Le compromis de vente est un contrat préliminaire engageant l'acheteur et le vendeur à conclure la vente définitive d'un bien immobilier. Bien que des mécanismes de protection existent, comme les conditions suspensives, signer un compromis est une décision importante qui nécessite réflexion.
Ce document n'est pas une promesse unilatérale mais bien une promesse synallagmatique de vente. Vendeur comme acheteur sont donc dans l'obligation de réaliser la transaction immobilière. L'offre a été acceptée.
“J'ai signé un compromis de vente mais je regrette” ? Une situation délicate, mais pas insurmontable. Découvrez les recours qui s'offrent à vous dans cette situation !
Sommaire
Puis-je me rétracter après la signature du compromis de vente ?
Oui, il est possible de se rétracter après la signature d'un compromis de vente. Cela grâce au délai de rétractation légal de 10 jours dont bénéficie l'acquéreur.
Instaurée par la loi Macron du 8 août 2015, il s'agit d'une mesure de protection permettant à l'acheteur de :
- revenir sur sa décision sans pénalité d'annulation et
- récupérer son dépôt de garantie.
"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."
La rétractation du compromis de vente entraîne sa caducité, chaque partie retrouvant sa liberté.
Passé ce délai de 10 jours, l'acheteur ne peut plus se rétracter. Sauf si une condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas, comme l'obtention d'un prêt immobilier.
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Comment exercer mon droit de rétractation ?
Pour exercer votre droit de rétractation, vous devez impérativement :
- envoyer une lettre d'annulation du compromis en recommandée avec accusé de réception
- au vendeur ou à son représentant (notaire, agent immobilier)
- dans un délai de 10 jours.
Ce laps de temps court à compter du lendemain de la réception du compromis signé entre particuliers. S'il expire un jour férié, il est prolongé jusqu'au prochain jour ouvrable.
Dans cette lettre, indiquez clairement :
- vos coordonnées,
- l'objet de votre courrier (rétractation du compromis),
- les références du bien concerné
- et la date de signature du compromis.
Vous n'avez pas besoin de justifier votre décision. Conservez une copie de votre lettre ainsi que le récépissé de dépôt prouvant la date d'envoi, le cachet de la Poste faisant foi.
Si vous aviez versé un dépôt de garantie ou des arrhes, ceux-ci doivent vous être intégralement restitués. Le délai de restitution est de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Votre rétractation entraîne l'annulation du compromis, vous libérant de tout engagement.
| Étape | Action à entreprendre |
|---|---|
| Mode d'envoi | Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. |
| Destinataire | Adresser la lettre au vendeur ou à son représentant (notaire, agent immobilier). |
| Délai | Envoyer la lettre dans un délai de 10 jours après la réception du compromis signé. |
| Contenu de la lettre |
|
| Justification | Aucune justification n'est nécessaire pour la rétractation. |
| Preuve d'envoi | Conserver une copie de la lettre et le récépissé de dépôt pour prouver la date d'envoi. |
| Remboursement | Tout dépôt de garantie ou arrhes versés doivent être remboursés dans un délai de 21 jours après la rétractation. |
| Effet | La rétractation entraîne l'annulation du compromis, vous libérant de tout engagement. |
Puis-je me rétracter après le délai de 10 jours ?
Malheureusement, une fois le temps légal de rétractation de 10 jours dépassé, l'acquéreur ne peut plus se rétracter sans conséquence.
Passé ce délai, l'acheteur est définitivement engagé à acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis de vente. La non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au compromis est la seule possibilité pour se désengager au-delà des 10 jours. L'obtention d'un prêt immobilier est l'exemple le plus récurrent.
Si le preneur refuse de signer l'acte authentique de vente sans motif valable, le vendeur peut invoquer la clause pénale du compromis. Elle prévoit généralement le versement de dommages et intérêts. Il peut même engager une action en justice pour forcer l'exécution de la vente.
Il est donc crucial de bien réfléchir avant un engagement car au-delà du délai de rétractation, revenir en arrière s'avère très compliqué. C'est très souvent avec le compromis de vente rédigé selon un modèle en ligne et qu'il comporte des failles.
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Le rôle des conditions suspensives
Les clauses suspensives jouent un rôle essentiel dans le compromis de vente. Elles permettent d’annuler une vente sous certaines conditions.
Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu au compromis, la vente est automatiquement annulée sans pénalité pour les parties.
La clause suspensive la plus fréquente est celle relative à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier. Celle-ci lui assure un moyen de payer le prix de la maison.
D'autres conditions peuvent être prévues, comme :
- l'obtention d'un permis de construire,
- d'une autorisation administrative
- ou la réalisation de travaux par le vendeur.
Des travaux peuvent notamment être nécessaires si l'un des diagnostics techniques obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), révèle une faille.
