Peut on vendre une maison sous hypotheque ? Dans le cadre d'une acquisition immobilière ou d'un investissement locatif, il est probable que vous ayez contracté une hypothèque pour obtenir votre prêt immobilier. Toutefois, vous envisagez maintenant de vendre votre maison alors qu'elle est encore hypothéquée.
Est-il envisageable de le faire ? Si oui, quelles sont les étapes à suivre pour céder une propriété sous hypothèque ?
Sommaire
Hypothèque : qu’est-ce que c’est ? 🤔
L'hypothèque conventionnelle est un acte authentique, rédigé par un notaire, dans lequel l'emprunteur s'engage à remettre un bien immobilier à son créancier en cas de défaillance dans le remboursement du prêt. Ainsi, le créancier (généralement une banque) détient :
- un droit de préemption, lui permettant d'être remboursé en premier sur le bien,
- ainsi qu'un droit de suite, autorisant la vente du bien même s'il est détenu par un tiers.
En d'autres termes, si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt immobilier garantie par une hypothèque, la banque peut procéder à la saisie du bien immobilier concerné et à sa vente, qu'elle ait votre accord ou non.
Avant d'envisager la vente de votre maison, il est essentiel de vérifier si votre bien est effectivement grevé d'une hypothèque. En effet, une hypothèque conventionnelle ne produit ses effets que si elle découle d'un acte authentique notarié spécifiquement prévu à cet effet. Dans les autres cas, une hypothèque conventionnelle serait nulle de plein droit et ne pourrait produire aucun effet.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l'hypothèque, vous trouverez ici le site du gouvernement.
Peut on vendre une maison sous hypotheque ? 🧐
Si le crédit a été remboursé :
Généralement, l'inscription d'une hypothèque reste valable pendant toute la durée du crédit immobilier, plus une année supplémentaire. Une fois cette période écoulée, l'hypothèque prend automatiquement fin, sans aucun frais supplémentaire.
Par conséquent, vous pouvez vendre votre bien en toute liberté, sans avoir besoin de demander la levée de l'hypothèque.
Cependant, si la vente intervient avant l'expiration d'un an à compter du remboursement intégral du prêt, votre maison sera encore grevée d'une hypothèque.
Dans ce cas, il est nécessaire de demander une mainlevée d'hypothèque, ce qui engendre des frais liés à cette opération (nous aborderons ce point ultérieurement).
"Vendre une maison sous hypothèque n'est pas une limitation, mais plutôt une opportunité de résoudre une situation financière. L'hypothèque ne dicte pas le destin de la vente, mais plutôt la nécessité de naviguer avec soin à travers les étapes juridiques pour assurer une transaction réussie." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic
Si le crédit n'a pas été remboursé :
En raison des longues périodes d'endettement (entre 15 et 25 ans), la vente d'une maison encore liée à un prêt immobilier est la situation la plus courante. Si le prêt immobilier est garanti par un cautionnement, il n'y a aucun problème ! Cependant, si une hypothèque est en place, les choses se compliquent.
Avant de vendre une maison grevée d'une hypothèque, il est impératif d'obtenir l'autorisation de vente du notaire. La levée d'hypothèque se déroule donc en plusieurs étapes et sa réussite dépend du prix de vente de la maison.
Vérification du prix de vente du bien immobilier :
Tout d'abord, il est nécessaire de vérifier si le prix de vente du bien immobilier permet réellement de satisfaire la banque en prenant en compte les éléments suivants :
- Le capital restant dû sur le prêt.
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). En effet, la vente de la maison entraîne automatiquement le remboursement anticipé du prêt immobilier à la banque. Cette opération peut engendrer des frais appelés IRA, qui s'ajoutent au capital restant dû. Il convient de noter que le montant de ces indemnités est encadré par la loi et ne peut dépasser 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû.
- Les frais de mainlevée de l'hypothèque.
- Les honoraires du notaire chargé de la procédure de levée d'hypothèque.
Si le prix de vente permet de couvrir tous les frais et de rembourser l'ensemble des créanciers, le notaire approuve la vente immobilière et procède à la levée d'hypothèque. Il remboursera les créanciers en prélevant les montants dus sur le prix de vente, et vous recevrez le reliquat.
