Terrain Non Constructible : tout ce qu'il faut savoir !

Terrain non constructible : Les communes divisent les parcelles en fonction de plusieurs critères, inscrits au sein du Plan Local d’Urbanisme. Le développement de la zone urbaine, la protection du milieu naturel ou encore la sécurité des habitants sont étudiés et revus régulièrement par les mairies. Les zones naturelles et agricoles ne permettent pas la construction d'habitations traditionnelles. Pourtant, elles offrent des alternatives intéressantes. Comment savoir si mon terrain est constructible ? Habitations, PLU, dérogations ? Passons en revue ce que dit la loi.

Un terrain constructible c'est quoi ?

Selon l’article L121-1 et L123-1-5 du code de l’urbanisme, les communes définissent des zones naturelles à protéger et des zones à urbaniser, selon une cohérence territoriale.

Le règlement précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.

L’objectif de ces divisions est de trouver l’équilibre entre :

• Le renouvellement, le développement, la restructuration et la revitalisation des espaces urbanisés.
• L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation et protection des sites, des milieux et des paysages naturels.
• La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine.
• Les besoins en matière de mobilité au sein des communes.

Il existe deux types de terrains non-constructibles.

Les terrains naturels, ou de loisir, en Zone N

Dans l'article R*123-8, le code de l’urbanisme précise que les zones naturelles et forestières sont classées pour la prévention des risques naturels et la préservation des ressources naturelles.

Les terrains agricoles en Zone A

Selon l’article R*123-7, ces zones sont à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Comment savoir si mon terrain est non-constructible ?

Vous pouvez trouver facilement un grand nombre d'informations sur une parcelle et sa commune en allant sur le géoportail de l’urbanisme. Ce site gouvernemental vous permet de savoir à quelle zone un terrain appartient.

Mais comment savoir si mon terrain est constructible ou non ? Vous devez simplement renseigner le nom de la commune concernée ou l’adresse du terrain pour qu’une carte des zones détaillées s’affiche. Par ailleurs, la mairie de la commune concernée sera en mesure de vous fournir le PLU, Plan Local d’Urbanisme, un document officiel, révisé régulièrement, qui encadre le développement d’une commune.

Que faire d’un terrain non constructible ?

Vous possédez déjà un terrain non constructible ou vous pensez en acheter un ? Il est important de savoir ce que vous pouvez faire sur ce type de parcelle.

Est-il possible de rendre mon terrain constructible ?

Le PLU et les lois évoluent souvent. Ainsi, si vous désirez rendre votre terrain constructible, il est important de rester au fait des plans de développement de la commune à laquelle vous appartenez. Vous pouvez également déposer un dossier auprès de votre mairie pour faire une modification de PLU. C’est une longue procédure qui s’appuie sur un dossier justifié et détaillé. Des documents complémentaires comme une étude de sol, par exemple, peuvent être demandés.

Puis-je vivre sur un terrain non constructible ?

Les terrains non constructibles sont soumis à des lois strictes en ce qui concerne les habitations. Que ce soit pour les terrains agricoles ou naturels, la construction est interdite. Cependant, des exceptions sont tolérées :

Habiter sur un terrain agricole

Une exploitation agricole nécessite souvent des installations annexes ainsi que la proximité de l’agriculteur. De fait, des changements de destination de PLU peuvent être demandés pour accueillir des bâtiments agricoles, dans une logique de développement de l'activité. La loi précise que les bâtiments nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles peuvent être autorisés. Ces changements ne doivent pas compromettre la préservation du milieu naturel. Toutes les demandes de modification de PLU doivent être faites en mairie.

Habiter sur un terrain naturel

Il est envisageable de vivre sur un terrain naturel, surtout si celui-ci dispose de certains aménagements tels que l’eau par forage ou l'électricité. Dans le cas contraire, des solutions, comme la récupération d’eau de pluie par exemple, peuvent être étudiées. Le code de l’urbanisme prévoit des exceptions pour les terrains naturels ; normalement non constructibles.

