Une succession immobilière est toujours une étape difficile à franchir, que ce soit pour les héritiers ou les exécuteurs testamentaires. Les procédures peuvent être longues et fastidieuses, voire même renverser les positions. C’est pourquoi il est important de bien se préparer à cette étape et d'en connaître toutes les étapes.
Sommaire
- Qu'est-ce que la succession immobilière ?
- Quel est le rôle de l'exécuteur testamentaire ?
- Qui est le bénéficiaire d'une succession immobilière ?
- Quelle est la différence entre succession et donation immobilière ?
- Quand intervient elle ?
- Quels sont les droits de succession immobilière ?
- Quelles sont les formalités ?
- Comment se passe la succession d'un bien immobilier ?
- Comment calculer la part d'héritage ?
- Que devez vous payer lors d'une succession ?
- Comment vendre une maison quand un héritier ne veut pas ?
- Vous êtes héritier et vous souhaitez vendre votre bien immobilier ?
Qu'est-ce que la succession immobilière ?
C'est l'ensemble des procédures qui s'effectuent après la mort d'une personne ayant possédé un ou plusieurs biens immobiliers. Lorsque la personne décédée était propriétaire de son bien. Le testament ne peut pas être appliqué avant ce moment. Les héritiers et les exécuteurs testamentaires sont alors mis en place. Ensuite, il faut s'occuper de la liquidation du patrimoine du défunt.
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Quel est le rôle de l'exécuteur testamentaire ?
L'exécuteur testamentaire (aussi appelé liquidateur) est une personne, désignée par le testateur, c’est-à-dire le défunt. Il s'agit généralement d'un proche, comme son conjoint survivant ou son enfant. Il a pour mission de protéger les intérêts de tous les héritiers, mais également de veiller à l'application du testament. Il doit également gérer le patrimoine du défunt jusqu'au règlement de la succession. À ce titre, il a un rôle important à jouer.
Si le bien est soumis à la Pleine propriété
Si le bien est soumis à a pleine propriété, l'exécuteur testamentaire doit demander immédiatement à l'autorité compétente l'ouverture d'une procédure d'inscription au rôle foncier du bien.
Pendant toute la durée de la succession, il est chargé de la communication avec les héritiers et les créanciers. Il doit également accomplir les formalités pour libérer les droits d'usufruit et de nue propriété.
Enfin, il doit réaliser et liquider le patrimoine du défunt. Il est chargé de la liquidation du bien, c'est-à-dire d'en faire la vente. Ensuite, il doit verser les fonds retirés de cette liquidation aux ayants droits ou aux héritiers. Il peut en outre réaliser des placements.
Il est important de préciser qu'il ne peut engager sa responsabilité en réalisant les actes que lui défendent la loi ou le testament du défunt. Il peut également choisir, à sa discrétion, de demander ou non des avis de professionnels.
Si le bien est soumis à la nue propriété
Dans le cas d'une nue propriété, l'exécuteur testamentaire doit agir comme s'il était propriétaire unique et notifier l'acte d'ouverture de la succession au service des impôts.
Tout comme pour la pleine propriété, il doit procéder à la liquidation des biens et versera les fonds à l'ayant droit ou aux héritiers. Il peut également réaliser des placements.
Il doit agir de façon diligente pour éviter que le bien ne soit grevé d'un droit de préemption.
Si le bien est soumis à la réserve héréditaire
Dans ce cas, il doit agir comme s'il était propriétaire unique. Il doit notifier l'acte d'ouverture de la succession au service des impôts. Mais également procéder à la liquidation des biens, c'est-à-dire réaliser les actes qu'un propriétaire peut réaliser et verser les fonds à l'ayant droit ou aux héritiers. Il peut également réaliser des placements.
Qui est le bénéficiaire d'une succession immobilière ?
Le bénéficiaire d'une succession d'un bien immobilier est celui qui hérite du bien. Mais il ne prend pas possession du bien directement. En effet, la succession nécessite des procédures avant toute chose. Les héritiers sont les personnes qui sont désignées par la loi pour recevoir le legs. Les exécuteurs testamentaires sont les personnes désignées par le défunt pour gérer sa succession.
Il peut être :
- L'héritier légal (héritier réservataire ou secondaire) : C'est le bénéficiaire de l'héritage lorsqu'il n'a pas de testament. Il fait partie de la liste en qualité d'héritier prévue par la loi (enfants, parents, petits enfants, époux). Il ne peut pas refuser d'hériter.
