Comment vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ? C'est possible si au moins les deux tiers des droits indivis sont en faveur de la vente. Vous êtes alors en mesure d'entamer le processus de cession sans obtenir le consentement unanime.
Cette situation peut s'avérer complexe, mais ne vous inquiétez pas, nous sommes là pour vous guider ! 😇
Sommaire
Qu’est-ce que l’indivision ? 🧐
Comment vendre un bien en indivision quand l'autre ne veut pas ? 😅
L'approbation des "⅔" des droits indivis
Lorsque vous envisagez de vendre un bien en indivision sans obtenir l'accord à l'amiable de tous les coindivisaires, il est essentiel de comprendre le concept des "⅔" des droits indivis.
Conformément à l'article 815-9 du Code Civil, si au moins les deux tiers des droits indivis sont en faveur de la vente, vous êtes en mesure d'entamer le processus de cession sans obtenir le consentement unanime.
En d'autres termes, la majorité des coindivisaires (soit au moins les deux tiers d'entre eux) doit soutenir la décision de vendre. 🤓
La vente en indivision à l'unanimité
Lorsque tous les co-propriétaires sont d'accord à l'unanimité pour vendre le bien en indivision, plusieurs scénarios se dessinent.
- L'un ou plusieurs co-propriétaires décident de racheter la part du bien qui vous revient, réduisant ainsi l'indivision à un indivisaire de moins, voire l'annulant si un seul propriétaire reste en possession du bien ;
- Tous les co-propriétaires se mettent d'accord pour vendre le bien. Dans ce cas, le prix de vente est partagé équitablement, et l'un des co-propriétaires peut prendre en charge l'acte de vente.
La vente en indivision sans unanimité
Pour contourner l'exigence d'unanimité lors de la vente d'un bien en indivision, il existe des mécanismes permettant de procéder autrement.
Par exemple, dans le cas d'une vente de biens meublés en indivision visant à rembourser des dettes et des charges liées à l'indivision, une majorité de 2/3 des co-propriétaires est nécessaire.
Si les autres co-propriétaires refusent de vendre le bien, il est possible de recourir à un juge.
Le recours à la voie juridique
En cas de désaccord des autres co-propriétaires, la première étape consiste à faire constater le refus par un notaire, qui rédige un procès-verbal de difficulté. Les co-propriétaires souhaitant vendre doivent ensuite saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI), en fournissant ce procès-verbal pour obtenir l'autorisation de la vente.
La répartition du prix de vente en indivision 💰
Une fois que la vente en indivision est menée à bien, la répartition s'effectue de manière proportionnelle aux parts détenues par chaque indivisaire.
Autrement dit, si vous détenez une part plus importante dans la propriété, vous recevrez une part plus conséquente du prix de vente.
Toutefois, il est impératif de solliciter les services d'un notaire afin de déterminer la répartition précise en fonction des circonstances particulières de votre indivision.
Étape 1 - Recherche de consensus : Marie commence par discuter avec Pierre et Sophie pour essayer de parvenir à un consensus. Après de nombreuses discussions, ils parviennent finalement à un accord pour vendre la maison. Cependant, l'accord n'est pas unanime, ce qui signifie que la procédure de vente nécessitera l'approbation de la majorité.
Étape 2 - Consultation d'un notaire : Marie, Pierre et Sophie consultent un notaire pour formaliser leur accord de vente. Le notaire explique les étapes à suivre et les informe que la vente nécessite l'approbation d'au moins deux tiers des droits indivis, conformément à l'Article 815-9 du Code Civil.
Étape 3 - Mise en vente de la propriété : La maison est mise en vente, et les trois frères et sœurs cherchent un acheteur. Lorsqu'un acheteur se présente, ils acceptent l'offre d'achat.
Étape 4 - Répartition du prix de vente : Une fois la vente réalisée, le prix de vente est réparti entre Marie, Pierre et Sophie en fonction de leurs parts dans l'indivision. Si, par exemple, Marie détient 40 % des droits indivis, elle recevra 40 % du prix de vente, tandis que Pierre et Sophie se partageront les 60 % restants en fonction de leurs parts respectives.
Le droit de préemption : l'invité surprise de la vente en indivision 🎁
La vente en indivision peut parfois être accompagnée d'un "invité surprise" dans la forme du droit de préemption. Mais qu'est-ce que c'est ? Eh bien, imaginez que vous organisiez une grande fête et que soudain, un voisin inconnu s'invite sans prévenir ! C'est un peu ce que peut ressentir un co-propriétaire lorsqu'il découvre que le droit de préemption peut s'appliquer à la vente de son bien en indivision.
Alors, comment fonctionne ce droit de préemption ? Il donne à des tiers, comme les autres co-propriétaires ou même la commune, la priorité pour acheter le bien au même prix que celui offert par un acheteur extérieur. En d'autres termes, même si ⅔ des co-propriétaires sont d'accord pour vendre, un tiers peut s'inviter à la fête et acheter le bien à la place, à condition de payer le même prix.
Ce droit peut sembler intrusif, mais il est là pour protéger les intérêts de la collectivité.
- La loi permet de vendre un bien en indivision si "⅔" des droits indivis sont favorables à la vente, conformément à l'Article 815-9 du Code Civil.
- Pour formaliser la volonté de vente, consultez un notaire, expert en droit immobilier.
- Si certains co-propriétaires s'opposent à la vente, la voie juridique via le tribunal de grande instance est nécessaire pour obtenir l'autorisation de vente.
- Le prix de vente est généralement réparti proportionnellement aux parts détenues par chaque co-propriétaire, mais la consultation d'un notaire est essentielle pour une répartition précise.
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