Quand peut on vendre une maison en location : réglementations !

Quand peut on vendre une maison en location : Lorsque le propriétaire souhaite vendre un logement occupé par un locataire, il dispose de deux options :

• attendre la fin du bail de location,
• ou vendre le logement pendant la période de location.

Les règles à suivre diffèrent en fonction du fait que le logement ait été loué non meublé (sans mobilier) ou meublé.

Quand peut on vendre une maison en location vide ?

En cas de fin de bail pour un logement vide :

Notifier le congé au locataire

Pour cela, le bailleur doit :

1. adresser au locataire un préavis de congé pour la date de fin du bail.
2. mentionner la raison du congé, à savoir la vente du logement.
3. elle doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le locataire devra alors quitter les lieux et remettre les clés au bailleur au plus tard à la fin du bail.

"La maison en location peut être vendue lorsque le propriétaire décide de mettre son bien immobilier sur le marché, sous réserve de respecter les règles et les droits du locataire en matière de congé et de préavis." - Tom Véa, expert immobilier pour dimo Diagnostic

Cependant, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire dans certaines situations :

Lorsque le locataire est une personne âgée avec de faibles revenus, il bénéficie d'une protection spéciale et le bailleur ne peut pas lui donner congé, sauf dans des conditions particulières.

Lorsque le bailleur a récemment acquis le logement déjà occupé par un locataire, il ne peut pas donner congé à la fin du bail, sauf s'il s'est écoulé au moins 3 ans depuis l'acquisition. Dans ce cas, le bailleur peut uniquement donner congé à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail en cours.

Si le bailleur donne congé au locataire de manière frauduleuse :

Le locataire a le droit de contester le motif du congé donné par le bailleur.

Pour cela, il doit apporter la preuve que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, si le prix de vente du logement est excessif).

Le locataire doit alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent pour le logement en question. Il peut demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

👉 Le juge peut également décider de condamner le bailleur à une amende pénale d'un montant maximum de 6 000 € (ou 30 000 € si le bailleur est une personne morale), en plus des éventuels dommages et intérêts.

Proposition de vente au locataire

Le congé pour vendre représente une offre de vente adressée au locataire. Ce dernier a la possibilité de devenir acheteur du logement.

Droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption, lui conférant la priorité sur les autres potentiels acheteurs pour l'acquisition du logement.

Si plusieurs locataires sont concernés, chacun d'entre eux dispose d'un droit de préemption.

Cependant, le droit de préemption du locataire ne s'applique pas si un parent proche jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire souhaite acheter le logement pour l'occuper en tant que résidence principale pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

Acceptation de l'offre de vente

L'offre de vente au locataire reste valide durant les 2 premiers mois du préavis.

Pour accepter cette offre, le locataire doit :

• Informer le propriétaire de sa décision par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire.
• Indiquer s'il envisage de demander un prêt immobilier, le cas échéant.
• Si le locataire accepte l'offre de vente dans le délai imparti, toute promesse de vente préalablement signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

À compter de l'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire dispose de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire requiert un prêt immobilier, le délai accordé pour la signature de l'acte de vente est de 4 mois.

La durée du préavis est prolongée jusqu'à la réalisation de la vente.

Refus de l'offre de vente

Le locataire peut refuser l'offre de vente dans les cas suivants :

• Il adresse un refus explicite au propriétaire.
• Il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis.
• Il formule une contre-proposition que le propriétaire rejette.

Par conséquent, le locataire doit libérer les lieux au plus tard à la fin du préavis.

Cependant, le locataire a le droit de quitter le logement à tout moment pendant la durée du préavis, et il est alors tenu de payer le loyer et les charges uniquement jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Durant le bail :

Lorsque le propriétaire d'un logement loué vide décide de le mettre en vente, même s'il est actuellement occupé par un locataire, certaines règles s'appliquent :

1. Le locataire a la possibilité d'acheter le logement, mais il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines circonstances particulières, telles que la vente de l'immeuble dans son ensemble.
2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, celui-ci est tenu d'informer le locataire de ses coordonnées.
3. Le locataire peut rester dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. C'est au nouveau propriétaire qu'incombe la responsabilité de restituer le dépôt de garantie au locataire lorsqu'il quitte le logement. La caution reste engagée, à moins qu'une clause spécifique dans l'acte de cautionnement ne prévoie le contraire.
4. Si le nouveau propriétaire souhaite occuper le logement lui-même ou le revendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner congé au locataire en place, c'est-à-dire de lui notifier son intention de résilier le bail.

Congé pour habiter

La possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au locataire dépend de la date de fin du bail en cours au moment de l'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique de vente.

• Si le bail se termine moins de 2 ans après l'achat :

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis pour la fin du bail en cours, mais le congé ne prendra effet qu'après un délai de 2 ans à compter de la date de signature de l'acte authentique.

• Si le bail se termine plus de 2 ans après l'achat :

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis au locataire à la fin du bail.

