Vente appartement particulier : 5 étapes, transaction, annonces

La vente d’un appartement entre particulier n’est pas une chose aisée. C’est une transaction qui nécessite l’intervention d’un notaire et d’un avocat. Pourtant, elle fait partie des transactions immobilières les plus courantes. Avant de vous lancer, voici quelques conseils pour vendre son appartement à un particulier.

Comment trouver un acheteur pour son appartement ?

Il peut s'avérer difficile de trouver un acheteur sans agent immobilier. Les sites d’annonces immobilières sont un bon point de départ. Ils vous permettent de déposer une annonce gratuite et de la faire diffuser sur des sites spécialisés. De cette manière, vous pouvez toucher un public très large.

Une fois votre annonce diffusée, vous pouvez entamer une campagne de prospection par courrier, téléphone ou internet. N’oubliez pas d’inclure dans la description de votre appartement les éléments qui peuvent en faire un point fort : des équipements modernes, une vue imprenable, un environnement calme, une proximité de commerces ou d’établissements scolaires…

Enfin, n’oubliez pas de vous déplacer pour rencontrer vos contacts. Cela permet de se rendre compte visuellement des atouts de votre appartement et d’éviter les mauvaises surprises.

Comment bien présenter son bien sur Internet ?

Pour rendre une annonce immobilière séduisante, il convient de respecter un certain nombre de principes d’écriture. Une bonne description est indispensable.

Le rédacteur doit tenir compte des différents types de lecteurs potentiels. Il peut s’agir d’un investisseur, d’un investisseur étranger, d’un locataire, d’un emprunteur ou encore d’une famille souhaitant s’installer dans une nouvelle ville.

Pour chaque lecteur, il convient de présenter les avantages de l’appartement en donnant les caractéristiques essentielles :

• Les points forts du logement doivent être mis en avant, tout comme sa situation géographique. L’annonce doit également comporter les caractéristiques de l’immeuble, son implantation, son nombre d’étages, la possibilité de stationner en sous-sol ou dans un parking souterrain.
• Il est aussi très important de respecter des règles de rédaction spécifiques. Il faut impérativement que le nom de l'annonce soit percutant. Pensez à utiliser des mots clés pour identifier la nature du bien.
• Il est aussi conseillé d'utiliser un langage simple et clair. Tous les termes techniques ou juridiques doivent être associés à des synonymes. Cela permettra une meilleure compréhension de l'annonce.
• Le rédacteur doit fournir des informations détaillées sur les caractéristiques du bien, ses avantages et ses inconvénients. Le lecteur doit pouvoir se projeter dans cet environnement.

Les 5 étapes de la vente entre particulier

Étape 1 : Effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires

Afin de vendre son appartement dans les meilleures conditions, le vendeur doit impérativement transmettre un dossier de diagnostics techniques au notaire. Il comprend :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : c'est un diagnostic immobilier obligatoire à la vente et à la location depuis le 1er janvier 2011. Il permet d'informer les futurs locataires ou acquéreurs de la performance énergétique des énergies (électricité, fioul, gaz, bois…) consommées par le bien. L'expertise énergétique informe également l'autre partie des émissions de gaz à effet de serre. Dans le cadre du protocole de Tokyo de 2007, la France s'est engagée à réduire radicalement ses émissions de carbone. Cela impliquait de trouver des maisons énergivores appelées écrans thermiques.
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 : mesure l'exposition aux risques d'exposition au plomb qui peuvent être rencontrés dans l'immobilier et les parties communes des complexes d'appartements.
• Repérage d'amiante avant vente : indique le niveau d'exposition à l'amiante qui peut être rencontré sur la propriété ainsi que dans les parties communes du complexe d'appartements.
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans.
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans.
• État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.
• État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.

Le vendeur doit aussi donner les détails suivant à l’acheteur :

• Surface privative du lot de copropriété : mesurage loi Carrez
• Diagnostic de repérage mérules : uniquement si le logement est situé dans une zone sous arrêté préfectoral.

Étape 2 : Créer ses annonces immobilières

Mettre son bien en vente sur internet

Pour créer une annonce immobilière vous pouvez vous rendre sur différents sites d’annonces immobilières gratuites. Il existe des sites spécialisés par région (Lyon, Marseille, Bordeaux…) ou des sites d’annonces généralistes comme www.pap.fr ou www.leboncoin.fr.

Il vous suffit ensuite de choisir le type de bien que vous souhaitez mettre en vente (appartement, maison, terrain, bureau…). Ensuite, vous pourrez remplir les informations techniques et fiscales (l’adresse du bien, la surface habitable…) et de mettre en ligne les photos de votre bien.

Ces photos devront être prises avec un appareil numérique et de qualité. Il est important de garder une copie de vos photos sur un disque dur externe afin d’éviter toute perte de données.

Il est ainsi recommandé d’utiliser des fichiers au format JPG ou TIFF, la taille du fichier ne doit pas excéder 2 Mo et la résolution d’impression doit être au minimum de 300 dpi (dots par pouce).

Vous pourrez aussi utiliser les réseaux sociaux tels que Facebook, Instagram ou Twitter, et se sont même dotées de leur propre site Internet dans le but d’attirer les locataires potentiels.

