Valeur vénale : elle est pratiquée dans divers domaines, mais majoritairement dans le domaine immobilier. Elle est utilisée lors de transactions ou en assurance de biens lorsque qu’il s’agit d’indemnisation. Cette valeur ne doit pas être confondue avec l'estimation immobilière.
Sommaire
Qu’est-ce que la valeur vénale ?
La valeur vénale correspond au prix que l’on peut attendre d’un bien. Il peut s’agir d’un bien immobilier, mobilier, d’une assurance ou encore d’un véhicule. On parle donc de valeur vénale lors de l'estimation d'un entrepot par exemple.
Ce prix correspond à un montant, lui-même indexé sur les prix du marché. Le prix d’un bien se fait donc à partir d’une estimation.
Attention, il est important de ne pas confondre une estimation vénale avec le prix d’achat ou le prix de vente. Le prix vénal est une estimation. Cela signifie qu’elle peut être négociée lors de l’achat ou la vente d’un bien. Le tarif qui résultera de cette négociation sera le prix d’achat/vente du bien.
Pour qu'elle soit fiable, il faut faire estimer sa maison par un expert immobilier certifié, ou grâce à un processus d’évaluation hédonique.
Il s’agit également d’une valeur comptable. C’est-à-dire qu’elle correspond à une règle légale définie par le Plan Comptable Général (PCG). Elle est définie dans l’article 310.1.11 :
" La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. "
À quoi sert la valeur vénale ?
Elle possède plusieurs usages. Dans un premier temps, si l’on considère un bien immobilier, sa valeur vénale immobilière lui octroie l’estimation d’un montant particulier. Le montant indiqué permet une indemnité de remplacement en cas de destruction de l’immeuble.
D’un point de vue fiscal, elle permet l’évaluation du patrimoine d’une personne. Les contribuables ne peuvent donc pas sous-estimer leurs biens. Cela évite notamment les fraudes lors des déclarations et donc un redressement fiscal.
Enfin, elle est aussi une base de négociation. Elle vous permet de prouver la valeur réelle de votre maison ou de votre appartement.
Facteurs déterminant la valeur
L’estimation d’un bien immobilier ne se fait pas sur le principe de simple hypothèse. Des critères précis entrent effectivement en compte. Ces différents facteurs permettent de déterminer la valeur vénale immobilière de façon précise. Si une estimation est bien faite, elle ne devrait pas ou peu différer d’un expert à un autre.
Situation du logement
- Vue
- Voisinage
- Viabilisation
- Ensoleillement
- Nuisances sonores
- Coefficient annuel d’impôt de la commune
- Demande dans la région
Objet du bien immobilier
- Surface habitable
- Volume d’espace
- Standard d’aménagement
- Age
- Plan de l’aménagement intérieur
- Architecture
Ces facteurs constituent une base de travail pour les experts immobiliers. Le résultat donné après intervention correspond à un montant précis.
L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants. Un bien situé dans un quartier recherché ou proche des commodités comme les écoles, les magasins, et les transports en commun aura tendance à être plus précieux.
La taille du bien, y compris le nombre de pièces et la surface au sol, est un facteur clé. Les biens plus grands sont généralement plus précieux, à condition que l'espace soit utilisable et bien aménagé.
Un bien en bon état sera généralement plus précieux qu'un bien nécessitant des réparations. Les travaux de rénovation peuvent augmenter la valeur d'un bien, mais ils peuvent aussi être coûteux.
Les biens plus anciens peuvent avoir un charme unique qui peut augmenter leur valeur. Tandis que les biens plus récents peuvent être plus efficaces en termes d'énergie, ce qui peut également augmenter leur valeur.
Si la demande pour des biens dans une certaine zone est plus élevée que l'offre, cela peut augmenter la valeur des biens dans cette zone. De plus, les conditions économiques générales peuvent également affecter la valeur d'un bien.
