Rachat de soulte : qu'est-ce c'est ? Comment procéder ? 🧐

Rachat de soulte : il entre en vigueur lors d’un divorce ou une succession. Dans cet article, nous parlerons du rachat dans le cadre d'une séparation ou d'une succession. Au moment du partage des biens, lorsqu’une des personnes désire devenir seul propriétaire du bien en indivision, celui-ci s’opère.

Mais comment fonctionne cette procédure ? Que veut dire vraiment le rachat de soulte aujourd’hui ? Comment le calcule-t-on ? On vous dit tout sur cette procédure qui est une compensation financière en cas de séparation de biens.

Soulte définition ⭐️

La soulte définie la valeur d’un bien, souvent un bien immobilier tel qu’une maison ou un appartement. Cependant, cela concerne également tout le patrimoine que possèdent les héritiers ou bien les époux. Dans le cadre d’un divorce, on parlera d’ex-époux. Tout ce patrimoine représente une somme d’argent qui va être défini après plusieurs expertises.

Pour faire simple, quand il s’agit d’un bien immobilier et lors d’une séparation de couple, celui qui souhaite conserver le bien en commun devra verser une compensation financière à son ex-conjoint. Dans le cadre d’une succession avec plusieurs héritiers, cette opération financière permettra à un héritier de racheter les parts des autres. ⭐️

Cas de la soulte lors d'une succession - Source : service-public.fr

La particularité de la soulte, c'est que son montant se calcule sur la valeur actuelle du bien et non sur son prix au moment de l’achat. C’est pour cela qu’une estimation immobilière est nécessaire afin de rester dans la cohérence du marché.

Comment se passe un rachat de soulte ? 🤔

Il demande l’intervention du notaire. Ensuite, il faut constituer un dossier. Ce dossier sera déterminant dans le calcul de la soulte. Voici les points les plus importants à soumettre :

• répartition du bien entre les ex-époux,
• apports personnels de chacun,
• valeur du bien immobilier avec estimation immobilière,
• calcul et paiement de la soulte à l’autre indivisaire.

Que retenir ?

• Il faut faire estimer son bien immobilier auprès d'une agence immobilière ou d'un notaire,
• Il faut passer chez le notaire.

Voici un exemple de tableau des étapes du processus :

Le rachat de soulte en indivision avec exemple de calcul de la soulte 🧐

Avant de racheter une part, il est important de connaître la valeur du bien en question. Choisissez un notaire ou une agence immobilière pour estimer le bien à racheter. Une fois l’estimation obtenue, il faudra étudier les possibilités de reprises.

Dans le cadre de l’indivision, le bien à racheter est estimé selon le marché actuel. Celui-ci aura une valeur supérieure à celle de l’achat de base si au cours des dernières années, le bien a subi des améliorations. Par exemple :

• une extension,
• un ravalement de façade,
• une rénovation du toit,
• ou la construction d'une piscine ou d'un garage.

Nous sommes ici dans un cas de calcul simple où le partage est égal. Il peut y avoir d’autres cas où le partage se fait à 70 / 30. Cela peut dépendre de plusieurs facteurs. Par exemple, si l'un des époux a effectué des travaux seuls dans le bien, il peut estimer qu'il a droit à davantage parce qu'il s'est plus investi.

De même, si celui-ci a financé seul certains travaux, il peut très bien vouloir les déduire du partage. Le calcul ne sera donc pas le même s’il y a un déséquilibre des parts. Ainsi, le rachat de soulte n’est pas sans conséquence sur le budget, il peut aussi couter très cher. 😮

Le rachat de soulte à l'amiable : le schéma idéal

Lorsque le choix du montant à verser de la soulte se fait à l’amiable, il n’y a pas vraiment de règles. C’est le schéma idéal. Les protagonistes s’entendent alors sur le prix. Mais il est aussi possible de faire intervenir un notaire pour notifier cet accord afin qu'il ne puisse être remis en cause par la suite.

Dans tous les cas, la valeur du bien sera estimée en fonction du marché actuel. Une fois la valeur nette établie, il suffit de procéder au calcul. Ainsi, un rachat de soulte à l’amiable assure une procédure dans les meilleurs délais. Mais, même à l'amiable, il est conseillé de ne pas se contenter d’un accord de principe.