Congé pour vendre

La possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au locataire dépend également de la date de fin du bail en cours au moment de l'achat du logement.

• Si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat :

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis à la fin du premier renouvellement tacite ou de la première reconduction du bail.

• Si le bail se termine plus de 3 ans après l'achat :

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis à la fin du bail.

Dans le cas où le propriétaire initial avait obtenu une autorisation préalable de mise en location, le nouveau propriétaire doit également effectuer la déclaration de transfert de cette autorisation auprès de l'EPCI ou de la mairie compétente.

Quand peut on vendre une maison en location meublé ?

En cas de fin de bail pour un logement meublé :

Le propriétaire a la possibilité de vendre le logement une fois que le locataire a quitté définitivement les lieux.

Donner congé au locataire

Pour cela, le propriétaire doit adresser un préavis de congé au locataire pour la fin du bail. Cependant, le propriétaire peut rencontrer des restrictions lorsque le locataire bénéficie d'une protection spéciale en raison de son âge et de ses ressources.

Cas général

La lettre de congé locataire doit mentionner le motif du congé (congé pour vendre). Elle doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et remettre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

Locataire protégé (moins de 65 ans)

Le locataire de moins de 65 ans (à la date de fin du bail) bénéficie d'une protection spéciale s'il répond aux deux conditions suivantes :

1. Il a une personne à charge âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail).
2. Le total des ressources cumulées (à la date de réception de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur aux seuils suivants :

Dans cette situation, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si le propriétaire se trouve dans l'un des cas suivants :

• Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail).
• Il dispose de ressources (à la date où le locataire reçoit la lettre de congé) inférieures au montant maximum fixé.
• Il propose une solution de relogement adaptée aux besoins et aux possibilités du locataire, et située à proximité, pendant la durée du préavis.
• Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se trouver dans le même arrondissement ou dans les arrondissements adjacents, ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
• Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se trouver dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en cantons.
• Dans les autres cas, le nouveau logement doit être situé dans un rayon de 5 kilomètres.

Locataire protégé (plus de 65 ans)

Le locataire âgé de plus de 65 ans (à la date de fin du bail) est considéré comme un locataire protégé s'il dispose de ressources (à la date de notification) inférieures aux montants spécifiés (au-dessus).

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire se trouve dans l'une des situations suivantes :

• Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail).
• Ses ressources (à la date où le locataire reçoit la lettre de congé) sont inférieures au même montant maximum.
• Il propose au locataire une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses possibilités, située à proximité.
• Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit être situé dans le même arrondissement ou dans les arrondissements adjacents, ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
• Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit être situé dans le même canton ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en cantons.
• Dans les autres cas, le nouveau logement doit se trouver dans un rayon de 5 kilomètres.

En cas de congé frauduleux

Le propriétaire est tenu de respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. En cas de non-respect de ce motif, le congé est considéré comme frauduleux.

Le locataire a le droit de contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

1. Pour ce faire, il doit apporter la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, en démontrant que le prix de vente du logement est excessif).
2. Le locataire doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent. Il peut demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi.

👉 Le juge a également la possibilité de condamner le propriétaire à une amende pénale, dont le montant maximum est de 6 000 € (ou de 30 000 € si le propriétaire est une personne morale), en plus d'éventuels dommages et intérêts.

Durant le bail :

Le propriétaire d'un logement loué meublé a la possibilité de vendre ce logement, même s'il est actuellement occupé par un locataire. Cependant, les règles diffèrent en fonction de la présence ou non d'un bail mobilité :

Dans un cas général :

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

• Le nouveau propriétaire est tenu d'informer le locataire de ses coordonnées.
• Le locataire peut demeurer dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. Ce sera donc au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin de la location.
• Sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement, la caution reste engagée.

Bail mobilité

Le propriétaire peut vendre ou céder gratuitement le logement alors que le bail mobilité est en cours.

Le nouveau propriétaire est tenu de communiquer au locataire les informations suivantes :

• Son nom ou sa dénomination.
• Son domicile ou son siège social.
• Le nom et l'adresse de l'agence immobilière (le cas échéant).
• Le locataire peut demeurer dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions.

Informer le locataire

Logement vide :

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un logement vide, c'est-à-dire sans locataire à l'intérieur, il est impératif d'envoyer un congé pour vente au locataire. Ce congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre, au moins six mois avant la fin du contrat de bail.

Logement meublé :

Dans le cas d'une location meublée, la procédure est similaire à celle d'une location vide. Toutefois, le congé pour vente doit être remis au locataire au moins trois mois avant la fin du contrat de bail.

Si le propriétaire décide de vendre le logement occupé, le nouveau propriétaire est tenu de communiquer ses coordonnées au locataire. De plus, à la fin du contrat de bail, le nouveau propriétaire devra restituer le dépôt de garantie au locataire. Le contrat de bail se poursuivra alors avec les mêmes conditions en vigueur sous la responsabilité du nouveau propriétaire.