La qualité du voisinage et l'existence d'éventuelles nuisances peuvent aussi influencer la valeur d'un bien. Un quartier calme, sûr et bien entretenu augmentera généralement la valeur d'un bien.
Enfin, si des améliorations sont prévues dans la zone, comme le développement de nouvelles infrastructures ou aménagements (transports, commerces, espaces verts), cela peut également augmenter la valeur d'un bien.
Dans le calcul de la valeur vénale :
| N'est pas compté | Est compté |
| Combles | Combles aménagés |
| Cagibi | Bureau |
| Balcon | Chambre à coucher |
| Garage | Cuisine |
| Cage d'escalier | Salle de bain / douche |
| Le réduit | Séjour |
| Chauffage | Jardin d'hiver |
| Atelier |
Calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier
Valeur vénale d'un bien immobilier occupé
Un bien immobilier occupé a une valeur égale à sa valeur "libre d'occupation". Lors de la vente d'un bien immobilier, une commission variable est appliquée, qui dépend de la durée du bail, du type de bien, du loyer et de l'âge du locataire.
Valeur vénale d'un terrain
Les terrains sont des biens immobiliers qui sont classés comme "non bâti". Pour déterminer la juste valeur d'un terrain, il faut savoir s'il est constructible. Pour ce faire, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) à la mairie. Un certificat d'urbanisme est délivré si le terrain est constructible. Dernière demande importante, il s'agit du cadastre du terrain. Il permet de déterminer les limites exactes du terrain. Après avoir recueilli toutes ces informations, certains critères permettent d'estimer la valeur réelle d'un terrain :
- La localisation du terrain (secteur géographique, zone isolée, zone cadastrée...)
- Un caractère constructible ou non constructible
- Il existe trois types de terrain : plat, accidenté et viabilisé
- La surface
- L'accessibilité du site
- L'environnement
"En tant qu'agent immobilier, je conseille mes clients sur différents sujets. Concernant l'estimation de valeur d'un bien, voici quelques étapes importantes à prendre en compte :
Cette méthode est appelée l'analyse comparative du marché. Elle implique la comparaison de votre bien avec d'autres propriétés similaires dans votre quartier ou région qui ont été vendues récemment. Cela inclut la taille de la propriété, l'emplacement, le nombre de chambres et de salles de bains, l'état de la propriété, etc.
Si vous avez rénové ou amélioré votre propriété, cela peut augmenter sa valeur. Cependant, toutes les rénovations ne sont pas créées de manière égale. Certaines peuvent ajouter beaucoup de valeur tandis que d'autres n'ajouteront que très peu. Il peut être utile de consulter un professionnel pour obtenir une estimation précise de la valeur ajoutée par les rénovations.
L'estimation de la valeur de votre propriété peut être complexe, c'est pourquoi il est souvent préférable de consulter un professionnel. Un agent immobilier ou un évaluateur professionnel peut vous aider à déterminer une estimation précise de votre bien.
Prendre en compte l'état du marché immobilier : Le marché immobilier peut varier considérablement en fonction de la région ou de l'année. Il est important de comprendre l'état actuel du marché immobilier dans votre région avant d'estimer la valeur de votre bien.
Enfin, il y a de nombreux facteurs extérieurs qui peuvent affecter la valeur de votre bien. Tels que les écoles à proximité, le taux de criminalité, l'accessibilité aux transports publics, les commerces et restaurants. Ou même la proximité d'espaces verts. Tous ces facteurs peuvent augmenter ou diminuer la valeur de votre bien."
Sébastien, agent immobilier depuis 6 ans
Valeur vénale : quel type de bien est concerné ?
