Rendement locatif : calcul, simulateur, ville rentable

➡️ L’objectif principal dans ce genre d’investissement est l’autofinancement du bien. Si possible, un bénéfice tous les mois dans votre poche serait un plus. ✅ Dans cet article, Dimo Diagnostic vous explique ce qu’est un rendement immobilier. Vous verrez aussi quel est l’objectif à atteindre et comment le calculer ?

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Aussi appelé rentabilité locative, il s’agit d’un indicateur primordial lorsque l’on parle d’investissement locatif. Chaque investisseur lors de l’achat d’un bien doit avoir un objectif de revenu bien précis.

Il permet de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et le montant des loyers générés chaque année. C’est notamment pour cela que l'on donne aussi à ce calcul le nom de rapport locatif.

"Le taux de rendement locatif vous permettra d’éviter beaucoup de piège. En termes de piège, on entend l’achat d’un bien élevé, mais qui génère un faible revenu."

Tom - Expert en immobilier 🧔‍♂️

Le taux obtenu signifie que chaque année, vos loyers rapporteront un certain pourcentage de votre investissement.

Quelles sont les types de biens les plus rentables ?

En immobilier, pour être rentable il faut un rendement locatif entre 2 % et 7 %. Elle peut bien évidemment être plus élevée. Cependant, il est fortement déconseillé d’avoir une rentabilité plus faible que 2 %.

Pour atteindre une bonne rentabilité, le choix du logement est tout aussi important que le choix du secteur.

Les petites surfaces : studios / T1

Les studios, également appelés T1, sont des biens immobiliers comprenant une seule pièce principale. Celle-ci combine généralement l'espace de vie, la chambre à coucher et la cuisine, ainsi qu'une salle de bains séparée.

Voici quelques avantages et inconvénients associés aux studios :

Les avantages

• Rendement potentiellement plus élevé : Les studios ont souvent un rendement plus élevé par rapport aux autres types de biens en raison de leur coût d'achat et de leur prix de location relativement abordables.
• Demande élevée : Les studios sont recherchés par les jeunes professionnels, les étudiants ou les personnes vivant seules, ce qui signifie qu'ils peuvent se louer plus rapidement.
• Moins d'entretien : En raison de leur petite taille, les studios nécessitent habituellement moins d'entretien et de frais de remise en état entre les locataires.

Les inconvénients

• Fluctuation des locataires : En raison de leur taille réduite, les studios peuvent connaître une rotation plus fréquente des locataires, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires liés aux remises en état et aux périodes de vacances locative.
• Espace limité : Les studios ont une surface habitable limitée, ce qui peut limiter le potentiel d'augmentation du loyer et ne convient pas aux personnes ayant besoin de plus d'espace.

Les moyennes surfaces : T2 et T3

Les T2 (deux pièces) et T3 (trois pièces) désignent les appartements comprenant respectivement deux et trois pièces séparées. Ils se composent généralement d'une chambre, d'un salon et d'une cuisine.

Voici leurs avantages et inconvénients en termes d'investissement locatif :

Les avantages

• Bon compromis entre taille et rentabilité : Les T2 et T3 offrent un équilibre entre une taille raisonnable et une rentabilité potentielle, ce qui les rend attractifs pour différents types de locataires.
• Flexibilité : Ces types d'appartements peuvent accueillir des couples, des petites familles ou des colocataires, ce qui élargit le pool de locataires potentiels.
• Possibilité d'augmenter le loyer : Comparés aux studios, les T2 et T3 offrent plus d'espace, ce qui permet une certaine flexibilité dans l'ajustement du loyer.

Les inconvénients

• Concurrence : Étant donné que les T2 et T3 sont des types de biens couramment recherchés, il peut y avoir une concurrence plus importante sur le marché locatif, ce qui peut influencer les loyers.
• Coût d'achat et d'entretien : Bien que moins élevés que les grands appartements ou les maisons, les T2 et T3 peuvent encore représenter un investissement financier substantiel en termes d'achat et d'entretien.

Ils sont le compromis parfait entre les grandes et les petites surfaces. Ils additionnent stabilité des locataires et bonne rentabilité.

Les grandes surfaces : grands appartements / maisons

Les grands appartements et les maisons désignent les biens immobiliers comprenant plusieurs chambres, un salon spacieux, une cuisine séparée et parfois un jardin.

