La promesse unilatérale de vente ou PUV

Une fois que le vendeur et l'acheteur ont conclu un accord concernant la cession d'un bien, ils peuvent formaliser leur entente. Cela grâce à la promesse unilatérale de vente. Elle se fait avant l'acte de vente.

Bien que non contraignant, ce document revêt une importance significative. Il consigne de manière explicite l'accord mutuel entre les parties.

Qu'est-ce la promesse unilatérale de vente ?

Définition

L'avant-contrat, également est aussi connu sous le nom de contrat préparatoire. Il constitue une entente par laquelle les parties impliquées établissent certaines règles.

Cela en vertu desquelles elles s'engageront ultérieurement dans l'exécution d'une ou de plusieurs opérations. 

Il est conclu avant la signature de l'acte de vente définitif et sert à rassurer à la fois le vendeur et l'acheteur. Cela bien qu'il ne soit pas une étape obligatoire. L'avant-contrat conserve toutefois sa valeur en tant qu'acte juridique engageant les parties.

Parmi les différents types d'avant-contrats, on retrouve la promesse unilatérale de contrat. Telle que définie à l'article 1124 du Code civil. Selon cet article, il s'agit d'un :

"contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre partie, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour lequel seul le consentement du bénéficiaire manque".

Dans le cas de la promesse unilatérale, il y a une rencontre des volontés entre le promettant et le bénéficiaire. Il examine la proposition qui lui est faite.

Il dispose d'une période de réflexion pendant laquelle il est libre d'accepter ou de refuser la convention. Cette promesse représente un contrat qui impose des obligations uniquement au promettant.

A qui faire appel pour la signature du contrat ?

La promesse unilatérale de vente se présente sous une forme contractuelle formelle. Elle exige la signature des deux parties impliquées :

• promettant,
• et le bénéficiaire.

Elle peut prendre deux modalités distinctes : en présence d'un notaire ou en l'absence de celui-ci (dans ce cas, on parle de signature "sous seing privé").

Faire appel à un notaire

La signature d'une PUV devant notaire constitue une option lorsque les deux parties le désirent. Dans ce cas, il est chargé de recevoir le contrat et de superviser sa signature. Il s'assure de la conformité des clauses et valide la légalité de l'accord conclu.

Généralement, le notaire du vendeur est sollicité, bien que l'acheteur puisse également faire intervenir le sien.

Dans ce contexte, les deux notaires collaborent de manière concertée jusqu'à l'acte de vente. Les frais de notaire sont partagés à parts égales entre les parties.

Sous seing privé

En revanche, la PUV peut également être signée sans son intervention, dans le cadre d'un acte sous seing privé. Cette modalité peut être encadrée par la présence d'un agent ou être réalisée exclusivement entre particuliers.

Il est essentiel d'être extrêmement attentif au contenu de la promesse de vente dans le cas d'un contrat sous seing privé. Cela car bien qu'il ait la même valeur que celui signé devant notaire, il requiert une vigilance accrue.

Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente ?

Contrat de vente

• La promesse de vente représente un contrat d'une grande complexité. Il est régulé par le code civil et le code de la construction et de l'habitat.
• En plus d'établir l'exclusivité d'achat, ce contrat définit minutieusement les contours de la transaction.
• Ainsi, sa rédaction requiert une vigilance extrême et se base sur un modèle-type préétabli.

Principaux éléments

Développons les principaux éléments qui doivent impérativement figurer dans ce contrat :

• Identifier clairement les intervenants, à savoir le promettant et le bénéficiaire.
• La description du bien doit être exhaustive, englobant, le cas échéant, les parties habitables. Ainsi que le terrain, les annexes, les parties communes, et les références cadastrales, et autres détails pertinents.
• Il convient d'inclure les mentions légales obligatoires, en conformité avec la législation en vigueur.
• Il est primordial d'exposer la situation du logement. En mentionnant les éventuelles servitudes, hypothèques, ainsi que la situation locative existante.
• Les parties sont libres de fixer une date limite pour l'exercice de l'option d'achat.
• Il est spécifié que le paiement du prix du bien s'effectue lors de la signature de l'acte de vente.
• Les parties sont autorisées à convenir librement de la somme de l'indemnité d'immobilisation, le cas échéant.
• Les frais supplémentaires, tels que les droits de mutation ou les frais d'agence, doivent être énoncés de manière explicite.
• Les conditions du prêt que le vendeur envisage d'obtenir doivent être détaillées.
• Il est possible d'inclure des conditions suspensives qui doivent être remplies avant que la vente ne puisse être finalisée.
• Conformément à la réglementation en vigueur, un délai de rétractation obligatoire de 10 jours doit être mentionné.

Quelle est la différence avec le compromis de vente ?

La PUV

La Promesse Unilatérale de Vente, comme l'énonce clairement son intitulé, consacre un engagement prépondérant et initial de la part d'une seule des parties contractantes. En l'occurrence il s'agit du vendeur.

Cette procédure contractuelle, spécifique dans sa conception, confère au bénéficiaire l'exclusivité et la priorité de l'option d'achat. Ce dernier se trouve alors dans une position privilégiée, étant l'unique individu en capacité d'acquérir le bien concerné.

