Quels sont les types de SCPI ? Il existe 4 différents types de SCPI : de rendement, fiscales, de plus-values et en démembrement de propriété. Nous allons traiter ces 4 sujets dans cet article. Et voir si c'est le bon moment d'y investir.
Sommaire
La SCPI de rendement ✅
Ce sont celles les plus courantes. Le but de ce type de placement est d’avoir un rendement qui performe avec une sécurité élevée. C’est une société de gestion qui gère cette structure d’investissement de placement collectif. Les autres lecteurs ont également lu : Comment créer une SCPI ? La plupart des SCPI de rendement sont spécialisées dans la gestion de parc immobilier professionnel (bureaux, commerces…). Cela leur permet d’avoir un meilleur rendement et une meilleure stabilité comparée à l’immobilier locatif.
Les différentes types de SCPIAvantages de la SCPI de rendement
Contrairement à l’immobilier d’habitation, le marché professionnel est stable à long terme. En effet, il est moins sujet aux fluctuations.
Le risque en SCPI de rendement est régulé, car le patrimoine est réparti :
- géographiquement,
- par type de locataires,
- et dans de nombreux biens.
Le TOP 10 des SCPI de rendementInconvénients
La SCPI de rendement est exposée à une perte de valeur des parts, une absence de rendement en cas de mauvaise gestion ou d’un marché économique au plus bas. Le capital et le rendement sont donc non garantis.
Aussi, acheter des parts de SCPI est à considérer comme un investissement long terme (minimum 10 ans). Vous avez possibilité de vendre vos parts SCPI avant 10 ans, mais vous serez taxés fortement et cela impactera grandement la rentabilité. Le montant de ces taxes descend au fur et à mesure que les années passent.
Évolution du rendement global des SCPI entre 2011 et 2021
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Marché professionnel stable à long terme | Risque de perte de valeur des parts |
| Risque régulé | Absence de rendement en cas de mauvaise gestion ou d'un marché économique au plus bas |
| Capital et rendement non garantis | |
| Investissement long terme (minimum 10 ans) | |
| Taxation importante en cas de vente avant 10 ans |
SCPI fiscale
La SCPI fiscale consiste à investir dans de l'immobilier d'habitation neuf ou rénové, mais en déléguant la gestion à un spécialiste agréé AMF. Les investisseurs n'ont pas à se soucier de la gestion et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux.
Extrait du code monétaire concernant la SCPI - Source : Legifrance
Les investisseurs en SCPI recherchent avant tout un allégement fiscal, grâce au régime de défiscalisation immobilière actuel : Pinel, Malraux ou encore le régime du déficit immobilier.
Fiscalité de la SCPI - Source : economie.gouv
Les SCPI de plus-value ou de valorisation
Comme son nom l'indique, la SCPI de plus-value est conçue pour générer de forts bénéfices pour les investisseurs à long terme. Cette pratique ne propose pas de recevoir des revenus.
- Cette SCPI a pour objectif d'augmenter les fonds propres des investisseurs et d'améliorer leur fiscalité. Contrairement aux placements précédents qui offraient des rendements réguliers, la SCPI plus-value est un placement à très long terme.
- Elle suit une stratégie d'achat de biens qui prendront de la valeur par la suite. Pendant ce temps, les investisseurs ne reçoivent rien. Les biens recherchés par ce type d'investissement sont des biens "discount", notamment ceux qui s'appuient sur la loi 1948 et 1989 qui garantissait des loyers bas à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Ces loyers sont bien inférieurs aux prix actuels du marché.
SCPI en démembrement
C'est le fait de séparer la nue-propriété de l'usufruit des SCPI. L'achat d'actions SCPI démembrées consiste à mettre en relation deux investisseurs potentiels qui seront nus- propriétaires et usufruitier.
Chacun a des objectifs différents, mais complémentaires. Pendant la période de démembrement temporaire (en général de 10 à 20 ans), l'usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI démembrée sont contractuellement liés.
Avantages pour le nu-propriétaire
L'intérêt pour les investisseurs nu-propriétaires est une décote significative par rapport à la valeur totale des parts de SCPI. En effet, la valeur de la nue-propriété est calculée au prorata.
Plus la durée d'investissement est longue, plus la décote est importante, pouvant atteindre 40 % de la valeur des actions détenues à 100 %. Investir dans des actions de SCPI en nu-propriété est une stratégie privilégiée pour développer son patrimoine sans alourdir sa charge fiscale (pas de revenus locatifs lors du démembrement).
Avantages de l'usufruitier
Quant à l'acquéreur usufruitier, il versera une autre partie des parts scindées. Mais en contrepartie, il bénéficiera de tous les revenus générés par la SCPI pendant toute la durée de la scission.
Par exemple, l'achat d'un accès aux parts de SCPI intéresserait les investisseurs en quête de revenus complémentaires.
À l'issue du démembrement provisoire, la pleine propriété est rétablie au profit du nu-propriétaire investisseur.
"Il est important de noter que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs et que les investissements en SCPI comportent des risques, tels que la vacance locative et la fluctuation des loyers. Il est donc recommandé de bien comprendre les caractéristiques et les objectifs de chaque type de SCPI avant de prendre une décision d'investissement. Il est également conseillé de consulter un conseiller en investissement qualifié pour discuter de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- La SCPI de rendement : vise à maximiser les revenus locatifs en investissant dans des immeubles tertiaires, tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts.
- La SCPI fiscale : permet de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que la réduction d'impôt sur le revenu, en investissant dans des immeubles locatifs sociaux ou en résidences de services.
- La SCPI de plus-value : vise à réaliser des plus-values à long terme en achetant et en gérant des immeubles immobiliers de qualité supérieure.
- La SCPI en démembrement : offre une rentabilité locative stable tout en séparant le droit de jouissance et de propriété de l'immeuble, avec des conséquences fiscales à prendre en compte.