Dans le cadre d'un achat immobilier nécessitant un prêt, il est courant de se demander s'il est possible de signer le compromis de vente avant l'accord de la banque pour le financement.
Bien que cela puisse sembler prématuré, cette démarche est tout à fait envisageable mais peut comporter des risques.
Aussi, il convient d'inclure dans le compromis des conditions suspensives. Notamment celle de l'obtention du prêt, pour vous prémunir contre un éventuel refus de crédit. Découvrez comment vous protéger.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente : c’est quoi ?
Un compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un accord formel entre un vendeur et un acheteur pour la transaction d'un bien immobilier. C’est le contrat préalable à l'acte de vente définitif. Il n'est pas obligatoire.
Ce document juridiquement contraignant établit les conditions de la vente et sécurise la transaction pour les deux parties avant la finalisation.
La signature d'un compromis de vente avant l'accord de la banque suggère que l'acheteur s'engage à acheter le bien, même sans garantie de prêt bancaire à ce stade.
“Un compromis de vente peut être signé lorsque vous êtes sûr de vouloir conclure l'achat ou la vente du logement. Cet acte vous engage définitivement. Ce n'est pas le cas s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.
Le compromis peut être réalisé sous l'une des 2 formes suivantes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)”
Il est tout à fait possible de rédiger par soi-même le compromis de vente selon un modèle. Cependant, il peut comporter des failles si sa rédaction n'est pas réalisée par un expert.
Ce premier engagement est crucial car il montre la bonne foi de l'acheteur et permet au vendeur de retirer temporairement le bien du marché.
En signant ce document, les parties acceptent de concrétiser la vente sous certaines conditions définies. Elles comprennent souvent une clause suspensive d'obtention de prêt. Cela permet à l'acheteur de rechercher sereinement le financement nécessaire, tout en rassurant le vendeur sur la solidité de l'offre d'achat.
La signature anticipée d'un compromis sans accord bancaire préalable peut être un atout stratégique pour l'acheteur. Elle peut accélérer le processus de vente et démontrer un engagement sérieux, ce qui peut être particulièrement avantageux dans un marché immobilier concurrentiel.
Toutefois, cette démarche nécessite une compréhension claire des risques associés, comme la possibilité de perdre l'indemnité d'immobilisation si le financement échoue.
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Il n'existe aucune loi qui imposerait le compromis de vente. On peut donc choisir de signer l'acte de vente authentique sans compromis de vente préalable.
À quoi sert un compromis de vente ?
Un compromis de vente sert principalement à engager juridiquement le vendeur et l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique définitif. Il fixe les conditions de la transaction immobilière :
- le prix du bien,
- les délais : la date butoir pour conclure l'acte authentique de vente,
- les conditions générales et particulières,
- les conditions suspensives le cas échéant.
Il protège également les intérêts des deux parties.
Bien que non obligatoire, il est vivement recommandé de signer un compromis de vente avant l'accord de la banque, car ce document prouve l'intention réelle d'achat. Il permet à l'acquéreur d'obtenir un prêt immobilier auprès de sa banque.
Si le compromis inclut une clause suspensive pour l'obtention du financement, l'acheteur peut se rétracter sans pénalités si la condition financière n'est pas remplie. Dans le cas ou le délai est dépassé par l'acheteur et qu'il souhaite annuler le contrat, un litige peut se créer. D'autres possibilités s'offre à vous tel qu'un sous-compromis de vente sous condition d'un consentement mutuelle des deux partie.
Le contenu du DDT dépend du bien concerné. Le seul diagnostic requis pour tout bien confondu est le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
Définition d'une clause suspensive
Une condition suspensive est une clause insérée dans un compromis ou une promesse de vente immobilière. Elle conditionne l'exécution définitive de la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain.
Elle permet à l'acquéreur de se rétracter vis-à-vis du compromis de vente sans pénalités si la condition n'est pas remplie. La plus courante est la condition suspensive d'obtention de prêt. Elle est par ailleurs obligatoire lorsque l'achat nécessite un emprunt.
Mais d'autres conditions peuvent être prévues, comme :
- l'obtention d'un permis de construire
- ou le non-exercice d'un droit de préemption.
Elle protège les deux parties en leur offrant une sécurité juridique avant la signature de l'acte authentique. Elles permettent également d'avoir une ouverture dans le cas où l'on regrette d'avoir signé le compromis de vente.
La clause suspensive d'obtention de prêt
La condition suspensive d'obtention de prêt est une clause essentielle à inclure dans un compromis de vente immobilière lorsque l'acquéreur finance son achat à crédit.
Cette clause protège l'acquéreur en lui permettant de se rétracter sans pénalités si son prêt est refusé par la banque.
Pour être valide, la condition suspensive doit préciser les détails du prêt demandé :
- le montant total,
- la durée de l'emprunt,
- le taux d'intérêt maximal accepté,
- ainsi que le délai imparti (généralement 45 à 60 jours) pour obtenir une réponse de la banque.
Si l'acquéreur reçoit une offre de prêt conforme, il doit en informer le notaire et le vendeur. La condition est alors réputée réalisée.
En revanche, en cas de refus de prêt, l'acquéreur peut se rétracter sans justificatifs en notifiant le vendeur avant la date butoir. Le vendeur ne peut pas l'obliger à redemander un prêt auprès d'autres banques. La non-réalisation de cette condition entraîne l'annulation de la vente sans dédommagement.
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Quel est le rôle de la banque ?