Voici leurs avantages et inconvénients :

Les avantages des biens spacieux

• Stabilité des locataires : les grands appartements et les maisons attirent souvent des familles ou des colocataires, ce qui peut se traduire par des périodes de location plus longues et une stabilité locative accrue.
• Potentiel de plus-value : les grands biens immobiliers dans des quartiers prisés peuvent avoir un potentiel de plus-value à long terme, offrant ainsi une opportunité d'investissement intéressante.
• Espaces de vie spacieux : ces biens offrent généralement plus d'espace pour les locataires, ce qui peut être un avantage attractif.

Leurs inconvénients

• Coût d'achat élevé : les grands appartements et les maisons ont tendance à avoir un coût d'achat initial plus élevé, ce qui peut nécessiter un investissement financier plus important.
• Coûts d'entretien plus élevés : en raison de leur taille plus importante, ces biens peuvent nécessiter des coûts d'entretien, de rénovation et de réparation plus élevés, ce qui peut réduire le rendement locatif net.
• Moins de demande : les grandes propriétés peuvent avoir une demande locative moins élevée que les studios ou les petits appartements, car elles peuvent être moins abordables pour certains locataires.

Ces grandes surfaces sont bien moins rentables au m2 carré. Toutefois, il s’agit habituellement de locataire plus stable. Par conséquent, la location du logement a une durée plus longue. Il y aura alors moins de remise en état à prévoir.

Pour vous y retrouver, voici un tableau comparatif des différents types de biens :

Prendre en compte l'état et l'emplacement du bien

Le type de bien loué ne fait pas tout dans le calcul de rentabilité locative. Tout d'abord, il faut se pencher sur l'état du bien que l'on souhaite acquérir.

Pourquoi l'ancienneté du bien acheté est-elle importante dans le calcul de la rentabilité locative ?

L'ancienneté du bien acheté est importante dans le calcul de la rentabilité locative pour plusieurs raisons :

➡️ Raison n°1 : les coûts de rénovation et d'entretien engagés

Les biens immobiliers plus anciens ont souvent besoin de travaux de rénovation et d'entretien plus importants que les biens neufs. Ces coûts supplémentaires doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative, car ils peuvent réduire les revenus locatifs nets.

➡️ Raison n°2 : la dépréciation

Les biens immobiliers plus anciens peuvent avoir une valeur de marché inférieure à celle des biens neufs ou récemment rénovés. Cela peut influencer le prix d'achat initial et, par conséquent, affecter le rendement locatif global.

➡️ Raison n°3 : la durée de vie des équipements

Les biens immobiliers plus anciens peuvent avoir des équipements et des installations qui se rapprochent de la fin de leur durée de vie. Par exemple, les systèmes de plomberie, de chauffage, de ventilation ou électriques peuvent nécessiter des réparations ou des remplacements coûteux à moyen ou long terme. Ces coûts potentiels doivent être pris en compte dans l'évaluation de la rentabilité locative.

➡️ Raison n°4 : l'évolution des normes et des réglementations

Les normes de construction et les réglementations relatives aux biens immobiliers peuvent évoluer avec le temps. Les biens plus anciens peuvent ne pas être conformes aux normes actuelles, ce qui peut entraîner des dépenses supplémentaires pour se conformer à la réglementation en vigueur. Cela peut également affecter la valeur et la rentabilité du bien.

C'est donc des risques à prendre et des frais à engager. Cependant, cela peut vous offrir une meilleure rentabilité ! ✅

En effet, si vous rénovez un bien que vous avez acquit à moindre prix du fait de son état, vous pourrez fixer un loyer plus élevé. Et donc obtenir une meilleure rentabilité locative !

En quoi l'étude de l'emplacement est-elle essentielle à une bonne rentabilité locative ?

Et bien c'est simple ! Selon la ville ou la localisation de votre investissement, il faudra choisir le type de bien qui s'y loue le mieux. S’agit-il d’une ville étudiante ? Le logement est-il situé dans un quartier calme et familial ? La première étape pour être rentable est de réussir à trouver des locataires !

Comment calculer la rentabilité locative ?

