Vendre sa maison sans agence : guide des étapes pour réussir

Vendre sa maison sans agence immobilière est possible, et cela présente certains avantages. Il y a de plus en plus de ventes entre particuliers, mais lorsque vous vendez une maison sans agent immobilier, vous devez éviter certains écueils et certaines lacunes. Ce sont toutes les informations que vous devez savoir avant de vendre une maison ou un appartement.

En France, le coût de l'agence immobilière est très élevé (généralement 5 % à 10 % du prix de l'immobilier). Par conséquent, les particuliers qui souhaitent vendre leurs maisons ou appartements douteront inévitablement que l'intermédiaire vende leurs maisons.

Les frais d'agence immobilière augmenteront le prix d'achat de votre propriété, ce qui la rendra moins attrayante pour les acheteurs par rapport à d'autres propriétés à vendre, même s'ils peuvent négocier le coût.

Vendre sa maison sans agence 5 conseils

Vous souhaitez vendre rapidement ? Vendre un bien immobilier demande de la patience et un certain budget pour considérer les démarches à entreprendre.

Si vous voulez faire des économies, le meilleur moyen est de vendre votre appartement sans intermédiaire. Vous devrez faire les démarches nécessaires pour conclure la vente par vous-même.

Rédigez une annonce claire et attractive.

Joindre une photo de votre propriété, lumineuse et bien rangée, pour inciter à la visite. Faites une description détaillée et précise de votre maison et fixez un bon prix de vente. Rédiger une annonce immobilière la plus précise permet de vendre rapidement.

Vous pouvez faire appel à un professionnel de la photographie de bien immobilier.

Consultez les prix au m2 près de chez vous et les annonces immobilières similaires au vôtre. Lorsque votre annonce est prête, partagez-la dans Le Bon coin, PAP, Facebook (particulier à particulier). Vous pouvez aussi faire estimer votre maison par un professionnel de l'immobilier  ou l'estimer gratuitement !

Contactez un diagnostiqueur immobilier pour réaliser le dossier de diagnostic technique (DDT).

Le vendeur est légalement tenu d'informer les futurs acheteurs des caractéristiques techniques du logement. Selon le type d'hébergement, vous devrez effectuer différents diagnostics : électricité, gaz, loi Carrez, etc.

Les futurs acheteurs peuvent demander le DDT (dossier de diagnostic technique). Il est recommandé de contacter plusieurs sociétés de diagnostic immobilier afin d'obtenir la meilleure offre. Les diagnostics permettent de signer le compris et l'acte authentique de vente.

Présentez aux futurs acquéreurs un environnement propre du bien à la vente

Les futurs acquéreurs doivent pouvoir voir facilement votre bien à vendre et ne pas avoir peur d'effectuer des travaux/réparations. Si vous avez le temps et le budget, veuillez prendre des dispositions pour faciliter les ventes.

Affichez le diagnostic de performance énergétique dans votre annonce

Le classement énergétique maison est un argument de taille pour vendre votre logement. La note du DPE varie de A à G, sachant que la lettre A est la meilleure et donc votre logement est plus énergétique. Il est donc important de transmettre à vos visiteurs la note de votre logement.

Organisez les visites au bon moment de la journée

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, privilégié les visites quand il fait beau pour une habitation plus lumineuse et agréable. On néglige souvent ces détails, mais il a beaucoup de poids dans la vente de particulier à particulier.

Quelles sont les démarches pour vendre une maison sans agence ?

Pour vendre sa maison sans agence au potentiel acquéreur et pour ne pas subir des frais annexes, il y a des procédures à respecter pour que la vente aboutisse.