La banque joue un rôle crucial dans l’acquisition d’un bien immobilier. Elle évalue la solvabilité de l’acheteur et s’assure qu’il peut rembourser le crédit.
Une garantie bancaire est essentielle pour le succès de l’achat immobilier. L’accord de principe de la banque, bien qu’il ne soit pas contraignant, est nécessaire pour sécuriser la transaction. Sans cet accord, si l’acheteur ne sécurise pas le prêt dans les délais convenus, la vente peut être annulée.
Quelle est l’utilité d’un accord de principe pour un compromis de vente ?
L'accord de principe délivré par la banque joue un rôle informatif important avant la signature d'un compromis de vente.
Bien qu'il ne constitue pas un engagement ferme de financement, il permet à l'acquéreur de prouver au vendeur qu'il a entamé les démarches pour obtenir un prêt immobilier.
Sur les marchés tendus où les vendeurs ont le choix, l'accord de principe peut faire la différence. Effectivement, il peut convaincre le vendeur que l'acheteur dispose des capacités financières pour mener à bien la transaction.
Cependant, le vendeur averti sait que cet accord reste soumis à l'instruction complète du dossier de crédit. C'est pourquoi une attestation de financement délivrée par un courtier est souvent préférable pour rassurer pleinement le vendeur.
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Pourquoi la banque demande un compromis de vente ?
La banque exige le compromis de vente car il constitue une preuve formelle de l'intention d'achat d'un bien immobilier par l'emprunteur. Ce document engage juridiquement le vendeur et l'acquéreur. Cela garantit ainsi à la banque que le crédit accordé servira bien au financement de cette acquisition précise.
Le compromis mentionne les détails de la transaction et permet à l'établissement prêteur d'évaluer les risques liés au prêt. C'est donc une pièce obligatoire du dossier de demande de crédit immobilier. Elle rassure la banque sur la destination et l'utilisation effective des fonds empruntés.
Comment obtenir un accord de principe de prêt immobilier ?
Les éléments pris en compte pour obtenir l’accord de la banque sont :
| Éléments | Description |
|---|---|
| La situation professionnelle | Stabilité du poste, niveau de rémunération, perspectives d’évolution |
| Le taux d’effort | C’est le taux d'endettement maximal que peut supporter un emprunteur pour rembourser son prêt. Il est calculé en fonction du reste à vivre, soit la somme qui reste à l’emprunteur une fois ses mensualités payées. Le taux d’effort doit être inférieur à 35 %. |
| L’apport personnel | Somme dont l’emprunteur dispose déjà et qui constitue la base de son prêt. |
| Les qualités de gestionnaire | La capacité à gérer correctement ses comptes bancaires, voire à épargner. |
Quels sont les risques de signer un compromis sans l'accord préalable de la banque ?
Signer un compromis de vente avant l'accord de la banque pour le financement du bien comporte des risques importants pour l'acquéreur.
En signant ce document, l'acheteur s'engage juridiquement et financièrement envers le vendeur, sans garantie d'obtenir le prêt nécessaire.
S'il se retrouve dans l'incapacité d'emprunter les fonds, il pourrait être contraint de renoncer à l'acquisition et devrait alors verser des pénalités ou dommages et intérêts conséquents au vendeur.
De plus, le compromis lie généralement l'acquéreur pendant plusieurs semaines, voire mois. Durant cette période, il ne peut plus se rétracter librement et risque de perdre l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur (souvent 10% du prix).
Même si le compromis inclut une condition suspensive d'obtention du prêt, les banques peuvent toujours refuser le dossier après analyse approfondie, malgré un accord initial.
Il est donc fortement recommandé d'obtenir au préalable une réponse favorable ferme de la banque, avant toute signature d'un compromis. Cela permet de sécuriser la transaction et d'éviter les complications juridiques et financières en cas d'incapacité à emprunter.
Le compromis ne devrait être signé qu'une fois le prêt immobilier définitivement accordé.
Ils se retrouvent dans une situation délicate. Ils sont légalement liés à l'achat de la maison, mais sans les fonds de la banque, ils ne peuvent pas honorer cet engagement financier. Ils sont confrontés à deux options désagréables :
- renoncer à la maison et perdre une somme substantielle en dommages et intérêts,
- ou chercher désespérément un autre financement dans un laps de temps limité.
Cette expérience stressante aurait pu être évitée s'ils avaient attendu d'obtenir une confirmation formelle de leur banque avant de signer le compromis. En prenant une décision précipitée, ils se sont retrouvés piégés.
La banque peut-elle refuser une demande de prêt après avoir donné un accord de principe ?
La banque peut parfaitement refuser une demande de prêt immobilier même après avoir délivré un accord de principe.
En effet, l'accord de principe n'a aucune valeur contractuelle et n'engage pas juridiquement l'établissement prêteur. Il s'agit d'un document informel. Il atteste simplement que la banque accepte d'étudier plus en détails le dossier de financement sur la base des premières pièces fournies.
Après analyse complète du dossier, la banque peut estimer que le projet n'est finalement pas viable. Ou que la situation de l'emprunteur ne permet plus d'accorder le crédit.
L'accord définitif n'intervient qu'avec la signature de l'offre de prêt. Il s'agit du seul document ayant une réelle valeur juridique contraignante pour la banque.
- Il est possible de signer un compromis de vente sans l'accord de la banque mais cela comporte des risques.
- Le compromis de vente engage l'acquéreur dans la transaction.
- Si la banque ne lui accorde finalement pas son prêt il se retrouve perdant.