Se rétracter d'un compromis de vente

Après avoir pris la décision engageante de signer un compromis de vente pour acquérir un bien immobilier, il n'est pas rare que des doutes surgissent. Dans de telles situations, la loi prévoit ce que l'on appelle un délai de rétractation. Cette protection légale vise à garantir aux particuliers engagés dans des transactions immobilières une marge de manœuvre pour prendre une décision éclairée.

Dans cet article, nous examinerons de près le fonctionnement de ce délai de rétractation, ainsi que la procédure à suivre pour exercer ce droit légal en toute conformité.

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Le délai de rétractation est une période de 10 jours accordée à un acheteur après la signature d'une promesse de vente immobilière. Pendant cette période, l'acheteur a le droit de se retirer de la transaction sans avoir à fournir de justification particulière. Cette mesure vise à protéger les acheteurs contre une décision d'investissement immobilier hâtive ou prise sous pression.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron le 8 août 2015, tout acquéreur particulier bénéficie de 10 jours pour exercer ce droit de rétractation à compter de la signature de la promesse de vente. Auparavant fixé à sept jours, ce délai rallongé vise à offrir une marge de manœuvre plus confortable aux acheteurs potentiels. Ces dispositions légales sont inscrites dans les articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l'habitation, garantissant ainsi une protection indispensable à l'acheteur.

Le vendeur peut-il se rétracter avant signature du compromis ?

Encadrement légal

La rétractation du vendeur après avoir accepté une offre d'achat est un sujet qui peut être approfondi. Conformément à l'article 1113 du Code civil, un compromis découle de la rencontre entre une offre et une acceptation.

Dans la plupart des cas, le vendeur propose de vendre à un acheteur qui acceptera ensuite cette offre. L'offre d'achat émise par le vendeur ne peut être révoquée avant l'expiration du délai de rétractation. Il est fixé par lui-même ou, à défaut, après un délai raisonnable.

Envisagez également le scénario inverse, où c'est l'acheteur qui formule une offre d'achat et le vendeur qui l'accepte. Dans cette situation, seul l'acheteur est engagé. Sauf si le vendeur accepte l'offre de l'acheteur.

Une fois que le vendeur a donné son acceptation, il ne lui sera plus possible de rétracter celle-ci. Ainsi la vente sera considérée comme parfaite dès cette acceptation.

Protection des parties engagées

Ces principes juridiques visent à protéger les parties engagées dans un compromis de vente. Ainsi qu'à garantir la stabilité des transactions immobilières.

La rétractation unilatérale après l'acceptation d'une offre pourrait entraîner des litiges et une incertitude quant à la conclusion effective de la vente.

Par conséquent, les parties doivent faire preuve de prudence et de diligence lorsqu'elles s'engagent dans ce type de transaction. Cela en veillant à comprendre les conséquences juridiques de leurs actions. 

Rétraction après une promesse unilatérale de vente

Ce retrait du vendeur représente un acte par lequel le vendeur, après avoir conclu une promesse unilatérale de vente s'engage envers le potentiel acheteur. Cela sans que ce dernier ne soit contraint à la conclusion du contrat.

Il est possible d'imposer au vendeur la conclusion du contrat, même s'il se rétracte après avoir émis une promesse unilatérale de vente. 

Le vendeur peut-il se rétracter après signature du compromis ?

Lorsqu'un compromis de vente est conclu entre particuliers , il ne s'agit pas d'une simple promesse unilatérale. Mais d'une promesse synallagmatique de vente.

En d'autres termes, le vendeur est juridiquement obligé de vendre et l'acheteur est tenu d'acheter.

Rétractation possible pour l'acheteur

Il convient de souligner qu'une possibilité de retrait existe pour l'acheteur dans le cadre d'un compromis de vente, sous certaines conditions spécifiques.

Cette rétractation s'applique aux acquéreurs non professionnels. Il est fondé sur des dispositions légales clairement définies.

"Le délai de rétractation vous permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.

Vous disposez de 10 jours calendaires: Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés pour renoncer à la vente."

Source : servicepublic.fr

Notez que cette possibilité ne s'applique que lorsque la vente concerne des actes liés à la construction ou à l'acquisition d'un bien.

Qui soit destiné aux usages suivants :

• un usage d'habitation,
• a la souscription de parts donnant droit à l'attribution en jouissance,
• ou en propriété d'immeubles d'habitation,
• ou à la vente d'immeubles à construire,
• ou de biens immobiliers en location-accession à la propriété.

Dans le cas où l'acquéreur décide de se rétracter, cela entraîne la résiliation du compromis de vente. Ce qui annule ainsi les obligations et les droits réciproques entre les parties.

Prenez en compte cette possibilité de retrait lors de la conclusion d'un compromis. En particulier pour les acheteurs non professionnels bénéficiant de cette possibilité légal de retrait.

Modalités de rétractation

Des règles à respecter

Les modalités d'exercice de cette possibilité de rétractation offert à l'acquéreur sont régies par les règles suivantes, conçues pour garantir un processus clair :

• Tout d'abord, le compromis de vente, y compris ses annexes, doit être envoyé à l'acheteur par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Il est recommandé de prévoir un exemplaire supplémentaire du compromis spécifiquement destiné à cet envoi. Cela afin de respecter les formalités requises.
• Ensuite, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. Il lui notifie le compromis de vente pour exercer son droit d'annulation. L'intéressé doit se conformer à ce délai, car un dépassement de celui-ci priverait l'acheteur imprudent de la possibilité de se rétracter.
• L'annulation par l'acheteur doit être effectué au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Afin de fournir une preuve formelle de l'exercice de ce droit.