Cas d'un bien acheté pendant le mariage - Source : demarches.interieur.gouv.fr

Le rachat de soulte avant divorce : pourquoi pas ?

Une procédure de divorce est souvent éprouvante et nécessite de mettre à jour tous les biens en commun des époux. Les deux époux doivent s’entendre sur le partage de beaucoup de choses :

• frais de garde des enfants,
• voiture,
• assurances en commun,
• et vient ensuite le bien immobilier.

Il est toutefois possible de faire un rachat avant que le divorce ne soit prononcé. Il suffit simplement que les deux conjoints soient en accord sur les différentes modalités. Et notamment sur le prix fixé de l'indemnité compensatoire. Dès lors, ils peuvent contacter le notaire afin de lui expliquer leurs intentions.

Vous trouverez ici un article sur : divorce et achat immobilier attention danger.

Comment cela se passe ensuite ? On passe à l’acte notarié qui va explicitement détailler :

• le reprise de la part de l’autre (montant),
• et que celui qui rachète devient ainsi le propriétaire du bien immobilier.

Cependant, le conjoint qui va racheter la soulte devra s’assurer d’avoir les moyens financiers. Faire appel à sa seule épargne personnelle est plutôt rare. Il faudra donc songer à faire une étude d’un crédit à la banque. Les banques sont habituées à ce type de sollicitations et proposent des solutions de rachat de crédit qui peuvent être avantageuses.

Souvent, la banque auprès de laquelle a été contracté le crédit immobilier, peut faire une proposition intéressante. Dans le cas contraire, faire appel à des courtiers spécialisés dans le rachat de crédit est une solution envisageable.

Article 832-4 du code civil - Source : Legifrance

Foire à questions (FAQ)❓

Comment calculer le rachat de soulte ?

Lorsqu’il y a divorce, l’individu qui décide de conserver le bien doit verser l'indemnité compensatoire à l’autre. Il faut savoir que les banques ne sont pas du tout réfractaires aux prêts immobiliers pour la reprise de soulte.

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il y a un apport. Et dans le cadre d’un bien immobilier, l’apport est généralement très important. C'est très rassurant pour l'organisme banquier. Et comment connaître la somme à emprunter ?

Quel prêt pour un rachat de soulte ?

De nombreuses banques proposent des prêts pour le rachat de la soulte. Le plus avantageux reste le rachat de tous les crédits en cours pour n’en faire qu’un seul à un taux préférentiel. Et des mensualités plus adaptées au nouveau rythme de vie de celui qui garde le bien immobilier.

C’est, en effet, un facteur en prendre en compte :

1. Celui qui rachète n’aura peut-être plus la capacité à payer ses mensualités qui étaient partagées avec son conjoint.

1. Il est donc nécessaire de faire une étude et de mesurer le taux d’endettement de celui qui garde le bien. Mais les banques sont très ouvertes à proposer des crédits immobiliers dans ces circonstances, car elles bénéficient de la sécurité de l'hypothèque.

Concernant le profil de l'emprunteur, il faut bien sûr qu'il soit en disposition de contracter un crédit. Ainsi, cela serait difficile si celui-ci se retrouvait au chômage.

Mais il faut savoir que les banques proposent des solutions de crédits à différents profils d’emprunteurs :

• salariés,
• retraités,
• indépendants, ect.

Comment financer un rachat de soulte ?

Dans ce cadre, on se retrouve dans la particularité d’un bien qui peut être hypothéqué. Le calcul du financement prend en compte le montant de l'indemnité compensatoire et le rachat du crédit en cours. Dans cette configuration, les banques demandent une garantie hypothécaire. Si celle-ci ne demande pas l’hypothèque, elle passera par une caution qu'elle demande à un organisme.

Afin de constituer le dossier de rachat de prêt le plus rapidement possible, il est judicieux de préparer vos pièces justificatives à l'avance. Il vous sera demandé :

• Une carte nationale d’identité valide ou Passeport ;
• Le contrat de mariage avec le jugement de divorce ;
• Un livret de famille ;
• Un justificatif de domicile (moins de 3 mois) ;
• Taxe foncière ;
• Avis d’imposition ;
• Contrat de travail ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• Chiffre d'affaires (pour les auto-entrepreneurs) ;
• Autres justificatifs de revenues ou rentes ;
• Tableau d’amortissement des crédits en cours.