Il n’y a pas que les biens immobiliers qui peuvent obtenir une estimation de leur prix. En effet, d’autres biens peuvent être estimés. C’est notamment le cas :
- Des biens mobiliers : dépend de l’usure ou encore l’obsolescence de l’objet
- Des assurances : permet de calculer une indemnité si un bien est détruit ou endommagé
- Des véhicules : la nature du véhicule influe sur son prix
L’indemnisation par les assurances
Il arrive qu’un bien immobilier soit endommagé ou détruit. Dans ces cas, l’indemnisation peut être conséquente. Les contrats d’assurance comprennent généralement une clause d’indemnisation. Elle prévoit le remboursement d’un bâtiment en valeur à neuf pour une reconstruction ou remise en état.
Le sinistré est tout d’abord indemnisé en valeur vénale vétusté déduite. C’est-à-dire qu’il ne touche pas la somme globale prévue. Si les travaux se déroulent sur une durée maximum de 2 ans, il touchera la valeur à neuf.
Valeur vénale : succession
Si un décès survient et que vous êtes amené à hériter d’un patrimoine, il faudra calculer la valeur vénale immobilière.
Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l’immobilier. Il réalisera alors un avis de valeur.
Estimation en ligne
Les outils d’estimation et formulaires en ligne ne vous donneront pas le montant exact du logement. Dans le cas où vous sous-estimez la valeur de la maison ou de l’appartement, vous devrez payer des préjudices. Si vous surévaluez l’estimation, vous pourrez avoir un remboursement des droits de succession.
En cas de sous-évaluation du prix du bien, vous vous exposez à des conséquences préjudiciables. Tandis que si vous surestimez la valeur de votre bien, vous pourriez éventuellement bénéficier d'un remboursement des droits de succession au cours de l'année qui suit le décès.
L'avis de valeur
Le terme autrefois utilisé, « estimation », a évolué pour désigner maintenant un document appelé « avis de valeur ». Ce dernier se présente comme une synthèse claire et précise de la valeur d'un bien immobilier à un moment précis. Rédigé par un conseiller immobilier, il permet d'obtenir une idée relativement précise de la valeur de votre bien.
Pour ce faire, le professionnel chargé de vous accompagner commence par effectuer une visite détaillée de votre maison, appartement, immeuble, terrain, etc. Il procède ensuite à une analyse approfondie du marché local dans votre secteur, ainsi que de l'environnement immédiat de votre propriété, en tenant compte de la présence de commerces, d'écoles, de moyens de transport, etc.
Données disponibles
Le recueil de données techniques s'avère également nécessaire pour prendre en considération chaque élément pertinent. Le conseiller immobilier peut ainsi prendre des mesures, collecter des documents précis tels que les diagnostics déjà réalisés ou votre titre de propriété. L'objectif est de fournir une évaluation aussi précise que possible, en prenant en compte tous les éléments pertinents afin d'obtenir une vision exhaustive de la valeur actuelle de votre bien immobilier.
Document objectif
Grâce à cet avis de valeur, vous disposerez d'un document fiable et objectif, élaboré par un professionnel de l'immobilier, qui vous permettra d'avoir une vision éclairée et informée de la valeur de votre bien. Cette estimation documentée facilitera vos décisions en matière de vente ou de gestion immobilière, en vous offrant une base solide pour fixer le prix de votre bien et prendre des décisions éclairées.
Quelles différences avec la valeur locative ?
Le prix vénal
Alors que le prix vénal estime le montant d’un logement en cas de vente, la valeur locative désigne le montant versé par un locataire annuellement. La valeur locative ne prend pas en compte la TVA, le droit au bail ou encore les charges locatives.
Taxe sur la valeur vénale des immeubles
Il a été créé afin de lutter contre certaines successions immobilières qui cherchent à échapper à l'impôt sur les fortunes immobilières (IFI) de 3 %. Une personne morale française et/ou étrangère qui possède un ou plusieurs immeubles en France sera soumise à cet impôt. Il est égal à 3 % de la valeur du bien immobilier.
- Elle correspond au prix que l’on peut attendre d’un bien.
- Elle sert à fixer le prix d'un bien, chiffrer la valeur indemnitaire, évaluer le patrimoine.
- Les facteurs déterminants sont la situation du logement et l'objet du bien immobilier.