La levée d'hypothèque :
Si le notaire accepte la vente, il procède à la levée d'hypothèque. Cette opération est effectuée une fois que tous les créanciers hypothécaires ont été remboursés à partir du prix de vente.
L'acte de radiation de l'hypothèque est transmis par le notaire au service de la publicité foncière (anciennement la conservation des hypothèques), ce qui entraîne des frais proportionnels au montant total du prêt couvert par l'hypothèque.
Combien coûte une main levée d’hypothèque ? 💸
Une fois qu'un an s'est écoulé depuis votre dernier remboursement mensuel de prêt immobilier, l'hypothèque associée prend fin automatiquement, sans entraîner de frais supplémentaires.
Cependant, dans les autres cas, la levée anticipée d'une hypothèque engendre différents frais qui vous seront facturés. Ces frais sont calculés en fonction du montant initial de votre prêt immobilier, majoré d'environ 20 % pour prendre en compte les frais supplémentaires. Ils se composent comme suit :
- Les droits d'enregistrement fixes (25 euros).
- Les honoraires du notaire, qui sont établis selon un barème proportionnel.
- La contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l'hypothèque.
- La TVA sur les honoraires et les formalités.
En cas de refus, que faire ? 🤨
En règle générale, votre banquier n'est pas là pour vous nuire (bien que parfois...). Si le prix de vente de votre maison permet de couvrir tous les frais liés à la levée d'hypothèque et au remboursement intégral du prêt immobilier, il devrait donner son accord sans difficulté.
Cependant, si votre banquier refuse de donner son accord, vous avez la possibilité d'obtenir la levée d'hypothèque par décision de justice. Cela peut notamment être le cas si votre dette a été entièrement remboursée ou si l'hypothèque a atteint son terme initial prévu.
Quelles sont les procédures pour la vente d’un bien hypothéqué ?
Procédure :
La vente conventionnelle d'un bien immobilier hypothéqué, dans le cadre du marché immobilier traditionnel, suit les mêmes procédures qu'une vente classique. C'est le notaire en charge de la transaction immobilière qui se charge des formalités suivantes :
| Procédures de vente conventionnelle d'un bien hypothéqué |
|---|
| Le notaire prend contact avec le bénéficiaire de l'hypothèque pour obtenir un décompte précis des sommes dues. |
| Lors de la transaction, le notaire procède au remboursement du créancier à l'aide des fonds fournis par l'acheteur. La différence restante est ensuite versée au vendeur. Il convient de noter que des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer en fonction des termes du contrat de prêt, à moins qu'il y ait un transfert d'hypothèque. |
Dans cette situation, le notaire joue un rôle essentiel en garantissant que les obligations financières liées à l'hypothèque sont respectées lors de la transaction.
Faut-il informer l'acheteur ?
Effectivement, l'acheteur n'est pas tenu d'être informé de la situation administrative du bien et l'existence de l'hypothèque n'a pas besoin d'être mentionnée dans le compromis de vente.
Il n'est pas nécessaire de fournir au potentiel acquéreur un relevé de situation administrative, communément appelé "certificat de non-gage". Le notaire en charge de la transaction se chargera lui-même de vérifier la situation administrative du bien.
Il est important de souligner que l'hypothèque concerne uniquement le propriétaire du bien et son créancier. Comme expliqué précédemment, la question de l'hypothèque est résolue par le notaire lors de la transaction.
Ainsi, l'acheteur ne peut en aucun cas être tenu responsable de la dette contractée par l'ancien propriétaire du bien.
- La vente de la maison peut se faire, cependant, cela peut devenir plus compliqué si le prêt n'a pas été remboursé.
- L'hypothèque conventionnelle est un acte notarié dans lequel l'emprunteur s'engage à remettre un bien immobilier à son créancier en cas de défaut de remboursement du prêt.
- Si le prêt immobilier est intégralement remboursé, il est possible de demander la mainlevée de l'hypothèque.
- Si le prêt n'est pas entièrement remboursé, la vente de la maison nécessite la coordination entre la banque, l'acheteur potentiel et le vendeur.
- L'acheteur n'est pas tenu d'être informé de la situation administrative du bien et n'est pas responsable de la dette contractée par l'ancien propriétaire.