Tout d'abord, la loi impose la réalisation d'un document de diagnostic technique (DDT) afin de renseigner les futurs acquéreurs sur l'état de votre maison ou de votre appartement. En fonction de son année de construction et de sa localisation, plusieurs diagnostics doivent être effectués avant d'être vendu :

• Diagnostic Termites : le repérage termites avant vente permet de détecter les insectes xylophages dans les communes soumises à un arrêté préfectoral

• Diagnostic de Performance énergétique (DPE) : estimation de la consommation énergétique annuelle et des émissions de gaz à effet de serre avec la méthode des 3 CL

• Diagnostic Plomb (CREP) : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) indique la teneur en plomb présente dans les logements construits avant le 1er janvier 1949

• Diagnostic Électricité : l'état de l'installation intérieure électrique est un constat sur les circuits électriques vieux de plus de 15 ans

• Diagnostic loi Carrez : métrage de la surface privative disponible pour l'acquéreur dans un bien vendu dans une copropriété

• Diagnostic États des Risques et Pollutions (ERP) : indication sur les risques naturels, technologiques, miniers ou industriels de certains terrains

• Diagnostic Gaz : constat sur les installations intérieures de gaz vielles de plus de 15 ans

• Diagnostic Amiante : le repérage amiante avant vente (DAAV) indique le niveau de présence d'amiante dans les logements construits avant le 1er juillet 1997

Les acheteurs potentiels de votre logement ont le droit de vous demander l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la visite, il est donc recommandé de prendre contact avec un expert diagnostic ou diagnostiqueur immobilier avant d'organiser la visite. Sachez qu'il est plus facile de vendre son bien immobilier si les diagnostics immobiliers sont réalisés.

Pour vendre votre propriété sans agent, vous devez également trouver un acheteur et rédiger vous-même un compromis de vente. Celui-ci engage le vendeur et l'acheteur jusqu'à sa signature par un notaire. Le compromis de vente doit contenir les informations suivantes :

• la date prévue pour la vente du bien immobilier,
• l’identité du vendeur et de l'acquéreur,
• la signature des 2 parties,
• la description du bien immobilier (vendu loué ou vide, superficie, diagnostics, etc.),
• son prix.

L'acte de vente du bien immobilier chez le notaire doit être achevée dans les 3 mois suivant la signature du compromis de vente.

Lors du dernier rendez-vous, il est obligatoire de rendre les clés après paiement. Une fois que les deux parties et le notaire ont signé l'acte authentique, la transaction est terminée.

En plus des documents techniques de diagnostic, la vente de votre maison sans mandataire ne nécessite aucun document spécifique. Si vous êtes concerné par un cas de plus-value immobilière, c’est le rôle du notaire qui en calcule le montant et est chargé de le prélever pour l’administration fiscale.

Quels sont les avantages à vendre sans agence ?

Économiser sur les frais d'agence est un moyen important d'économiser de l'argent. Cependant, il est impossible de passer à côté des diagnostics immobiliers obligatoires et aux frais de notaire.

De plus, vendre votre appartement sans agence vous permet de vous organiser comme vous le souhaitez, et cela peut même vous faire gagner du temps. La vente sans agence immobilière nécessite toutefois de rédiger un compromis de vente sous seing privé. Cela nécessite aux deux parties de se réunir et de télécharger un modèle disponible sur Internet qui reprend toutes les clauses juridiques obligatoires. La loi ALUR du 24 mars 2014 oblige également l'insertion de clauses suspensives qui, sans elles, invalident la vente :

• le certificat d'obtention du prêt immobilier de l'acquéreur auprès de sa banque,
• la situation hypothécaire,
• l'absence du droit de préemption de la municipalité.

Vendre sa maison sans agence ou vendre son appartement sans agence vous permet également de fixer le prix librement, donc si vous envisagez d'acheter une nouvelle propriété, cela peut vous éviter d'avoir besoin d'un prêt relais. En économisant sur les frais d'agence, cela vous rendra plus compétitif sur le marché.

Vous retrouverez ici un article sur acheter avant de vendre sans prêt relais.

Quelles sont les inconvénients à vendre un bien immobilier sans agence ?

Le premier inconvénient est de déterminer le prix de votre bien immobilier. Trop haut ou trop bas, il n'est pas facile d'estimer correctement un attribut, cela nécessite une étude du marché immobilier de votre région ! Si vous êtes pressé de vendre votre appartement ou maison sans agence, veillez à ne pas vendre votre bien immobilier trop cher pour une plus-value.