- L’héritier testamentaire : C'est le bénéficiaire de l'héritage du bien immobilier lorsqu'il y a un testament. Il peut être choisi par le défunt et il est toujours un membre de la liste de héritiers prévue par la loi.
- L’héritier partiel : Il hérite d’une partie du patrimoine du défunt. Il peut avoir été désigné par le défunt dans son testament ou être apparu après sa mort, lorsque les héritiers légaux ou testamentaires ne peuvent ou ne veulent prendre possession du patrimoine.
Quelle est la différence entre succession et donation immobilière ?
La succession est le passage d'un bien immobilier d'une personne décédée à un héritier. La personne décédée doit être propriétaire du bien. Le bien est déclaré comme successible et passe des mains du défunt à celles de son héritier.
La donation immobilière est une opération qui permet de faire don d'un bien immobilier à une personne ou à une association et ce, sans contrepartie financière. La donation est un acte unilatéral par lequel une personne, le donateur, transfère à une autre, le donataire, la propriété des biens qu’il lui offre. Il existe deux types de donation: la donation-partage et la donation avec réserve d'usufruit. La donation-partage permet de faire passer le bien à une ou plusieurs personnes sans que le donateur puisse en jouir. La donation avec réserve d'usufruit permettra au donateur d'en profiter pendant sa vie et à l'usufruitier(s) après sa mort.
Quand intervient elle ?
La succession se déclare en principe dès la mort du propriétaire du bien. Seules les personnes majeures peuvent faire une déclaration de succession. Il faut un certificat de décès pour cela.
Celle-ci peut être réglée par voie judiciaire ou conventionnelle. La voie judiciaire permet d'obtenir un jugement qui tranche toutes les contestations sur la succession. C'est la voie la plus longue et la plus coûteuse. La voie conventionnelle est une alternative qui permet de régler la donation par un acte notarié. Cette voie est moins longue et moins coûteuse.
Quels sont les droits de succession immobilière ?
Les héritiers réservataires ou secondaires ont le droit d'exercer ou pas l'option d'achat du bien.
Cependant, les héritiers restent libres de vendre le bien s'ils le souhaitent. Pour que le bien puisse être vendu, il faut que la vente soit acceptée par tous les héritiers. En outre, les héritiers se doivent de participer à la rédaction du procès-verbal de succession.
Les héritiers peuvent demander un inventaire au juge d'instance. Les héritiers ont le droit de demander la réalisation d'un état des lieux.
Quelles sont les formalités ?
Les formalités administratives se déroulent sous le contrôle de la commission départementale des successions et des libéralités (CDLS).
Elles sont habituellement accomplies par le notaire chargé de la succession.
Les formalités judiciaires sont réalisées par le juge d'instance. L'inventaire, lui, est réalisé par le notaire chargé de la succession.
Les formalités fiscales sont accomplies par le notaire chargé de la succession. Il faut tout de même préciser que les héritiers sont tenus de payer l'impôt sur la fortune. Les héritiers doivent également payer un droit de mutation dans les délais imposés par l'administration fiscale.
Les formalités juridique doivent se faire par les héritiers, dans un délai de trois mois à compter du décès. Ils doivent déclarer le décès au service des impôts et à l'administration de la sécurité sociale.
Comment se passe la succession d'un bien immobilier ?
La succession d'un bien immobilier est régie par l'article 805 du code civil. Le notaire s'occupe de la succession du bien immobilier. Dans un premier temps, le notaire envoie un courrier à tous les héritiers du défunt pour les informer de la consultation de la succession. Ce courrier est envoyé à tous les héritiers connus. Ensuite, les héritiers doivent se réunir pour décider de la vente du bien immobilier. Ils doivent ensuite faire une estimation du bien pour déterminer le prix de vente.
Comment calculer la part d'héritage ?
Il faut calculer la quotité disponible pour déterminer le part d'héritage. La quotité disponible est la somme des valeurs des biens du défunt et de ses dettes.
Les héritiers peuvent choisir de vendre le bien immobilier ou de le garder.
En cas de vente, le notaire organise la vente du bien immobilier. Il contacte les agences immobilières pour obtenir des estimations chiffrées de l'estimation du prix de vente. Les héritiers peuvent choisir d'attendre plusieurs années avant la vente du bien afin de le vendre à un prix plus élevé. Il faut savoir que la part d'héritage de chacun de héritiers est distribuée en parts égales.
Que devez vous payer lors d'une succession ?
Lors d'une succession il y a plusieurs frais à payer :
- Les droits de succession : Ils sont calculés sur la valeur de la quotité disponible. Le notaire prend en compte la valeur de la quotité disponible pour calculer le montant des droits de succession.
