Syndicat des copropriétaires : différences avec le syndic

Syndicat des copropriétaires : groupe indispensable pour la vie de la copropriété qui gère l'entretien des immeubles. Quel est exactement son rôle ? Quelles sont les missions de ce syndicat ? Quelles différences avec le syndic ? Toutes les réponses ici !

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Quelle différence entre syndic de copropriété et syndicat ?

Attention, le syndic de copro et le syndicat de copropriétaires sont deux instances différentes ! Ce dernier est en quelque sorte le bras droit du syndicat et veille ainsi à l’application et au respect des décisions votées à l’assemblée générale. L’activité d’un syndic est régie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour résumer, le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires.

Sa désignation par le syndicat lors d’une assemblée de tous les copropriétaires doit être mise en concurrence tous les 3 ans. Les principales missions du syndic sont les suivantes :

Préparer les assemblées générales et convoquer les copropriétaires

• Notifier l’ensemble des décisions prises par le syndicat en assemblée des copropriétaires

• Gérer les paiements et dépenses quotidiennes ainsi que les impayés

• Veiller à l’entretien des parties communes et des équipements de la résidence

• Suivre l’évolution des travaux en cours

• Gestion des différentes assurances obligatoires et complémentaires pour la copropriété

Syndicat des copropriétaires et diagnostics immobiliers :

À ce propos, les différents diagnostics à réaliser en copropriété qui doivent figurer dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) sont :

Le DPE collectif pour les immeubles qui ont une installation collective de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire

• Le Diagnostic Technique Global (DTG) qui informe les copropriétaires sur l’état de l’immeuble sur une projection de 10 ans avec des recommandations de travaux. Indispensable pour les logements insalubres.

• Le diagnostic mérule, obligatoire depuis la loi ALUR pour les copropriétés dans les communes où les champignons lignivores sont fortement présents.

• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) : pour les parties communes des logements dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949

• Le diagnostic technique amiante (DTA) : étude sur la teneur en amiante dans les parties communes pour les biens avec un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997

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La forme principale du syndic est celle du syndic professionnel, représenté par une société externe. Selon la FNAIM, 90 % des copropriétés ont recours à des syndics professionnels. Mais cela peut coûter excessivement cher en raison des nombreux frais qui s’ajoutent aux honoraires. Il existe également deux autres catégories de syndic de copropriété pour réaliser des économies.

Aussi, ne pas faire réaliser les diagnostics immobiliers constitue une faute de gestion. Les copropriétaires disposent alors d’un motif légitime pour révoquer leur syndic ! Pour ce faire, ils doivent mettre la révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. À noter qu’un syndic est obligatoire en copropriété. De ce fait, les copropriétaires devront également mettre la désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour.

Syndicat des copropriétaires et conseil syndical :

Le conseil syndical est une extension du syndicat des copropriétaires. Ce dernier constitue le lien entre le syndicat et le syndic de copropriété. Il est composé à minima de trois copropriétaires bénévoles, nommés lors de l'assemblée générale de la résidence. Son rôle est d'appuyer le syndic de copropriété dans l'accomplissement de sa mission et contrôler la gestion de la résidence. Outre les copropriétaires, une partie du conseil syndical peut être composée de leurs conjoints ou partenaires, de leurs représentants légaux ou d'usufruitiers.

Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires est le regroupement de l’ensemble des copropriétaires d’une résidence, qui se forme sans aucune formalité juridique. Selon la loi du 10 juillet 1965, les résidences en lots sont dans l’obligation de se soumettre au régime de la copropriété, ce qui inclut la création d’un syndicat et renforce son rôle. Dès lors qu’il y a répartition de biens entre au moins deux propriétaires, un syndicat se crée automatiquement.

Avec la loi ALUR du 24 mars 2014, le regroupement de copropriétaires sous un registre national d’immatriculation est obligatoire. Cela permet à l’État de faire un recensement des informations sur les huit millions de copropriétés actuelles en France et de détecter rapidement des potentiels dysfonctionnements.

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

La principale mission du syndicat d’une copropriété est de protéger l’immeuble et de veiller à son bon fonctionnement. Les copropriétaires se rassemblent dès lors en assemblée à minima d’une fois par an pour voter les décisions importantes concernant la résidence.

Par exemple, pour voter l'installation de panneau solaire en copropriété.

Lors de l’assemblée générale, le syndicat peut prendre des décisions qui vont au-delà d’un budget prévisionnel pour entretenir la résidence. Elle peut se prononcer sur les travaux lourds à réaliser, notamment ceux de rénovation énergétique. Notez d'ailleurs que certains travaux peuvent être coûteux. Les copropriétaires n'ont pas tous les mêmes moyens. Heureusement, il existe des dispositifs de financement comme le Copro 100.

Mais également sur la nomination d’un syndic pour mettre en œuvre ces décisions ainsi que faire évoluer le règlement intérieur commun à tous les lots de la copropriété. Dans des cas plus rares, le syndicat des copropriétaires être amené à acheter ou vendre au nom de la résidence et souscrire à un emprunt bancaire commun.

Simultanément à ces missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs devoirs auxquels il ne peut pas se défaire. Par exemple, il est responsable des différents dommages issus d’un vice de construction (malfaçon) et défauts d’entretien des lieux. Il doit répondre devant :

• Les copropriétaires
• Les locataires habitant l’immeuble
• Le personnel employé pour entretenir les parties communes

Le syndicat est responsable des erreurs de gestion qu'il pourrait commettre. Il lui est donc fortement recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile. Pour engager la responsabilité de l’association de syndicat des copropriétaires lors d’un recours en justice, il est nécessaire de prouver la négligence et lien de causalité. Le tribunal de grande instance est la juridiction compétente pour juger les litiges entre un syndicat et les copropriétaires, le résident ou un tiers accompagné d'un avocat.

Qui représente le syndicat des copropriétaires ?

Les membres d’un syndicat des copropriétaires sont essentiellement des copropriétaires bailleurs de biens divisés en lot. Mais il se peut que les propriétaires d’un bien en lot y résidant peuvent en faire partie.

Quel est le statut juridique d'un syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires n’existe pas physiquement à proprement parler, car il s’agit d’une personne morale. En tant que personne morale, le syndicat peut passer des contrats. Ce statut lui permet d’agir en justice dans diverses situations, comme l’entorse aux obligations contractuelles d’un copropriétaire ou d’un locataire.

Cette personnalité juridique lui confère également le droit d’agir en justice au nom des copropriétaires pour défendre les intérêts de la résidence. Réciproquement, le groupement de copropriétaires peut être poursuivi par l’un de ses membres ou par un tiers qui considère qu'il y a faute. Aussi, l'absence d'immatriculation et la non-actualisation des données sur le registre national des copropriétés peut donner lieu à une mise en demeure du syndicat par l’Anah.

Qu’est-ce qu’un syndicat unique et secondaire ?

Dans le cas d’une grande copropriété, le syndicat de copropriété principal peut créer des syndicats dits « secondaires » lors d’un vote majoritaire à l’assemblée générale. Ces syndicats secondaires sont autonomes juridiquement les uns des autres et gèrent un ou plusieurs bâtiments. Il est géré par un syndic, qui peut être le même que le syndicat principal, et avoir un conseil syndical.

La différence se fait au niveau du patrimoine, qui se distingue de celui du syndicat principal. Le syndicat secondaire dispose également de sa propre comptabilité.

Merci de nous avoir lu, revenez nous voir 💚

Pour en savoir plus :

• syndicat des chasseurs immobiliers