Racheter la part d'une maison : acheter une maison à deux propriétaires ou plus, est souvent considéré comme l'un des investissements les plus importants de la vie. Cependant, les choses peuvent se compliquer lorsque plusieurs personnes possèdent une part de cette propriété.
Dans ce cas, racheter la part d'un copropriétaire peut sembler être une tâche difficile à réaliser. Pourtant, il existe des solutions pour faciliter ce processus et réaliser cette transaction immobilière.
Dans cet article, nous vous expliquerons le fonctionnement du rachat d'une part d'une maison et vous présenterons les différentes options qui s'offrent à vous pour mener à bien cette opération.
Sommaire
Pour quelles raisons doit-on racheter la part d'une maison ? 🧐
Le rachat d'une part d'une maison peut être motivé par différents facteurs. Lorsque plusieurs personnes achètent une propriété ensemble, ils deviennent copropriétaires de cette dernière et ont tous des droits égaux sur la propriété. Cependant, des divergences d'opinions ou des situations de vie peuvent amener l'un des copropriétaires à vouloir se retirer de la propriété, soit pour des raisons financières, soit pour des raisons personnelles.
Divorce ou séparation :
Dans le cas d'un divorce ou d'une séparation, rachater la part d'une maison peut être nécessaire. L'un des partenaires peut souhaiter se retirer de la propriété et vendre sa part à l'autre partenaire afin de régler les questions financières liées à la séparation.
Cependant, si l'autre partenaire souhaite garder la propriété, il doit racheter la part de son ex-conjoint dans le but de garantir la stabilité de sa propriété et éviter la vente de la propriété à un tiers.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les procédures de divorce, c'est ici, sur le site du gouvernement.
Difficultés financières :
En outre, lorsque l'un des copropriétaires rencontre des difficultés financières et souhaite vendre sa part, les autres copropriétaires peuvent être intéressés pour racheter cette part afin de préserver leur propriété. Le rachat de la part d'un copropriétaire peut également être effectué dans le contexte d'un investissement immobilier, lorsque l'un des investisseurs souhaite se retirer de la propriété pour des raisons personnelles ou professionnelles.
Succession ou héritage :
Le rachat d'une part d'une maison peut aussi être lié à la succession ou à l'héritage. Effectivement, quand un bien immobilier est hérité par plusieurs héritiers, ces derniers deviennent copropriétaires du bien et ont tous des droits égaux sur celui-ci. Si l'un des héritiers souhaite se retirer de la propriété, les autres héritiers ont le droit de racheter sa part en priorité.
Dans le cas où les héritiers ne s'entendent pas sur la gestion de la propriété, le rachat d'une part peut être la meilleure solution pour régler les conflits et garantir la stabilité de la propriété. Le rachat d'une part de la maison peut aussi être nécessaire pour régler les questions fiscales liées à la transmission, notamment le paiement des droits de succession.
Cependant, racheter la part d'une maison dans le cadre de la succession ou de l'héritage peut être complexe et nécessite souvent l'intervention d'un notaire. Les héritiers doivent être informés de leurs droits et obligations avant de prendre une décision concernant le rachat d'une part. Dans tous les cas, il est important de prendre en compte les coûts et les implications juridiques du rachat d'une part d'une maison dans le contexte de la succession ou de l'héritage.
Quelles sont les solutions envisageables ? 🤔
En cas de séparation :
Concubinage :
En cas de séparation de deux concubins, le processus de rachat de part de la maison est similaire à celui pour les ex-mariés divorcés. Les parts de chaque concubin sont déterminées selon leur apport financier lors de l'acquisition du bien immobilier. Toutefois, la différence réside au niveau fiscal, car les droits de mutation sont plus élevés pour les ex-concubins.
Effectivement, l'un des ex-concubins devra payer des droits de mutation à hauteur de 5,80 % de la valeur de la soulte, alors qu'un des ex-époux divorcés ne paiera que 2,50 %. Cette différence est due à la réglementation moins favorable pour le partage des biens dépendant d'un concubinage.
En plus des droits de mutation, les frais notariés tels que les émoluments, la TVA et la Contribution de Sécurité Immobilière viennent s'ajouter au montant du rachat des parts de la maison. Il est donc important de prendre en compte ces coûts supplémentaires avant de décider de racheter la part d'une maison.