Mettre son bien en vente dans des journaux

Il est possible de publier une annonce dans un journal local. Cette solution n’est pas la plus efficace, mais elle est bon marché.

Étape 3 : Négocier avec l'acheteur potentiel

La présence des diagnostics immobiliers et l’absence d’anomalies électriques, de gaz etc vous permettront de négocier avec les acheteurs potentiels. En effet, au moins il y aura de travaux à effectuer, au moins l’acheteur aura un fort pouvoir de négociation.

Étape 4 : Signer le compromis ou la promesse de vente

Étape clé d’une vente appartement particulier, cette signature a lieu avant la signature du contrat de vente. Le compromis est une promesse synallagmatique. Qui dit synallagmatique, dit engagement et obligation réciproque. Ainsi, dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien ultérieurement, tandis que le vendeur s’engage à céder.

Étape 5 : Signer l'acte de vente chez le notaire

Également appelé titre de propriété, c’est un contrat qui est authentifié par un notaire. Il conclut la vente entre un acquéreur et un vendeur. L’acte de vente suit le compromis ou la promesse de vente.

Les pièges à éviter lors de la vente d'un appartement entre particuliers

Vendre un appartement entre particuliers peut sembler une bonne idée pour économiser sur les commissions des agents immobiliers, mais il y a des erreurs courantes à éviter pour réussir la vente. Voici quelques-unes des erreurs les plus fréquentes :

1. Mauvaise évaluation du prix

• Erreur : Surévaluer ou sous-évaluer le bien peut éloigner les acheteurs potentiels.
• Solution : Faire une analyse de marché approfondie ou faire appel à un professionnel pour une estimation précise.

2. Négliger la préparation de l'appartement

• Erreur : Vendre un bien en mauvais état ou mal présenté peut réduire l'intérêt des acheteurs.
• Solution : Effectuer les réparations nécessaires et désencombrer l'espace pour le rendre plus attrayant.

3. Ne pas fournir de photos de qualité

• Erreur : Publier des photos de mauvaise qualité peut diminuer l'attrait de votre annonce.
• Solution : Utiliser un appareil photo de bonne qualité ou faire appel à un photographe professionnel pour des images attractives.

4. Ignorer l’importance des documents administratifs

• Erreur : Ne pas avoir tous les documents nécessaires prêts peut retarder la vente ou causer des problèmes juridiques.
• Solution : Préparer tous les documents requis à l’avance, comme les diagnostics techniques et les preuves de propriété.

5. Mauvaise communication avec les acheteurs potentiels

• Erreur : ne pas répondre rapidement aux questions ou aux demandes de visites peut faire fuir les acheteurs intéressés.
• Solution : Être réactif et disponible pour répondre aux demandes des acheteurs potentiels.

6. Sous-estimer les frais associés à la vente

• Erreur : Ne pas prendre en compte les frais comme les diagnostics immobiliers, les frais de notaire, ou les travaux de préparation peut affecter le budget.
• Solution : Prévoir un budget pour couvrir tous les frais liés à la vente.

7. Ne pas sécuriser la transaction financière

• Erreur : Accepter un paiement sans vérification adéquate peut entraîner des fraudes.
• Solution : Utiliser des méthodes de paiement sécurisées et vérifier la solvabilité des acheteurs.

8. Manque de promotion de l'annonce

• Erreur : limiter la visibilité de l'annonce peut ralentir le processus de vente.
• Solution : Utiliser plusieurs plateformes de vente et des techniques de marketing pour maximiser la visibilité de l'annonce.

9. Ne pas organiser les visites efficacement

• Erreur : Des visites mal organisées ou sans préparation peuvent donner une mauvaise impression.
• Solution : Planifier et organiser les visites de manière professionnelle, en mettant en valeur les atouts de l'appartement.

10. Ne pas avoir de stratégie de négociation

• Erreur : Accepter la première offre ou ne pas savoir comment négocier peut vous faire perdre de l'argent.
• Solution : Être prêt à négocier tout en connaissant les limites de votre prix de vente.

11. Ignorer l'importance de l'expérience utilisateur sur l'annonce en ligne

• Erreur : Une annonce mal rédigée, avec des informations incomplètes ou des fautes d'orthographe, peut décourager les acheteurs.
• Solution : Rédiger une annonce claire, complète et professionnelle, en mettant en avant les points forts du bien.

12. Ne pas comprendre le marché local

• Erreur : Vendre sans connaissance des tendances du marché local peut mener à une mauvaise stratégie de prix ou de timing.
• Solution : Étudier le marché local pour adapter votre stratégie de vente aux conditions actuelles.

13. Manquer de patience

• Erreur : Se précipiter pour vendre peut entraîner des décisions précipitées ou accepter une offre inférieure.
• Solution : Être patient et attendre la meilleure offre possible, tout en continuant à promouvoir activement le bien.

14. Négliger l’aspect légal de la vente

• Erreur : Ignorer les obligations légales et réglementaires peut entraîner des problèmes juridiques.
• Solution : Se renseigner sur les obligations légales et s'assurer que toutes les formalités sont respectées.

En évitant ces erreurs, vous augmentez vos chances de vendre votre appartement entre particuliers de manière efficace et rentable.