Vendre un appartement loué : comment faire?

Propriétaire bailleur, vous souhaitez vendre votre bien loué. Comment procéder pour vendre ? Tout d'abord, est-ce possible ? Si oui, dans quelles conditions ? Les locataires achètent-ils toujours en premier ? À quel prix ?

1. Peut-on vendre un appartement occupé ?

Vendre un appartement occupé : Oui, le propriétaire d'un appartement locatif peut vendre son bien, même si elle est occupée par un locataire. Le locataire reste dans le logement et voit son bail continuer aux mêmes conditions que le nouveau propriétaire. Le nouveau bailleur doit donner au locataire ses coordonnées.

2. Comment vendre son bien loué ?

Pour vendre votre appartement en cours de location, deux possibilités s'offrent à vous : soit donner congé votre locataire ou hors délai mettre en vente votre appartement loué après avoir procédé à une estimation de l'appartement.

Congédier votre locataire

Vous devez adresser à votre locataire un congé pour la vente au minimum 3 mois pour un logement loué meublé, 6 mois pour une location non meublée, souvent plus en fonction de la date d’échéance du bail.

Soit par une lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

• Location vide : congé avec offre de vente de 6 mois ; le locataire s'il souhaite l'acheter est prioritaire.
• Location meublée : congé avec offre de vente de 3 mois ; le locataire n'est pas prioritaire dans ce cas pour l'achat, parce qu'il n'a pas le droit de préemption.

Néanmoins, si le bien est loué "tel quel", le locataire a le droit d'acheter le logement pendant les deux premiers mois du bail. Vous devez donc lui envoyer un contact avec une proposition de vente. Le cas n'est pas le même dans toutes les localités. Il appartient à l'huissier de justice d'envoyer au locataire une lettre de congé justifiant la vente, mais il n'est pas tenu de proposer d'abord d'acheter le bien.

Mise en vente de l'appartement loué

Dans ce cas, le propriétaire peut mettre l'appartement en vente pendant la durée du bail. Cela évitera à un futur acquéreur d'avoir à chercher son locataire dans le cadre d'un investissement locatif. Cela garantit que vous obtenez un revenu de location avant de vendre. Notez cependant qu'un logement occupé bénéficiera généralement d'une remise de 10 % à 15 % (en fonction de la durée restante du bail et du montant de la location) par rapport à un logement vacant.

Pour les locataires, rien n'a changé. Son bail reste inchangé. Le nouveau propriétaire lui transmet simplement ses coordonnées et gère la fin du bail. Au niveau des dépôts de garantie, il est conseillé de prévoir sa transmission lors de la vente ; mais même si cette précaution n'est pas prise, le nouveau propriétaire sera seul responsable de restituer le dépôt de garantie au locataire lors de son départ.

3. Vendre son bien occupé : avantages et inconvénients

Parmi les avantages : si c'est un bon locataire toujours en règle, cela peut être un bon argument de vente lors de l'acte de mutation ; le propriétaire continue de percevoir le loyer jusqu'à la fin de la vente et n'est pas obligé de trouver un nouveau locataire dès la mutation.

Par contre, si c'est un mauvais payeur, cela peut être un frein pour la vente. Il faut savoir qu'en achetant un bien occupé, vous contractez avec le locataire qui occupe ce bien, mais surtout, vous ne pouvez pas modifier ce contrat.

Il est donc important avant de se décider de bien regarder les clauses du contrat et de s'entendre sur tous les points, notamment le prix de la location. Si vous pensez qu'il est trop bas, il est préférable de passer à autre chose, car vous ne pourrez pas renégocier ou vérifier votre contrat pour une clause de révision annuelle du loyer. La clause d'un contrat et la façon dont le prix de la location est modifié sont des facteurs particulièrement importants à considérer.

4. À quel prix vendre son bien immobilier

Lors de la vente d'un logement occupé, une décote variable s'applique au logement.

La remise pour la vente d'un bien dépend de :

• La durée avant la fin du bail : moins il y a de chances de reprendre le logement, plus la remise est importante.
• Le montant du loyer : Si ce dernier est au prix du marché, la décote n'est pas aussi importante que les loyers bas.
• Âge du locataire. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources limitées bénéficient de protections particulières, sauf si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans et dispose de faibles revenus. De ce fait, le critère d'âge du locataire a tendance à défavoriser le vendeur, l'acquéreur pensant souvent qu'il ne pourra jamais laisser partir le locataire le plus âgé. C'est pourquoi il est utile de lui expliquer où s'applique cette protection et en quoi elle consiste.

5. Les diagnostics techniques pour l'acquéreur

Pour vendre votre logement, vous devez fournir à l'acquéreur un diagnostic technique

dans le cadre du compromis de vente dont le nombre varie selon la date de construction et la localisation du bien. Il peut s'agir de l'état de risque et de contamination, du diagnostic plomb, amiante, termites, gaz naturel, électricité et assainissement, de la performance énergétique et de la présence de risque de pourriture sèche.

En copropriété, vous devez également prévoir la surface légale Carrez.

En 2020, une nouveauté est arrivée. Des informations sur les nuisances sonores de l'air doivent être fournies, tandis que des études de sol sont exigés lors de la vente d'un terrain à bâtir.

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6. Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Tant qu'il est libre, un appartement vendu loué bénéficie généralement d'une décote de 10 à 20 % pour sa valeur. Le montant de cette déduction dépend du montant du loyer, de la durée de la location et de l'âge du propriétaire.

Étant donné que votre propriétaire continuera à occuper les locaux dans les mêmes conditions qu'auparavant, vous n'êtes pas tenu de l'informer avant l'opération. Néanmoins, il est préférable de l'informer de votre intention de vendre, ne serait-ce que pour organiser les visites futures liées à l'opération. En conséquence, votre propriétaire est tenu de vous laisser lui rendre visite au moins deux fois par jour, uniquement les bons jours.

Lorsque vous souhaitez vendre un bien vacant, vous devez en informer votre propriétaire six mois avant l'expiration du bail. Ainsi, votre locataire dispose d'un droit de préemption sur votre bien. En ce qui concerne la vente d'un appartement loué, votre locataire ne bénéficie d'aucun droit, puisque vous ne lui avez pas donné de contrat.

Toutefois, il existe quelques exceptions permettant au locataire d'un appartement vendu de bénéficier d'un droit de préemption :

• Dans le cas où le propriétaire vend une première unité à la suite de la division d'un immeuble en lots.
• Lors de la vente d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte de plus de cinq logements. Avec la possibilité de revenir à l'acheteur appartement par appartement (marché à la baisse), sauf si l'acheteur accepte de poursuivre le bail pendant au moins six ans après la vente.

Elle ne vous empêche cependant pas de proposer à votre locataire d'acheter l'appartement qu'il occupe, si vous précisez par écrit les conditions de la vente et lui donnez un délai raisonnable pour le faire.

7. Perte de caution et dépôt de garantie

Rien ne vous oblige à verser au nouveau propriétaire la garantie déposée, qui vous a été remise par le locataire au moment de la signature du bail. Par conséquent, c'est la bonne chose à faire que de restituer le locataire à la sortie du logement, qu'il ait obtenu ou non cette somme lors de la transaction.

Le vendeur libérera de ses engagements la personne qui ne porte pas la caution si votre contrat de location est régi par une loi sur la caution solidaire. Bien que le nouveau propriétaire puisse insister pour qu'il reste le garant du locataire, il n'est pas obligé de l'accepter.