Si vous avez acheté un logement à loyer modéré par le passé ou si vous hésitez à investir sur ce type de bien, vous connaissez sans doute les étapes principales de la procédure. Chaque immeuble a ses propres règles, mais la plupart suivent le même schéma. Cet article a pour but de vous donner un aperçu de ce à quoi vous devez vous attendre lors de la vente HLM. Qui peut en bénéficier ? Quelles sont ses limites ? Quelles sont les obligations ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
Qui peut acheter un logement HLM ?
Le processus de vente HLM vise à financer la construction de nouveaux logements sociaux. Ces ventes devraient également permettre aux communes de prendre en main leur développement et de les rendre plus attractives pour les acheteurs de logements.
Notez que le dispositif Prêt Action Logement apporte des financements pour acheter HLM.
Les logements à loyer modéré ne sont pas destinés à tout le monde. Ils ne sont destinés qu'aux acheteurs éligibles qui sont locataires de ces derniers depuis au moins 2 ans et sous réserve d'acceptation du bailleur social pour un motif qui devra être justifié.
En cas de refus du bailleur social, c'est à lui d'engager une procédure s'il souhaite expulser le locataire. Dans ce cas, et seulement dans ce cas, le locataire peut exiger la vente de son logement et demander qu'un tribunal décide de son prix. Si le bailleur social accepte la demande, c'est à lui de convenir avec le locataire d'un prix ou de demander à un tribunal d'en fixer le prix.
Quelles sont les limites de la vente HLM ?
La loi sur la vente de logements sociaux, dite loi "vente HLM", permet aux organismes de logement social de vendre leurs logements à des prix nettement inférieurs à la valeur du marché et destinés aux ménages à faibles revenus. Cependant, cette loi est limitée à plusieurs égards.
Une condition relative à l'âge des logements
La loi stipule que seuls les logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par l'organisme de logement social peuvent être mis en vente. La date prise en compte est celle du transfert de propriété (contrat), et non celle de la construction initiale.
En outre, une commune peut décider d'interdire les ventes datant de plus de trois ans en adoptant un accord intercommunal ou un arrêté municipal. Ce pouvoir peut être utilisé par les communes où il y a une pénurie de logements sociaux.
Comment initier le processus d'achat HLM ?
La procédure pour devenir propriétaire d'un logement HLM peut être longue et complexe. Mais elle doit être menée à bien afin de devenir propriétaire de votre logement social. Si vous êtes déjà locataire d'un logement social, vous devez d'abord contacter votre gestionnaire ou votre bailleur social pour demander la vente de votre logement.
Les organismes HLM qui vendent leurs logements ont dressé un inventaire de leurs biens à vendre. Cet inventaire est disponible sur leur site internet ou à l'accueil de ces organismes.
Le logement social est régi par les règles du mutualisme. Un locataire peut devenir propriétaire d'un logement en souscrivant à une offre d'achat, appelée "offre de vente". Ce projet est soumis à l'accord de l'organisme et vous pouvez soumettre votre demande en ligne.
Si vous souhaitez acheter un logement social, vous pouvez consulter la liste des logements à vendre et contacter un organisme HLM. Si vous êtes déjà locataire de ce logement, vous devrez contacter directement votre bailleur social (voir la procédure pour devenir propriétaire HLM). Une fois votre demande acceptée, l'organisme vous informera que vous avez été retenu pour l'offre d'achat.
Que faire si vous souhaitez acquérir un logement HLM ?
Si vous êtes sur la liste d'attente pour un logement social, vous pouvez consulter la liste des logements sociaux disponibles et contacter l'organisme qui les gère. Si vous souhaitez devenir propriétaire et que vous n'êtes pas encore locataire d'un logement social, vous devrez passer par différentes étapes :
- S'inscrire à un HLM auprès d'une collectivité locale ou d'un organisme HLM (établissement public).
- Recevoir une lettre d'offre de votre collectivité locale ou de votre organisme HLM.
- Accepter cette lettre d'offre et signer un contrat de bail avec votre bailleur social.
- Attendre de recevoir une offre d'achat de votre logement avant de procéder à l'achat.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre en copropriété HLM
Il existe des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien immobilier en copropriété. Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels spécialisés. Ils sont valables pendant 3 ans après leur date d'émission. Si vous êtes copropriétaire et que vous souhaitez vendre votre appartement, vous devez faire réaliser un diagnostic immobilier obligatoire avant la vente.
Voici les diagnostics immobiliers qui sont désormais obligatoires avant de vendre un bien en copropriété HLM :
- Diagnostic amiante
- Diagnostic performance énergétique
- Diagnostic plomb
- Diagnostic termites
- Diagnostic gaz
- Diagnostic électricité
- Métrage Loi Carrez
Le vendeur doit les présenter au notaire lors de la signature de l'acte de vente. Si ces diagnostics ne sont pas disponibles, ou s'ils ne sont pas valables, alors la vente sera annulée et les dommages éventuels seront à votre charge en tant que vendeur.
L'acheteur demandera au propriétaire d'un logement HLM ces documents :
- L'état des différentes parties. Il s'agit d'un document indiquant la taille de chacun des lots à vendre, ainsi que leur situation et leur état.
- Le règlement de copropriété. Il s'agit des règles qui s'appliquent à tous les résidents.
- Le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle. Il contient des informations sur la situation financière et les travaux prévus.
- Une copie du procès-verbal relatif à la vente de l'appartement. S'il n'y a pas de problème, ils doivent être délivrés dans un délai d'un mois à compter de la date de présentation.
- Des devis détaillés. C'est à vous de savoir si vous avez des réserves à leur sujet avant de signer un accord de principe (ou une lettre d'intention). Ils peuvent être modifiés par une assemblée générale extraordinaire avant la signature d'un contrat de vente.
Si vous êtes surpris par les diagnostics immobiliers obligatoires dont vous avez besoin pour vendre votre logement, vous n'êtes pas le seul ! En effet, de nombreux propriétaires ne savent pas qu'ils doivent en disposer avant de pouvoir mettre leur logement sur le marché.
Pour votre vente HLM, le vendeur du logement doit fournir un diagnostic immobilier obligatoire. Ce document est un diagnostic formel exprimant tous les éléments qui sont censés être aux normes concernant votre future vente de copropriété.