Racheter la part de son conjoint ? C'est une question qui se pose en cas de séparation et de divorce. On se demande si l'on veut garder le bien immobilier commun ou le vendre.
Si on veut en effet racheter la part de la maison comment cela se déroule-t-il ? Quelles sont les étapes à suivre ? On vous dit tout dans cet article.
Sommaire
Racheter la part de son conjoint : les étapes à respecter 📌
Comment racheter la part de son conjoint ? Ce rachat désigne l'action visant à acquérir la part de propriété détenue par l'ancien compagnon. Le but est de devenir le seul détenteur du bien immobilier. Cette action est également connue sous le nom de "rachat de soulte". C'est une démarche qui nécessite la réalisation des étapes suivantes :
- l'estimation de la valeur du bien immobilier,
- la prise en considération de la quote-part de propriété des deux parties,
- la définition du montant de la soulte à verser.
Réaliser une estimation du bien immobilier ✅
Le montant du patrimoine immobilier détenu peut devenir une source de divergence. C'est d'autant plus le cas lorsqu'il y a des conflits lors de la séparation.
C'est pourquoi, lors d'une rupture, il est recommandé d'effectuer au moins deux évaluations immobilières du bien :
- La première peut être demandée par la personne qui reste dans l'habitat ;
- La seconde peut être sollicitée par l'époux qui déménage afin d'assurer une certaine neutralité.
Le rachat de la part de son compagnon ne pourra être conclu que si les deux membres parviennent à se mettre d'accord sur un prix. Dans le cas contraire, la division du bien devra être réglée devant le tribunal judiciaire. Cela se déroulera durant la procédure de divorce.
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Vérifier la quote-part de propriété respective des conjoints 📈
Il y a un deuxième point selon lequel le montant de la soulte va varier. En effet, il dépendra de la part détenue par chacun des époux. Celle-ci est définie par le certificat de propriété établi par le notaire. Lors de la signature de l'acte authentique de vente, la division peut être fixée des façons suivantes :
- Une division en 50/50
- Une division en 60/40
- Une division en 80/20
Évidemment, d'autres ratios sont possibles. Tout dépendra de la contribution respective de chacun :
"Si vous êtes mariés sans contrat de mariage, vous relevez du régime de la communauté légale. Sinon, votre régime matrimonial dépend de votre contrat de mariage (séparation de biens, communauté universelle...). [...] Lors d'un divorce, chaque époux reprend ses biens propres. Les biens communs doivent être partagés entre époux par moitié." - Service public
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Racheter la part de son conjoint : définir la soulte ✍️
Qu’est-ce qu’une soulte ? 🤔
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La soulte est un terme utilisé dans le domaine juridique et financier. Elle intervient le plus souvent lors de la séparation ou du divorce d'époux qui partage la possession d'un bien immobilier. Elle désigne la somme d'argent qu'un des compagnons doit verser à l'autre pour compenser la différence de valeur entre les parts détenues par chacun.
Comme expliqué auparavant, quand un couple détient un bien immobilier, chacun possède une quote-part. Celle-ci est donc divisée également ou selon un ratio différent en fonction de l'accord ou du régime matrimonial. Si l'un d'eux veut conserver le bien immobilier après la séparation, il doit donc racheter la part de l'autre.
La soulte est ainsi le montant financier calculé pour équilibrer cette transaction. Elle correspond à la valeur de la part de propriété détenue par l'ex-conjoint qui veut se désengager du bien, déduction faite de la valeur de sa propre part de propriété. En d'autres termes, c'est la différence entre :
- La valeur totale du bien immobilier
- La part de propriété du bien qui veut conserver l'époux
- soit en une seule fois
- soit échelonné dans le temps
La soulte constitue donc un élément clé dans le processus. Elle permet à l'un des conjoints de devenir l'unique propriétaire du bien immobilier après la séparation.