Des dates à considérer

Notez que certains jours de la semaine, tels que :

• le samedi,
• le dimanche,
• et les jours fériés, ne sont pas inclus dans le calcul du délai de rétractation.

L'acheteur bénéficie de la possibilité d'annulation après la signature du compromis de vente. Mais pas après la signature de l'acte final, à moins que des modifications substantielles du contenu n'aient été apportées.

Pas de rétractation possible pour le vendeur

Lorsqu'un compromis de vente est conclu, notez qu'aucune faculté d'annulation n'est accordée au vendeur. Qu'il soit un particulier ou un professionnel.

Ainsi, une fois le compromis de vente approuvé, le vendeur est lié par l'obligation de vendre. Sauf si l'acheteur lui-même décide de se rétracter.

L'engagement du vendeur est irrévocable, même pendant la période de rétractation de 10 jours dont bénéficie l'acquéreur. Ainsi, le vendeur ne peut pas se libérer de son engagement de vendre une fois le compromis approuvé.

Cette condition met en évidence la nature contraignante de la promesse synallagmatique de vente pour le vendeur.

En réalité, la signature du compromis équivaut à la conclusion effective de la transaction elle-même. Par conséquent, le vendeur doit faire preuve de prudence et de discernement lorsqu'il appose sa signature sur la promesse synallagmatique de vente.

Cela constitue un engagement définitif et irrévocable de sa part.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

Résiliation amiable

Accord mutuel

Dans le cas d'une résiliation amiable, le vendeur et l'intéressé peuvent convenir mutuellement de mettre fin au compromis de vente.

Si le vendeur ne souhaite pas procéder à la vente finale par le biais d'un acte authentique devant notaire, engagez une discussion avec l'acheteur.

Cette résiliation aura un effet rétroactif et impliquera le remboursement des sommes déjà versées.

Les droits de mutation

Notez que même si la résiliation du compromis se fait par un acte sous seing privé. C'est-à-dire sans la présence d'un notaire, les droits de mutation, y compris ceux liés à la résiliation elle-même, peuvent être exigibles. 

Si des conditions suspensives n'ont pas été remplies, la vente n'est pas considérée comme parfaite.

Par conséquent, si le vendeur et l'intéressé décident de procéder à la résiliation sans en informer l'administration fiscale, cette pratique peut être considérée comme frauduleuse.

Résiliation judiciaire

Le vendeur a la possibilité de recourir à une action en résiliation judiciaire du compromis de vente. Cela dans le cas où l'intéressé aurait manqué à l'une de ses obligations contractuelles, telles qu'énoncées dans le compromis.

Cependant, pour engager cette forme de résiliation, il est nécessaire d'adresser préalablement une mise en demeure à l'acheteur.

Ce type de résiliation du compromis de vente permet d'éviter le paiement des droits de mutation qui seraient normalement dus sur la résiliation elle-même.

Cette particularité peut être considérée comme un avantage pour le vendeur. Dans la mesure où il n'aura pas à assumer ces frais supplémentaires en cas de résiliation judiciaire réussie. L'action en résiliation judiciaire constitue donc une option pour le vendeur.

Des pénalités possibles

Lorsque l'une des parties impliquées dans une transaction immobilière décide de se retirer de la vente définitive, cela peut entraîner des conséquences financières. Elles peuvent prendre la forme de pénalités dans le cas d'un compromis de vente par exemple.

Ces pénalités sont généralement prévues dans l'acte de vente initial. Elles servent de mesure compensatoire pour la partie qui subit le préjudice causé par la renonciation à la transaction.

Dans le cas spécifique d'une renonciation de la part de l'acquéreur, le montant des pénalités peut être équivalent à l'indemnité d'immobilisation.

L'indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation est un montant généralement versé par l'acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

Il garantit son engagement envers le vendeur et de réserver le bien immobilier pour une période donnée.

FAQ

De combien est le délai de rétractation après signature ?

Le délai de rétractation d'un compromis de ventre est de 10 jours.

Comment calculer les 10 jours du délai de rétractation ?

Le délai court à partir de la date de réception du compromis de vente par l'acheteur.

Est-il possible de se rétracter après le délai de 10 jours ?

En temps normal, il n'est plus possible de se rétracter sans pénalités. Sauf si votre situation répond à ce que prévoit une clause suspensive. Par exemple si contracter un prêt est une clause suspensive, dans le cas où la banque ne vous accorde pas de crédit immobilier, vous pouvez annuler la transaction sans pénalités.

Par quel moyen se rétracter d'un compromis de vente ?

Le moyen le plus sur et le plus fréquent est de se rétracter par lettre recommandée avec accusée de réception.

À qui envoyer la lettre de rétractation dans le cas d'un compromis de vente ?

La lettre de rétractation doit être envoyée propriétaire du bien, à l’agence immobilière ou au notaire. Cela dépendra de s'il s'agit d'une transaction entre particulier ou un professionnel modère l'opération.