Par conséquent, le meilleur moyen de vendre sans agence est de comparer les propriétés vendues localement pour avoir une idée réaliste du prix. Vous pouvez également demander conseil à un notaire, ou vous renseignez sur internet sur les sites de vente de particulier à particulier.

Vendre sa maison sans agence demande plus d'efforts et d'implication, car vous êtes seul pour réaliser toutes les étapes du processus de vente d'un bien immobilier.

S'il s'agit de votre première vente sans agence, vous pourriez vous sentir un peu démoralisé à cause de ce processus. Cependant, ce n'est pas compliqué, à condition de bien s'organiser et de se réserver le temps nécessaire pour s'y investir.

Compromis de vente sans agent immobilier

La promesse de vente de l'appartement ou de la maison doit être faite 3 mois avant la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Passer sans agence pour vendre son bien immobilier n'a aucune incidence sur le déroulement de ce délai et des procédures de vente. Ce temps permet à l'acquéreur d'obtenir son prêt bancaire et d'éventuelle contre-visite.

La promesse de vente immobilière définit les détails de la vente : prix, mention légale, conditions, etc. L'acte de vente d'un appartement entre particuliers est un acte de « signature sous seing privé » et a valeur légale, mais il doit contenir les informations suivantes :

• prix du bien : à régler le jour de la signature de l’acte de vente,
• indemnité d’immobilisation,
• conditions suspensives,
• désignation des parties et du bien,
• mentions légales,
• situation du logement : servitudes, hypothèque, caractéristiques principales,
• date-butoir de levée d’option : celle-ci est fixée par les 2 parties,
• frais annexes : frais de notaire, droit de mutation,
• plan de financement,
• conditions suspensives,
• droit de rétractation de l’acquéreur (10 jours),
• annexes : dossier de diagnostic technique et les documents relatifs à la copropriété le cas échéant.

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Une fois la vente conclue, vous devez vous inscrire auprès de l'administration fiscale dans les 10 jours. À défaut d'inscription, la promesse de vente sera considérée comme nulle.

Comment se déroule une vente entre particuliers ?

Evaluer votre bien en ligne

L'évaluation de la valeur de votre propriété immobilière peut présenter une certaine complexité lorsqu'il s'agit de déterminer avec précision le juste prix. Néanmoins, des outils d'estimation en ligne peuvent être utilisés à cet effet.

Bien que ces outils puissent manquer de précision, ils permettent néanmoins d'obtenir une fourchette de prix approximative dans laquelle se situe votre bien immobilier. Il est possible d'effectuer une estimation en ligne de ma propriété en seulement 2 minutes.

Par ailleurs, il est recommandé d'examiner attentivement les annonces immobilières dans votre secteur. En analysant les prix et les caractéristiques des biens immobiliers similaires situés à proximité du vôtre, vous serez en mesure d'affiner davantage l'estimation obtenue en ligne.

Ainsi que de fixer votre prix de vente au plus près des valeurs du marché immobilier en vigueur. Cette approche vous permettra de prendre en compte les fluctuations du marché local et d'ajuster votre prix de manière plus précise.

Annonce travaillée

Afin d'assurer la réussite de votre vente entre particuliers, la rédaction d'une annonce attractive revêt une importance primordiale. Il est essentiel de veiller à la concision et à la précision de votre texte. Décrivez de manière détaillée les caractéristiques principales de votre bien, en mettant en exergue ses atouts majeurs.

Nous vous recommandons de suivre attentivement ce modèle rédactionnel :

• Indiquez le code postal et la ville, puis sélectionnez jusqu'à trois atouts majeurs que vous souhaitez mettre en valeur, en les écrivant en lettres majuscules (par exemple : BELLE VUE, BALCON, JARDIN...).
• Précisez ensuite la surface totale du bien et fournissez une description complète comprenant les différentes pièces (entrée, séjour, chambre(s), salle de bains, toilettes...), ainsi que les équipements présents.
• N'oubliez pas de mentionner les possibilités de transport, les commerces à proximité et l'environnement dans lequel se trouve la propriété.

