Promesse synallagmatique de vente : définition du compromis

Promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives : le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, représente l'accord mutuel des parties en vue de conclure le contrat définitif de vente.

Cette promesse engage à la fois l'acheteur et le vendeur et constitue une étape essentielle avant la finalisation de la vente.

Qu’est-ce que la promesse synallagmatique de vente ? 🧐

Même s'il est possible de signer un acte authentique de vente sans compromis, ce dernier a bien des avantages. La promesse synallagmatique de vente est un contrat engageant réciproquement l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier à respecter leurs obligations. Ce contrat comprend tous les éléments essentiels d'une vente, tels que :

• les caractéristiques du bien,
• son prix.

Bien qu'elle soit communément appelée compromis de vente, la promesse synallagmatique ne se limite pas uniquement à la vente. En effet, ce type de contrat peut aussi concerner d'autres situations telles :

• qu'une embauche,
• une location,
• ou une cession de droits sociaux.

Dans ce contrat, le vendeur s'engage à céder son bien, tandis que l'acheteur promet de l'acheter. Le vendeur devient ainsi le promettant, et l'acheteur le bénéficiaire.

Ce contrat est généralement signé environ trois mois avant la conclusion de l'acte de vente maison définitif. L'acte de vente final reprend l'ensemble des conditions de vente établies dans la promesse synallagmatique.

Lorsqu'elles signent la promesse synallagmatique conformément au Code civil, les parties expriment leur consentement à conclure le contrat définitif. Il peut être difficile de distinguer ces deux contrats en raison de leurs similitudes en termes de contenu.

👉 Vous retrouverez ici un article sur la promesse de vente maison.

Cependant, il est important de faire une distinction entre ces deux documents en raison de leurs effets juridiques.

Pour une vente immobilière, un acte notarié est nécessaire pour officialiser la transaction. Mais il ne constitue pas une condition essentielle de formation de la vente. Avant cet acte définitif, un acte sous-seing privé, à savoir la promesse synallagmatique, est établi pour détailler les conditions de la vente.

Selon la jurisprudence, la promesse de vente ne doit pas imposer aux parties une obligation absolue de vendre et d'acheter. Mais plutôt une obligation de le faire sous peine de dommages et intérêts.

Cela signifie que les parties sont tenues de se présenter chez le notaire pour conclure la promesse synallagmatique. En cas de non-respect de cette obligation, la partie défaillante s'expose à des dommages et intérêts.

Dans cette situation, l'acte sous-seing privé de promesse de vente a la même valeur qu'une vente. En cas de litige, le juge peut donc se baser sur ce principe pour rendre sa décision.

Promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives : quel est son contenu ? 📃

Le contenu de chaque promesse synallagmatique de vente varie en fonction de la nature du contrat et des clauses convenues entre les parties.

Selon l'article 1589 du Code civil français, ce contrat est considéré comme une vente. Il implique un engagement réciproque des parties sur le bien et son prix.

"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte."

- Article 1589 du code civil

En plus des éléments exigés par la loi, une promesse synallagmatique doit notamment inclure :

• L'identification de l'acheteur et du vendeur ;
• La capacité juridique des parties ;
• Le prix définitif de vente du bien ;
• Les diagnostics immobiliers requis ;
• Le délai de rétractation ;
• Le délai de réitération ;
• Le dépôt de garantie ou séquestre ;
• Les conditions suspensives ;
• Les clauses pénales ;
• Les modalités de paiement ;
• Les droits et obligations des parties ;
• La condition suspensive de prêt ;
• Le versement d'une indemnité.

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Quels sont les effets de la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives ? 🤔

Elle engage définitivement les parties, même si le prix n'a pas encore été versé par l'acquéreur au vendeur. La propriété du bien est transférée au bénéficiaire. Ainsi:

1. l'acquéreur devient à la fois propriétaire et débiteur,
2. le vendeur est tenu de livrer le bien à son nouveau propriétaire.

Cependant, le vendeur peut retarder le transfert de propriété jusqu'à la signature du contrat définitif de vente et le paiement du prix. La jurisprudence considère que le transfert de propriété à l'acquéreur n'entrave pas la vente tant que les parties sont consentantes dès la conclusion de la promesse synallagmatique.