Vous trouverez ici un article sur comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
Pour les héritiers de premier niveau (père, mère, enfants et petits enfants) :
| Tarif | Barème |
|---|---|
| - de 8 027 € | 5 % |
| Entre 8 072 € et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 € et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 € et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 € et 1 805 677 € | 40 % |
| + de 1 805 677 € | 45 % |
Concernant les héritiers de 2nd degré (frères et sœurs) :
| Tarif | Barème |
|---|---|
| - de 24 430 € | 35 % |
| + de 23 430 € | 45 % |
Pour les droits de succession pour les parents du 3e et 4e degré (oncle, tante, neveux ou nièce), ceux-ci seront taxés au seul taux à 55 %.
Pour les droits de succession de tous les autres héritiers, ils seront taxés au seul taux à 60 %.
Néanmoins, certains cas disposent d'un abattement de ces frais :
| Niveau d'abattement | Lien de parenté |
|---|---|
| 100 000 € | Enfant, père ou mère |
| 15 932 € | Frère ou soeur |
| 7 967 € | Neveu ou nièce |
| 1 594 € | En l’absence d’un autre abattement applicable |
Concernant les personnes en situation de handicap qui remplissent les conditions, ils bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.
- La contribution aux charges du défunt : C'est une contribution qui est versée aux ayants droit du défunt. Elle est calculée sur le montant de la quotité disponible. Les héritiers doivent payer cette contribution pour les frais inhérents au décès.
Comment vendre une maison quand un héritier ne veut pas ?
Le droit de préemption tient en quelques mots : il confère à un acquéreur la faculté de racheter la maison qu’il désire à un prix inférieur au prix de marché. C’est le moyen le plus efficace pour racheter une maison en cas de vente forcée par les héritiers.
Pour faire valoir son droit de préemption, l’acquéreur dispose d’un délai lui permettant d’acheter la maison au prix fixé par la loi mais aussi de négocier un prix inférieur à celui-ci avec les héritiers. Si aucune négociation n’est possible, l’acquéreur dispose d’un délai de 6 mois pour racheter la maison à un prix fixé par la loi.
Le recours au droit de préemption permet à l’acquéreur de racheter sa maison en cas de refus des héritiers. Il s’agit alors d’un droit acquis et non plus d’un droit à acquérir. Il permet également à l’acquéreur de vendre sa maison au prix du marché, et non pas seulement au prix fixé par la loi.
C’est une solution souvent préférée par les acquéreurs car elle leur laisse plus de liberté lorsqu’il s’agit de vendre leur bien.
L’acquéreur doit, à ce stade, avoir obtenu l’accord des héritiers.
En cas d’opposition des héritiers, le droit de préemption n’est pas opposable.
Vous êtes héritier et vous souhaitez vendre votre bien immobilier ?
Il y a quelques règles à suivre. Tout d'abord, vous devez impérativement effectuer tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente du bien.
- Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : Obligatoire quelle que soit l'année de construction du bien. Il permet d'analyser la performance énergétique d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Votre bien obtiendra alors une note entre A et G.
- Diagnostic Plomb : Un Bilan des Risques d'Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour toutes les habitations disposant d'un permis de construire obtenu avant le 1er janvier 1949. Il existe des seuils réglementaires. La validité du diagnostic dépendra du dépassement d'un seuil défini.
- Diagnostic des termites : si votre maison à vendre se trouve dans une zone contrôlée par le comté, un diagnostic des termites est requis. Par conséquent, tous les vendeurs sont tenus de soumettre des rapports sur les termites à leurs acheteurs potentiels.
- Loi de Carrez : Une mesure Loi de Carrez permet d'identifier des zones avec une hauteur sous plafond d'au moins 1m80.
- Diagnostic amiante pré-vente : Concerne toutes les habitations ayant un permis de construire avant le 1er juillet 1997. Les espaces publics et privés doivent être analysés pour la présence d'amiante.
- État de l'installation électrique : Obligatoire pour tous les biens de plus de 15 ans. Il vous permet de vérifier l'état électrique de votre logement et d'annoter les éventuelles modifications à appliquer.
- Etat des installations gaz : Comme pour le diagnostic électrique, le diagnostic gaz est obligatoire pour tous les bâtiments de plus de 15 ans.
- État de risque et de pollution (ERP): Il identifie les risques qui surviennent dans une zone résidentielle particulière, informant ainsi les acheteurs.
Vous devez ensuite vous assurer que les travaux nécessaires au respect des règles d'habitation, de sécurité et d’environnement ont été réalisés.
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