Comment calculer son montant ? 🧮
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Une fois que la valeur du bien immobilier et la fraction de propriété ont été déterminées, il est envisageable de fixer la soulte. Pour rappel, cela correspond au montant financier que celui qui conserve le bien doit verser à l'autre.
Dans le cas où le bien immobilier ne fait plus l'objet d'un prêt hypothécaire et a été intégralement remboursé, le calcul s'avère simple. Il suffit de prendre la valeur totale du bien et de la diviser par deux dans le cas d'un 50/50. Sinon, il faut le diviser par rapport à la répartition.
Lorsqu'un prêt hypothécaire est en cours, le calcul se complexifie. En effet, la personne qui procède au rachat de la part aura la responsabilité exclusive de rembourser le solde restant de l'emprunt. Il est donc nécessaire :
- D'appliquer la fraction de propriété sur la valeur estimée du bien
- Puis de déduire le capital restant dû, en proportion de la part de propriété respective
Part de propriété de chaque conjoint = 500 000 € / 2 = 250 000 €
Ensuite, nous soustrayons la moitié du capital demeurant dû, du montant de la part de propriété de l'ex-conjoint qui souhaite conserver la maison :
Soulte = 250 000 € - (150 000 € / 2) = 250 000 € - 75 000 € = 175 000 €
Ainsi, dans cet exemple, le montant de la soulte serait de 175 000 €.
Les étapes du rachat de soulte en cas de séparation ou de divorce
On vient de voir comment se calcule la soulte, mais encore faut-il disposer des chiffres et y ajouter le montant des frais inhérents à l'opération qui sera obligatoirement formalisée chez un notaire. C'est ce qu'on appelle les frais de notaire et autres impôts comme le droit de partage pour les couples mariés qui divorcent.
Notez que ce droit de partage est calculé sur la valeur nette (valeur du bien - le capital restant dû) et qu'il est depuis janvier 2022 passé à 1,10 %.
Valoriser un bien immobilier dans le cadre du rachat de soulte
La première valeur qu'il vous faut pour calculer le montant du rachat de soulte est la valeur du bien immobilier concerné. On comprend vite que ce sujet est susceptible de générer des tensions puisqu'il est dans l'intérêt de celui qui rachète les parts de l'autre que le bien soit évalué au plus bas. Réciproquement, celui qui vend ses parts voudra légitimement tirer vers le haut la valeur du bien
L'estimation de la maison ou de l'appartement qui fera l'objet du rachat de soulte est donc une étape préliminaire cruciale pour chiffrer le montant de cette fameuse soulte.
Dans nos accompagnements, nous sollicitons nos référents professionnels de l'immobilier pour estimer le bien. Cela dit, il est tout à fait possible de fixer cette valeur d'un commun accord si c'est cohérent avec le prix d'achat initial, l'évolution du marché local et les travaux éventuellement réalisés sur le bien depuis son acquisition.
- Faire passer un mandataire ou une agence immobilière pour une visite d'estimation en votre présence à tous les deux. Si l'estimation qui en ressort vous convient, gardez cette valeur pour qu'elle serve de base de calcul.
- Si cette première valorisation par un professionnel est remise en question par l'un de vous ou les deux, prenez chacun rendez-vous avec un autre expert immobilier et assurez la visite du bien chacun votre tour. Vous aurez donc trois estimations et elles doivent vous permettre de faire une moyenne pondérée pour décider d'une valeur qui ne lèse personne.
- Dans le cas où ces trois estimations ne suffisent pas à vous permettre un terrain d'entente, vous pouvez solliciter un notaire qui vous aidera à déterminer une valeur équitable. Celle-ci sera à la lumière de ses connaissances du marché concerné et des estimations réunies par vos soins.
Racheter la part de son conjoint : modalités de financement et fiscalité 💵
La personne qui veut conserver le bien immobilier se retrouve souvent dans l'incapacité financière de payer la contrepartie financière. Dans ce cas, il devra :
- Entreprendre le rachat du prêt immobilier en cours
- Contracter un nouveau crédit à son nom uniquement
De cette façon, il pourra couvrir le montant de la soulte.