En effet, les résidences démontables, dites légères, comme habitat permanent de leurs utilisateurs, peuvent être autorisées par le PLU. La mairie se réserve le droit de décisions sur la zone d'implantation et les conditions de hauteur, d'emprise et de densité de ces extensions pour assurer la compatibilité et le maintien du caractère naturel de la zone.

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi ALUR, promulguée en 2014, a permis l’évolution de l’urbanisme et des nouvelles formes d’habitat. Elle prévoit des « pastilles » dans différentes zones et permet ainsi de construire des habitats légers, démontables et non mobiles. Ces précisions sont définies dans le cahier des charges de la loi ALUR. Y sont également expliquées les obligations à respecter en matière d’implantation, telles que les raccordements à l’eau ou encore à l’électricité.

Quel type d’habitation démontable puis-je mettre sur un terrain non constructible ?

Pour l'intérêt des communes et pour éviter une diminution des populations communales, l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme ainsi que la loi ALUR prévoient certaines installations. Ces dernières ne doivent pas aller à l’encontre de la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, de la sécurité publique ou des plans de développement de la commune. Ces habitats légers peuvent être des :

• Tiny houses
• Yourtes
• Roulottes
• Tipis
• Caravanes
• Mobile-homes
• Cabanes dans les arbres

Comment un terrain devient constructible ?

Dans le cadre des terrains en zones naturelles, zone N, le seul moyen de rendre un terrain constructible est de faire une demande de modification de PLU auprès de la commune concernée. Selon les plans sur le long terme, les risques inhérents au terrain et la nécessité de préservation et de protection du milieu naturel, cette demande peut être acceptée ou pas.

Les terrains en zones agricoles, zone A, bénéficient davantage d’alternatives. Néanmoins, les demandes doivent être également déposées au service urbanisme de la mairie concernée.

Au sein d’un marché de l’immobilier toujours en hausse, les terrains non constructibles sont des options intéressantes pour des habitations alternatives. Il est important de se renseigner auprès des autorités compétentes pour définir un projet viable et légal, avant de se lancer.

Quelle fiscalité pour ce type de terrain ?

La taxation d'un terrain non constructible suit la même procédure que le demandeur d'un terrain constructible :

• Taxe foncière
• Taxe de plus-value sur la revente du bien : si le bien est en votre possession depuis moins de 22 et 30 ans, vous êtes redevable de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. S'il est en votre possession depuis plus de 30 ans, vous en êtes exonéré.
• Les revenus perçus sur un terrain loué sont imposables.

A noter que les terrains non constructibles peuvent être exonérés de l'impôt foncier de manière permanente s'ils sont :

• une propriété publique
• une voie publique
• une rivière
• un plan d'eau assimilé à une rivière ou un fleuve navigable
• une terre agricole (exonération permanente, mais seulement partielle pour les parts régionales et départementales).

Source : Superimmo.com

Les questions à se poser avant d'acheter un terrain non constructible

Si vous envisagez de demander un permis de construire à l'avenir, il est important de vous renseigner auprès de la mairie avant de signer l'acte de vente. Cela vous permettra de vérifier que le terrain est susceptible de devenir constructible, car certains terrains ne le sont pas, même à long terme.

Il est également essentiel de s'assurer que vous pouvez faire construire sur le terrain, notamment en vérifiant si vous pouvez raccorder le terrain aux réseaux d'électricité, d'eau et d'assainissement. Vous devriez également prendre en compte les éventuelles servitudes et les risques naturels.

Si vous envisagez de louer le terrain, il est préférable de choisir un emplacement rentable, comme le centre-ville, les zones touristiques ou les zones offrant des activités attrayantes.

Si votre objectif est de réaliser un investissement pour revendre le terrain plus tard, vous devez choisir un terrain non constructible avec soin en fonction de sa plus-value potentielle, y compris en prenant en compte les éventuelles taxes.

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