Contrairement à ce qu’on peut penser, le calcul du gain perçu grâce à des loyers est simple. Des formules et même des simulateurs permettent de le calculer très simplement.

Calcul rentabilité locative en brut

Ce calcul est souvent le premier à être fait. Il permet de donner une première idée sur le revenu qui peut être perçu.

➡️ La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

On affinera par la suite ce calcul en prenant en compte les charges locatives et les impôts. L'objectif sera d’obtenir un taux de rentabilité nette.

Calcul rendement locatif en net

Sur le même principe que le taux de rentabilité brut, nous allons également calculer un taux net. Mais dans ce cas précis, on va soustraire les diverses charges locatives des loyers perçus.

Cela nous permettra d'obtenir un taux de rentabilité bien plus précis et donc moins faussé. À noter que l'on inclut dans les charges locatives ces différents éléments :

• taxe d'habitation
• taxe foncière
• charges de copropriété

Attention, il ne faut pas confondre taux net et cash flow !

La formule du rendement locatif net va donc prendre cette forme :

(Montant du loyer x 12 mois) - (les charges locatives) x 100/par le prix d'achat

Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais externes tel que les coûts d’agence immobilière, les coûts de crédit ou encore les frais de notaire.

Qu'est-ce qu'un bon rendement ?

Pour un projet de rendement, le but est de générer un complément de revenus. Son rendement locatif net est souvent compris entre 5,5% et 8%. Il permet de générer un cash-flow neutre ou positif. Si votre rendement est très supérieur, alors il se peut que vous preniez des risques.

Pour un projet patrimonial, le but est de sécuriser le patrimoine. Cela se fait grâce à des acquisitions immobilières dans un quartier prisé d’une grande ville. Dans ces cas-là, le rendement NET est généralement compris entre 3,5 et 5%.

Cela ne signifie pas que vous ne serrez pas gagnant par rapport à un projet de rendement. Pour autant, vous ne pourrez pas générer de cashflow positif. Un effort d'épargne sera alors demandé.

Les simulateurs de rendements locatifs

Vous ne souhaitez pas calculer votre rentabilité locative vous-même ou vous avez tout simplement peur de vous tromper ? Vous pouvez également utiliser des simulateurs !

On vous propose aujourd’hui quelques simulateurs qui vous aideront dans votre projet immobilier :

• Horiz.io : il vous permettra de calculer le rendement net de votre appartement ou maison. Vous pouvez également télécharger l’extension Horiz.io qui vous permettra de calculer votre rentabilité sur les différentes annonces immobilières que vous rencontrerez.
• Flatlooker : en quelques clics, découvrez quel pourrait être votre cashflow et votre taux de rentabilité.
• ANIL : l’agence nationale pour l’information sur le logement vous propose aussi de calculer tous vos revenus probables grâce à son simulateur. Celui-ci est plus détaillé que les deux précédents, il aura donc tendance à être plus précis.

Où investir pour obtenir le meilleur taux de rendement ?

Les rendements locatifs différents en fonction de la zone géographique d’implantation du bien immobilier. Il est essentiel de prendre en compte d'autres paramètres avant de se lancer.

Comment choisir la ville d'investissement ?

En effet, le rendement locatif est très variable selon les quartiers et les villes. Plus un quartier est recherché, plus les prix à l'achat sont élevés et plus le rendement locatif est faible.

Il faut aussi prendre en compte la vacance locative, qui peut être élevée dans des marchés locatifs moins tendus. En effet, cette période peut être plus ou moins longue selon la localisation du bien et la demande locative dans la zone géographique.

➡️ Une vacance locative trop longue peut avoir un impact négatif sur le rendement et doit être évitée si possible.

Il est également important de considérer la liquidité du bien. La raison est simple, si vous avez besoin d'argent, il vous sera plus simple de vendre votre bien sur un marché dynamique.

Enfin, il faut prendre en considération l'état du bien. Investir dans une maison en campagne semble être à priori une bonne idée. Sauf que, de telles habitations demandent un certain entretien et parfois même des travaux de rénovation.

Or, dans ces zones, les loyers au m² sont généralement très faibles, tandis que le coût de la rénovation dépend de la surface. Il faut donc se demander combien de loyers seront nécessaire pour amortir de telles dépenses.

Détail du rendement locatif par ville en 2023