Et ce jusqu'à la date limite fixée par la PUV, à condition qu'il exprime le désir de le faire.

Le compromis de vente

Le compromis de vente est également connu sous l'appellation de Promesse Synallagmatique de Vente. Il se caractérise par un engagement bilatéral et réciproque.

Il s'agit d'un contrat consensuel par lequel les parties s'engagent mutuellement à concrétiser la cession du bien.

Cette promesse est d'autant plus valorisée par les vendeurs du fait de son efficacité et de sa force exécutoire. Le compromis, en effet, équivaut à une transaction, quoique différée de quelques mois pour permettre la vérification et l'examen des clauses suspensives.

Il constitue un avant-contrat d'une sûreté accrue pour les vendeurs. Ce qui les protége contre un éventuel revirement de la part de l'acheteur.

A quoi s'engage le potentiel acheteur ?

Engagement du vendeur

Dans le cadre du droit de l'immobilier, la promesse unilatérale de vente confère une contrainte juridique unidirectionnelle et irrévocable au vendeur. Cependant, une possibilité de révocation existe pour l'acheteur. Elle est encadrée par une période légale de dix jours.

Durant laquelle l'engagement précédemment pris peut être dissous sans l'incursion de sanctions.

Au sein de ce laps de temps prédéterminé, l'acquéreur est doté de l'autorité d'annuler ses engagements. Cela sans subir de répercussions et en recouvrant son indemnité d'immobilisation.

Pour cela, l'expression de sa volonté de retrait doit être délivrée via une notification, formulée dans un courrier recommandé. Et elle doit respecter le délai prescrit.

Paiement de l'indemnité d'immobilisation

La promesse unilatérale génère des obligations pour le destinataire. Habituellement, l'accord préliminaire présuppose le paiement par le destinataire d'une compensation financière. Egalement appelée indemnité d'immobilisation.

Elle incarne la somme due par le destinataire d'une promesse unilatérale au vendeur, dans l'éventualité où il renonce à l'acquisition malgré l'accomplissement de toutes les conditions suspensives. Cette compensation est accordée en échange du délai de réflexion consenti par le vendeur.

Cette indemnité, bien que non impérative, est fréquemment sollicitée par le vendeur. Dans le cas où l'option d'achat est exercée, la somme est mise de côté sur un compte. Elle est soustraite du prix total lors de la signature finale. 

Généralement, cette somme correspond à 10 % du prix du bien. Cette somme de l'indemnité doit être explicitement précisé dans la promesse de vente.

Comment se déroule la levée d'option ?

L'exercice de l'option au cours de la période légale de rétraction

La durée légale de rétractation procure à l'acquéreur potentiel la latitude d'infirmer son engagement initial sans subir de pénalité. Et ce, en vue de révoquer la promesse unilatérale. Dans le cadre de ce délai de 10 jours, l'intéressé doit adresser au vendeur une missive recommandée munie d'un accusé de réception.

Il exprime clairement son revirement de position. Par conséquent, il récupère l'indemnité d'immobilisation que le vendeur n'est en aucun cas autorisé à retenir.

Suite à la réception de cette notification, le vendeur recouvre sa pleine capacité d'action. Il peut entamer des négociations avec un autre candidat.

L'exercice de l'option au-delà de la période de rétraction légale

Il se peut que l'intéressé manifeste une intention de renoncer à son projet d'acquisition postérieurement à la période de rétraction. Dans cette conjoncture, il devra s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation, qui peut être conséquemment perçue par le vendeur. De la même manière, le propriétaire se réapproprie le droit de disposer de son bien en le proposant à l'acheteur de son choix.

En dérogation à la règle, si une condition suspensive est stipulée dans la promesse de vente, à l'instar de l'obtention d'un prêt. Alors, l'accomplissement de cette clause donne lieu à une rupture de la promesse sans préjudice pour les parties impliquées.

Peut-il y avoir des clauses suspensives lors d'une promesse de vente ?

Que ce soit dans le cadre d'une promesse ou d'un compromis, les deux parties ont la possibilité de convenir mutuellement d'inclure des clauses suspensives. Elles prévoient la résiliation de l'avant-contrat si certains événements se produisent avant la vente définitive. 

Elles permettent ainsi à chaque partie de retrouver sa liberté.

Activations de clause

Il est possible, par exemple, qu'une clause soit activée par exemple en cas de :

• Refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur,
• D'exercice du droit de préemption par la commune,
• Ou de découverte d'une servitude d'urbanisme grave.

Dans de tels cas, les sommes versées par l'intéressé lui sont restituées.

La clause de dédit

De plus, un compromis peut également comporter une clause appelée "de dédit". Elle permet au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer à la vente sans motif en laissant à l'autre partie une somme préalablement convenue. Cependant, dans la pratique, elle est rarement utilisée.

La clause pénale

Il convient de ne pas confondre la clause de dédit avec la pénale présente dans la plupart des compromis. Selon laquelle l'intéressé s'engage à verser une somme forfaitaire en guise de dommages et intérêts. Elle est attribuée au vendeur s'il refuse de signer la transaction.