«Le concubinage, qui ne résulte ni d’un contrat ni d’un acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond à une situation différente, à laquelle le législateur n’a pas souhaité accorder le bénéfice du taux réduit.» - Bruno Le Maire, ministre de l'Économie et des Finances
Mariés ou pacsés :
Il est recommandé de faire appel à un professionnel indépendant et impartial pour estimer la valeur du bien immobilier et le montant de la soulte. En effet, l'évaluation de la soulte peut être source de conflit entre les anciens conjoints.
Il est possible de faire appel à un agent immobilier ou à un expert-comptable pour réaliser l'évaluation de la soulte. Toutefois, le plus souvent, il est recommandé de solliciter un notaire pour cette opération. Le notaire rédigera alors un état liquidatif qui atteste de la transaction de rachat de la part de l'un des copropriétaires.
Que l'évaluation de la soulte soit réalisée à l'amiable ou avec l'aide d'un conseil extérieur, le notaire jouera un rôle important dans la rédaction de l'acte de rachat de la part d'une maison. L'acte notarié permettra d'éviter les éventuels litiges et garantira la sécurité juridique de la transaction.
En cas d'héritage ou de succession :
Le rachat de parts d'une maison de famille après une succession est une situation courante. En effet, chaque enfant d'un défunt hérite d'une part de la maison dans le cas d'une indivision. Si l'un des enfants souhaite devenir le seul propriétaire de la maison et l'occuper, il peut envisager de racheter les parts de la maison de ses frères et sœurs en leur versant une compensation financière appelée "soulte".
Si les parts respectives des héritiers dans la maison familiale sont indiquées dans le testament du défunt, la procédure est sensiblement la même qu'un rachat de part de maison ou d'appartement après une séparation.
Cependant, si les parts ne sont pas indiquées dans le testament, les héritiers devront s'accorder sur leurs parts respectives ou faire appel au juge pour évaluer la valeur du bien. Une fois que la valeur de la maison a été évaluée, le rachat de parts dans la maison familiale peut être initié par un ou plusieurs des héritiers.
Pour savoir si vous êtes en mesure de financer le rachat de parts de vos frères et sœurs dans une maison de famille, il est conseillé de réaliser une simulation de capacité d'emprunt. Cette étape permettra de déterminer si le rachat de parts est financièrement réalisable et de prévoir les éventuelles dépenses liées à la transaction.
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Par le biais d'une SCI :
Le recours à la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution pour racheter la part d'une maison détenue en indivision avec un ex-concubin.
Dans le cas d'un couple qui se sépare et qui était propriétaire en indivision d'un appartement (50/50), le conjoint qui décide de racheter la part de l'autre peut créer une SCI dans l'optique du rachat de la part de l'appartement après la séparation. Cette solution permet de s'associer à d'autres personnes, telles que les parents, et d'en devenir le gérant.
Ainsi, la SCI devient propriétaire de l'appartement en deux étapes : d'abord par le rachat de la part du conjoint vendeur, puis par l'apport de la part du conjoint acheteur (devenu gérant de la SCI) à la société nouvellement créée.
Toutefois, pour que ce montage soit possible, deux conditions doivent être respectées.
| Conditions requises pour le montage | |
|---|---|
| La SCI doit trouver le financement nécessaire pour racheter les parts des deux époux et payer les coûts d'entretien et fonciers liés à l'appartement. | Pour cela, il est possible de louer l'appartement et d'utiliser les loyers perçus pour couvrir tout ou partie des mensualités de remboursement de l'emprunt. |
| La SCI ne doit pas être "créée à cette seule visée". | Autrement dit, il est recommandé que le conjoint acheteur dispose de moins de 50 % des parts de la SCI avant que l'opération ne se mette en place. Sinon, il y a un risque que l'Administration considère l'opération comme une vente à soi-même, ce qui entraînerait l'annulation de l'avantage fiscal propre aux SCI et des pénalités. |
Comment racheter la part d’une maison ?
Le "rachat de soulte" est le processus qui vise à acquérir la fraction de propriété détenue par l'ex-conjoint, afin de devenir l'unique propriétaire du bien immobilier. Pour ce faire, plusieurs étapes sont nécessaires :
- Faire évaluer la valeur du bien immobilier ;
- Prendre en compte la part de propriété de chacun ;
- Déterminer le montant de la soulte à verser.