En effet, avant toute vente immobilière, il est requis d'effectuer un certain nombre de diagnostics immobiliers. Ils seront à inclure dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et à joindre à l'acte de vente.
Les clauses suspensives permettent de protéger les intérêts de l'acheteur en lui évitant d'être engagé dans une vente. Notamment s'il ne parvient pas à réunir les éléments nécessaires à son projet.
Elles doivent être rédigées :
- de manière précise,
- avec un délai de réalisation
- et des modalités de preuve de leur réalisation ou non-réalisation.
En cas de non-réalisation d'une condition suspensive, l'acquéreur peut se désengager de la vente sans perdre son dépôt de garantie. Les clauses suspensives sont donc un outil juridique indispensable pour sécuriser une transaction immobilière.
Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?
La faculté de renonciation n’est possible que pour l’acheteur. Même si le vendeur ne veut plus vendre, il est de son côté dans l’impossibilité d’annuler le compromis de vente.
Annulation à l’amiable du compromis de vente
Le vendeur peut, pour des raisons personnelles, ne plus vouloir finaliser la vente. Et par conséquent ne pas signer l'acte authentique chez le notaire. Dans cette situation, il est judicieux pour lui de discuter avec l'acheteur pour parvenir à un accord mutuel. Si tel est le cas, ils peuvent alors convenir d'annuler le compromis de vente.
L'actuel propriétaire peut :
- avoir changé d’avis concernant la cession de son bien,
- avoir reçu une offre d'achat plus intéressante, à un prix plus élevé notamment.
Dans ce cas, il doit en effet annuler la vente avec son actuel acheteur. Cependant, ce dernier risque de ne pas être d’accord.
Dans ce cas où le vendeur et l’acquéreur se mettent effectivement d’accord, ils ont recours à une résiliation à l’amiable. Elle prend alors effet rétroactivement. Et toutes les sommes versées doivent être remboursées.
Tout arrangement entre le vendeur et l’acheteur pour résilier le compromis sans en aviser l'administration fiscale peut être considéré comme une fraude.
La résiliation du compromis par acte authentique, en présence d'un notaire, est un cas à part. La publication de cet acte par ce dernier entraîne automatiquement l'exigibilité des droits de mutation.
Annulation judiciaire du compromis de vente
Il arrive que l’acheteur ne respecte pas ses engagements contractuels, spécifiés dans le compromis. Alors, le vendeur peut solliciter une résiliation judiciaire du compromis de vente. Cette démarche nécessite toutefois qu’une mise en demeure soit préalablement envoyée à l’acheteur.
Opter pour cette forme de résiliation permet d’échapper au paiement des droits de mutation normalement exigibles sur la résiliation.
imaginons une situation où Franck vend sa maison à John, alors ils signent un compromis de vente. Dans celui-ci, John s'engage à obtenir un financement bancaire afin d'acheter la propriété dans un délai de trois mois. Le compromis stipule également qu'il doit verser un dépôt de garantie non remboursable à Franck.
3 mois plus tard, il n'a toujours pas obtenu le prêt nécessaire et n'a pas informé Franck de l'évolution de sa situation financière. Bien qu'il ait pour obligation contractuelle de le faire. Franck, souhaitant avancer avec la vente de la maison, envoie alors une mise en demeure à John. En lui rappelant ses engagements et lui donnant un délai supplémentaire de 2 semaines pour sécuriser son financement.
Après ces 2 semaines supplémentaires, John n'a toujours pas obtenu le prêt. De plus, il ne répond plus aux communications de Franck.
Face à cette non-conformité aux termes du compromis de vente, Franck décide de solliciter une résiliation judiciaire du compromis. Il engage donc un avocat qui dépose une demande auprès du tribunal. Il demande l'annulation du compromis de vente.
Le tribunal, après avoir examiné le dossier et constaté la violation claire des termes du compromis par John, décide en faveur de Franck. Il annule le contrat. Franck est donc libre de remettre sa maison sur le marché. John, quant à lui, perd son dépôt de garantie conformément aux termes du compromis initial.
Renégociation du compromis de vente
Vous n’êtes plus d’accord avec les termes du compromis de vente après signature ?
Essayez de négocier avec le vendeur pour modifier le contrat plutôt que de l’annuler. Cette renégociation dépendra effectivement entièrement du vendeur mais il se peut qu’il l’accepte.
En cas d'accord, la modification doit être formalisée par un avenant du compromis de vente dûment signé par les deux parties.
- En tant qu'acheteur, vous avez un délai de 10 jours pour vous rétracter.
- Dans ce cas, envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception.
- Le vendeur n'a pas de droit de rétraction.
- Cependant, il peut annuler la vente si l'acquéreur ne respecte pas les obligations contractuelles.