Une autre option consiste à maintenir le prêt existant, mais avec une désolidarisation de l'emprunt. C'est-à-dire que seul l'emprunteur initial restera responsable du remboursement. Cependant, cette démarche nécessite l'approbation de la banque. Elle devra prendre en considération la capacité de remboursement de l'emprunteur unique.
Source : canva
En ce qui concerne la fiscalité applicable, cela se fait de la manière suivante :
| Situation relationnelle | Fiscalité applicable |
|---|---|
| Un couple soumis à un contrat de mariage ou à un PACS | Le droit de partage est appliqué au taux de 1,10 %. |
| Des concubins | Ils sont soumis aux droits de mutations classiques. Celui-ci s'élève à 5,8 % du montant de la part acquise (ou 5,09 % si le logement est situé dans l'un des départements à taux réduit). |
⚠️ Attention, le 1er janvier 2022 le taux de 1,80 % a été abaissé à 1,10 %.
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Le rachat de la part de la résidence familiale constitue une démarche de nature amiable. Elle offre une solution conciliatrice à la problématique du patrimoine conjugal. Les anciens conjoints évitent ainsi un litige éprouvant. Le cas échéant, ils préservent même un cadre familial propice à l'épanouissement de leurs enfants.
Il est recommandé de se faire assister par un expert du secteur immobilier lors de cette transaction. Celle-ci devra par ailleurs être authentifiée devant un notaire.
"Le rachat de la part de son conjoint peut être une situation complexe et délicate qui doit être traitée avec soin. Voici quelques conseils que je peux vous donner :
Évaluation de la propriété : L'étape la plus importante est l'évaluation de la valeur du bien immobilier. Cela peut se faire par un expert immobilier indépendant pour s'assurer que le prix est juste et conforme au marché.
Consultation juridique : Il est également recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Chaque situation est unique, et les lois varient selon les régions. Il est donc essentiel d'obtenir des conseils juridiques adéquats.
Négociation : La négociation est une étape clé dans ce processus. Soyez ouvert et honnête avec votre partenaire, et essayez de parvenir à un accord qui est juste pour les deux parties.
Financement : Vous devrez probablement obtenir un financement pour acheter la part de votre conjoint. Rencontrez plusieurs banques et institutions de crédit pour comparer les taux d'intérêt et les conditions de prêt. Assurez-vous d'avoir une idée précise de votre budget et de votre capacité à rembourser le prêt."
Tom, agent immobilier
Achat de la part de son conjoint avant le divorce : est-ce possible ? 🤷
Il est possible de le faire avant le divorce. Le rachat d'une part immobilière peut être effectué à tout moment, que ce soit avant, pendant ou après la procédure de divorce.
Cependant, cela nécessite un accord mutuel entre les époux sur les modalités du rachat. Cela comprend le prix de la soulte à verser. Si les époux ne parviennent pas à un accord, la question de la division du bien devra être réglée devant le tribunal judiciaire. En général, cela se fait lors de la procédure de divorce.
Il est toujours recommandé de consulter un professionnel du droit, comme un avocat spécialisé en droit de la famille, pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation spécifique.
- Le rachat d'une part vise à acquérir la propriété détenue par l'ancien conjoint pour devenir l'unique propriétaire.
- Les étapes à suivre incluent l'estimation de la valeur du bien, les quote-parts de propriété et la définition de la soulte.
- Il est recommandé de faire au moins deux évaluations immobilières pour assurer la neutralité.
- Le paiement de la soulte peut être effectué en une seule fois ou échelonné dans le temps, selon les accords.
- Le financement de la soulte peut se faire par le rachat du prêt en cours ou par la souscription d'un nouveau crédit.
- Les modalités de financement et la fiscalité applicable varient selon la situation relationnelle des conjoints.
- Il est recommandé de se faire assister par un expert immobilier et de faire authentifier la transaction devant un notaire.