Estimation immobilière :
La valeur du bien immobilier détenu en commun peut être une source de désaccord entre les deux ex-conjoints, notamment en cas de séparation conflictuelle. Afin de garantir une certaine neutralité, il est donc recommandé de procéder à au moins deux évaluations immobilières pour une maison en cas de séparation : une demandée par l'ex-conjoint restant dans le logement, et une autre par celui qui déménage.
Cependant, si les deux membres du couple ne parviennent pas à s'entendre sur le prix de la soulte, l'achat ne pourra pas avoir lieu. Dans ce cas, la procédure de partage de la maison ne pourra être réglée que devant le tribunal judiciaire, au cours de la procédure de divorce.
👉 Vous trouverez ici un article sur le désaccord succession estimation maison.
Estimer la quote-part :
Le montant de la soulte dépend également de la quote-part de propriété de chaque conjoint. La répartition est définie par le titre de propriété établi par le notaire, après la signature de l'acte authentique de vente. Cette répartition peut être du :
- 60/40 ;
- 80/20 ;
- 50/50, ou tout autre rapport en fonction de l' respectif de chaque conjoint.
Estimer la soulte :
Une fois que la valeur du bien immobilier et la quote-part de propriété ont été déterminées, il est possible de calculer la soulte, c'est-à-dire le montant d'argent que l'ex-conjoint conservant le bien doit verser à l'autre. Lorsque le bien immobilier est entièrement remboursé, le calcul est simple et se résume à la part de chaque conjoint dans la propriété.
En revanche, lorsque le bien immobilier est encore soumis à un crédit immobilier, le calcul est plus complexe. L'ex-conjoint qui rachète la part du bien aura alors la seule responsabilité de rembourser le reste de l'emprunt. Ainsi, il est nécessaire d'appliquer la quote-part de propriété sur la valeur estimée du bien et de soustraire ensuite le capital restant dû, proportionnellement à la quote-part de chaque propriétaire.
Quel budget prévoir pour le rachat d'une part d'une maison ou d'un appartement ?
Le rachat de soulte entraîne en effet des frais notariés similaires à ceux d'un achat immobilier. Après la réalisation de l'état liquidatif, les droits d'enregistrement et les émoluments doivent être payés par les copropriétaires à hauteur de 7 à 8 % de la valeur de la soulte.
Le coût du rachat de soulte doit être partagé de manière équitable entre les copropriétaires en fonction de leur part respective dans la propriété. Toutefois, il est important de noter que la soulte peut augmenter considérablement les frais de notaire payés sur la propriété, à la fois lors de l'acquisition initiale et lors du rachat de soulte.
Malheureusement, il n'y a pas de solution pour éviter ces frais, à moins d'anticiper cette situation en optant pour l'achat en SCI plutôt qu'en indivision. La constitution d'une SCI permet aux copropriétaires de détenir la propriété ensemble en tant que personnes morales, ce qui facilite l'achat des parts et limite les frais notariés.
En outre, la SCI permet de faciliter la gestion de la propriété commune et de prévoir plus facilement la transmission de la propriété en cas de décès d'un des copropriétaires. Il est donc conseillé de bien réfléchir à la structure de propriété avant d'acquérir une propriété avec d'autres personnes et de se faire conseiller par un professionnel de l'immobilier pour prendre la meilleure décision.
- C'est une démarche visant à devenir propriétaire unique d'un bien immobilier acquis en commun avec un ex-conjoint ou des héritiers dans le cadre d'une succession.
- Le montant de la soulte, c'est-à-dire la somme d'argent que l'ex-conjoint conservant le bien doit verser à l'autre, dépend de la valeur du bien et de la quote-part de propriété de chaque indivisaire.
- Cela entraîne des frais notariés, droits d'enregistrement et émoluments, à hauteur de 7 à 8 % de la valeur de la soulte.
- Il est recommandé de faire évaluer la valeur du bien immobilier par au moins deux professionnels pour éviter les désaccords.
- La création d'une SCI peut être une solution pour racheter la part d'une maison détenue en indivision, mais des conditions doivent être respectées pour éviter tout risque fiscal.
- En cas de désaccord entre les parties, le partage de la maison ne pourra être réglé que devant le tribunal judiciaire, au cours de la procédure de divorce ou de succession.