Qui paie les frais de notaire ?

On pourrait croire que les frais de notaire incombent aux deux parties. Mais en cas de divorce, les frais de notaire sont à la charge de la personne qui va racheter les parts. Bien entendu, il s’agit d’une chose qui peut être négociée entre les deux indivisaires.

Comment trouver un simulateur de frais de notaire ?

Il est aujourd'hui très facile de savoir à combien vont s’élever les frais du notaire dans le cadre d’un divorce et d’un rachat de soulte. Il vous suffit de taper "simulateur frais de notaire rachat de soulte divorce" sur un moteur de recherche pour avoir une multitude de calculatrices virtuelles qui vont faire le calcul juste.

Sur internet, vous trouvez de nombreux simulateurs permettant de calculer ce genre de frais. Seules quelques données sont à renseigner pour vous permettre d'estimer les frais de notaire.

Peut-on refuser un rachat de soulte ?

L'indemnité compensatoire permet aux ex-époux de partager leur bien équitablement et cordialement. Nous parlions plus haut de l’accord de la soulte à l’amiable. Si cet accord est fait sur le mode d’un accord de principe, il peut donc laisser libre au changement d’avis. Et en cas de refus, toute la procédure est remise en cause. Ce qui occasionne conflits et longueur de procédure.

Ce genre de conflits peut se produire dans le cas où les quotes-parts ne sont pas égales. L’un des deux parties peut se sentir lésé. Il convient dans des cas comme cela d'avoir fait estimer le bien chez un notaire ou un expert immobilier.

Combien de temps pour un rachat de soulte ?

Le financement du rachat peut se faire rapidement si la personne qui rachète possède déjà les fonds pour payer la compensation. Sinon, elle devra le faire par un prêt. La banque proposera un crédit immobilier d’une durée variable. Cela peut être :

• 10 ans,
• 15 ans,
• 20 ans,
• ou même jusqu'à 25 ans.

Si les ex-époux se sont entendus sur le rachat de la soulte avant le divorce, avec notification chez le notaire, la compensation peut être versée rapidement. On conseille toujours, même dans le cadre d'accord à l'amiable, de faire un acte chez le notaire.

Sinon, il faut compter en moyenne 3 mois à compter du jour où le divorce est prononcé.

Dans le cas d’un divorce qui se passe mal, les délais risquent d’être bien plus long. Il convient de prendre contact avec un avocat pour ne pas se retrouver dans une situation bloquante pour les ex-époux.

Au niveau du versement de la soulte à l’autre, il n’y a pas forcément d’encadrement. Le notaire n’est pas nécessaire et la somme peut se verser par simple virement sur le compte bancaire de l’autre.

Il faut savoir qu’il existe des litiges pour non-versement de la soulte. Pour protéger les individus, des garanties existent. Auprès d’assurances ou à sa propre banque, il est possible de souscrire des garanties couvrant le paiement d’une soulte.

Vente avec plus-value après rachat de soulte : comment ça se passe ?

Lorsqu'il est effectué, l’un des deux ex-conjoint devient unique propriétaire du bien immobilier. Il reste le seul décisionnaire sur son bien. Il peut y faire des travaux, le louer ou le vendre.

Toutefois, il arrive qu’au moment du rachat de la part de l’autre, il y a possibilité de plus-value. On pourrait croire qu’une partie revient à celui qui a bénéficié de la soulte. Il n’en est rien. Il peut souvent y avoir un litige lors de l’évaluation du bien par une agence immobilière.

Dans ce cas précis, il vaut mieux solliciter le notaire. Cela évitera bien des désaccords. La valeur du bien immobilier doit correspondre à une réalité du marché et le notaire peut être grandement nécessaire pour faire une évaluation juste.

"Le rachat de soulte est une solution financière efficace pour permettre à une personne de racheter la part de son conjoint dans un bien immobilier en cas de séparation ou de divorce. Cela offre une alternative équitable pour préserver les intérêts de chaque partie impliquée tout en assurant une transition en douceur vers une nouvelle situation patrimoniale." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic

Pour en savoir plus :

• Maison à vendre cause divorce urgent