Le remboursement des frais de diagnostic immobilier est un sujet récurrent dans les discussions entre bailleur et locataire ou propriétaire et acquéreur. Lors de la réalisation de ces expertises immobilières pour la vente et la location, il se peut que des erreurs surviennent. Ce qui entraîne une invalidité de la transaction chez le notaire et engendre des coûts supplémentaires pour la révision. Le professionnel doit également disposer d’une assurance afin de se protéger contre de potentiels recours en justice. Qui doit payer ? Quels sont les documents à fournir ? Quelle assurance ? Toutes les réponses ici !
Qui prend en charge le diagnostic immobilier ?
La législation française stipule que la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires revient toujours à la charge du propriétaire du bien, qu’il soit bailleur ou vendeur. Dans certains cas, les deux parties peuvent s’entendre pour s’accorder sur une prise en charge divisée. La Cour de cassation l’a réaffirmé dans l’arrêt du 21 septembre 2011. Il s’agit derrière cette décision de mieux protéger l’acquéreur. L’intervention dans le bien pour l’inspection est obligatoirement prise en charge par un diagnostiqueur immobilier certifié. L’article L.271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation stipule que chaque professionnel doit disposer des garanties de compétences sous forme de certifications. Elles sont délivrées par des centres de formation agrégés COFRAC (Comité Français d’Accréditation) comme l’AFNOR ou Dakra.
Qui doit payer les frais de diagnostic ?
Par principe, les propriétaires bailleurs ou vendeurs sont ceux qui doivent payer les frais de diagnostic en cas de mise en vente ou location. Ces documents doivent obligatoirement être mis à jour sous peine de sanctions civiles et pénales. Concernant les prix diagnostic immobilier, ces derniers sont librement fixés par les entreprises du secteur. Toutefois, elles doivent prendre en compte certains critères comme :
- la distance de parcours du professionnel
- le temps d’intervention
- la surface en m2 du bien
- la difficulté d’accès aux éléments
En cas de succession d’un bien, il appartient aux héritiers de gérer le remboursement des frais de diagnostic immobilier. Généralement, la facture est répartie entre les héritiers et déduite par le notaire lors du partage de la propriété. Cependant, vous devez prépayer le montant de la facture à votre diagnostiqueur. Vous êtes remboursé par les autres héritiers par la suite.
Sachez aussi que dans certains cas, votre diagnostiqueur peut vous accorder des facilités de paiement particulières. Par exemple, en vous proposant de différer l'encaissement d'un chèque ou de payer en plusieurs fois. Il peut également accepter un chèque de caution ou une promesse écrite de paiement du notaire chargé de la succession.
Assurance remboursement des diagnostics
Pour diverses raisons, il se peut que les diagnostics ne soient plus valides après avoir été réalisés. C’est notamment le cas lorsque la vente n’abouti finalement pas. Il existe alors des assurances pour le remboursement des frais de diagnostic immobilier. Elle permet d’assurer le vendeur contre cette catégorie de risques lorsqu’une promesse ou un compromis de vente est signé. Plusieurs cas de figure chez les deux parties peuvent justifier l’interruption brutale du processus de vente :
- divorce
- décès d’un proche ou du conjoint
- perte d’emploi du conjoint
- décès accidentel
- destruction du bien à la suite d’une catastrophe naturelle
Cette garantie de remboursement prend fin dès lors que le propriétaire vendeur a signé l’acte définitif de vente. Elle couvre aussi le report de la vente après la signature d’une promesse de vente chez le notaire :
- rétractation de l’acquéreur
- application d’une condition suspensive de vente du contrat
- application du droit de préemption par la commune du bien
- invalidité d’une pièce administrative dans le dossier
- bien qui est squatté
Erreur diagnostic immobilier
En cas d’erreur sur le diagnostic immobilier, le vendeur peut se retourner contre le professionnel en charge du dossier. Il peut par ailleurs lui incomber le remboursement des frais de diagnostic immobilier lors d’un recours en justice. C’est surtout le cas lors d’un mauvais calcul sur la classe DPE ou une erreur de métrage dans la superficie Carrez. Le professionnel peut dès lors faire jouir son assurance auquel il souscrit obligatoirement en début de carrière. Cette garantie est définie par l’article L.271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui doit être d’un montant minimal de 500.000 € par an. En l’absence de garantie professionnelle, le montant des frais à rembourser peut être impressionnant et ne peut exercer. Les diagnostics ayant un caractère juridique opposables, le technicien engage donc sa responsabilité civile à chaque intervention.
Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires permettent d’indiquer à l’acquéreur ou locataire l’état actuel du bien. Ils sont apparus peu à peu au fil de l’évolution de la réglementation du marché de l’immobilier. Nous retrouvons donc :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) : calcul de la consommation énergétique annuelle dont la nouvelle version est sortie le 1er juillet 2021
- le repérage amiante : vente (DAAV), parties privatives (DAPP), avant travaux ou démolition (DAAV) dans les biens construits avant le 1er juillet 1997
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
- l’état des risques et pollution (ERP) : risques miniers, technologiques, industriels selon les terrains
- le repérage termites et mérules : pour les communes soumises à un arrêté préfectoral
- l’état de l’installation intérieure d’électricité : systèmes vieux de plus de 15 ans
- l’état de l’installation intérieure de gaz : systèmes vieux de plus de 15 ans
- le métrage loi Carrez pour la surface privative des copropriétés
- le métrage loi Boutin pour la surface habitable dans les copropriétés
Certaines entreprises du secteur proposent également des services complémentaires comme :
- l’état descriptif de division (EDD) qui permet la division d’un logement en plusieurs lots
- l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire avec le bailleur
L’intégralité de ces diagnostics doit être intégrée dans un rapport qu’on appelle Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Une fois l'acte authentique de vente signé, si l'un de ces diagnostics est manquant et que l'un de ces éléments est défectueux, l'acheteur peut poursuivre le vendeur pour vice caché. Cette démarche peut entraîner l'annulation de la vente avec le remboursement des frais de diagnostic immobilier et d'une partie du prix de vente.
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