 mois expire, alors l’acceptation de l’offre de vente ne sera plus valable.