En étoffant votre annonce avec ces informations détaillées, vous susciterez l'intérêt des potentiels acheteurs et leur permettrez d'avoir une vision claire et précise des caractéristiques de votre bien immobilier.

Mise en avant de votre bien

Pour garantir le succès de votre prise de photos, il est essentiel de comprendre que les premières impressions des potentiels acquéreurs se forment à travers ces images. Afin de vous démarquer des autres annonces, il est primordial de capturer de magnifiques photos. Si possible, d'inclure un plan détaillé ou un croquis.

Veillez à mettre en avant la plus belle photo en première position, mettant en valeur des éléments tels qu'un balcon, un jardin ou encore le séjour.

Voici quelques conseils avancés pour la prise de vue :

Angle de vue

Positionnez-vous à mi-hauteur entre le sol et le plafond.

Assurez-vous que les photos soient bien droites, sans inclinaison (cela offrira un rendu plus agréable).

Orientez votre objectif vers les fenêtres afin d'éviter que les acheteurs potentiels aient l'impression d'un vis-à-vis indésirable.

Évitez d'allumer les lumières lors de la prise de photos, afin de ne pas donner l'impression que la propriété manque de luminosité.

Composition des pièces

Une pièce est composée de quatre murs. Dans la mesure du possible, capturez des photos mettant en évidence deux pans de mur, plutôt que trois, afin de ne pas donner l'illusion d'un espace étroit (voir schéma ci-dessous).

Inclusion d'un plan ou d'un croquis :

Intégrer un plan détaillé ou un croquis

Cela augmentera vos chances de vendre. En effet, ce sera l'opportunité pour les potentiels acquéreurs de mieux se projeter dans l'espace et d'appréhender les dimensions et la disposition des différentes pièces.

Déroulemement d'une visite

Lorsqu'il s'agit de vendre entre particuliers, le déroulement d'une visite revêt une importance capitale. Avant même de débuter la visite, il est crucial de suivre les recommandations similaires à celles appliquées lors de la prise de photos.

• ouvrir les volets ou les rideaux,
• ranger les affaires du quotidien,
• et éteindre la télévision, entre autres.

Pendant la visite, veillez à mettre les potentiels acquéreurs à l'aise en leur demandant de retirer leur manteau ou leur sac. En agissant ainsi, ils se sentiront davantage à l'aise et auront moins l'impression de perturber votre quotidien. Il existe essentiellement deux types de potentiels acquéreurs :

1. Ceux qui nécessitent votre accompagnement : dans ce cas, il est important de leur ouvrir les portes et de les guider tout au long de la visite, en les prenant pratiquement par la main.
2. Ceux qui préfèrent visiter par eux-mêmes : dans cette situation, c'est presque l'inverse. Vous devez suivre le visiteur sans être trop intrusif, en lui laissant poser ses propres questions et explorer l'espace à sa guise.

Il vous incombe donc d'identifier le type d'acquéreur avec lequel vous êtes en présence et de vous adapter en conséquence afin de gérer au mieux la visite.

En ce qui concerne la fin de la visite, privilégiez la dernière pièce visitée comme étant la plus agréable, telle que le séjour ou le jardin. Évitez de terminer la visite dans une chambre et revenez plutôt dans une pièce plus plaisante pour engager la discussion.

Dans cet ordre précis, demandez-leur s'ils ont des questions, si cela correspond à leur recherche et s'ils souhaitent revisiter.

Enfin, remettez-leur votre adresse e-mail au cas où ils seraient intéressés pour vous faire une offre d'achat et faites-leur savoir que vous restez à leur disposition pour toute demande de renseignements supplémentaires.

Accompagnez-les jusqu'à la sortie, qu'il s'agisse de la porte de l'immeuble si vous habitez dans un appartement ou du portail si vous résidez dans une maison. 

Si vous avez d'autres visites prévues, il est important que les personnes qui viennent de visiter votre bien immobilier croisent les autres potentiels acquéreurs qui arrivent. Cela peut ainsi créer une dynamique positive et un sentiment de demande.