La promesse synallagmatique vaut vente même si les effets du contrat sont différés jusqu'à la signature :

1. du contrat définitif de vente
2. ou le paiement du prix au vendeur.

Un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l'acheteur après la signature de ce contrat. Pendant ce délai, l'acheteur peut renoncer à l'acquisition du bien sans avoir à justifier sa rétractation.

Le juge peut rejeter une demande de réalisation de cette promesse de vente après constat de la formalité de l'acte notarié engageant le vendeur et l'acheteur à une convention définitive d'achat et de vente. Cet acte authentique peut servir :

• soit de condition préalable à la vente avant le contrat définitif,
• soit de modalité visant à retarder les effets du contrat.

En cas de défaillance de l'une des parties, l'autre partie peut :

• exiger l'exécution forcée de la promesse de vente
• ou réclamer des dommages et intérêts.

Selon le Code civil, la promesse synallagmatique de vente est accompagnée d'une clause pénale similaire à celle du compromis de vente. Le dépôt de garantie est remis au vendeur si l'acheteur se rétracte au-delà du délai légal ou en cas de non-respect des conditions suspensives.

Une fois la promesse synallagmatique conclue, le vendeur n'est plus autorisé à vendre le bien à un tiers. Il ne peut exiger le paiement du prix à l'acquéreur en cas de défaillance.

Toutefois, il est risqué de remettre le bien à l'acquéreur tant qu'il n'a pas rempli ses obligations. Ce qui justifie l'obligation pour l'acquéreur de verser une somme importante au vendeur en cas de rétractation.

Source : legalplace.fr

Quel est le délai de rétractation et l’acompte à verser ?

Le délai de rétractation

Après la signature d'une promesse synallagmatique de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Ce délai est d'une durée de dix jours incompressibles. Il lui permet de revenir sur son engagement. Pour cela, il faudra envoyer une lettre d'annulation du compromis de vente avec accusé de réception. 

Dans le cas où il souhaiterait se rétracter, il n'a qu'à envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai de rétractation s'applique aussi bien aux logements neufs qu'aux logements anciens. Dans le cas où le délai est dépassé, il découlera de l'annulation du compromis des pénalités. 

En cas de rétractation, toutes les sommes versées par l'acheteur doivent lui être restituées. Ce délai débute à partir du lendemain :

1. de la remise en main propre
2. ou de la 1^re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse synallagmatique de vente.

Ce laps de temps s'applique uniquement :

• au compromis de vente ayant une valeur authentique,
• ou à la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception de l'avant-contrat établi sous forme d'acte sous-seing privé.

Les acomptes liés à la promesse synallagmatique

En général, les parties conveniennent de stipuler des acomptes dans le document. Cela a lieu que le contrat se fasse dans le cadre :

• d'une vente,
• d'un fonds de commerce,
• ou d'un bail (par exemple, dans une promesse de bail rural ou une promesse de bail rural environnemental).

Ces acomptes peuvent être sous la forme :

1. d'une clause de dédit
2. ou d'un dépôt de garantie.

Lorsque le montant dépasse 3 000 €, le versement se fait généralement par virement bancaire. 

Ces acomptes sont nécessaires pour :

• prouver la solvabilité de l'acheteur,
• garantir la sécurité financière du vendeur.

Ils renforcent l'engagement des parties et sont déduits du prix total du bien au moment de la conclusion de la vente.

La clause de dédit

La clause de dédit permet à l'acheteur de renoncer à l'achat en laissant une somme convenue à l'avance au vendeur. Cette clause se distingue de la clause pénale qui prévoit le versement d'une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires en cas de refus de signer la vente.

La clause de dédit est facultative. Elle offre à l'acheteur la possibilité de se rétracter du compromis sans que le vendeur ne puisse le contraindre à signer l'acte définitif de vente.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature, le versement d'un dépôt de garantie de la part de l'acheteur est courant. Son montant se situe généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.

Le notaire se charge de la séquestration de cette somme. Ainsi que de son imputation sur le prix lors de la vente finale.

Lorsque le délai de rétractation est dépassé, le séquestre n'est pas remboursé en cas d'annulation de la promesse par l'acheteur. Toutefois, la promesse synallagmatique peut prévoir une clause suspensive pour que ce soit le cas.

Le dépôt de garantie peut également être restitué en cas d'exercice du droit de préemption sur le bien.

En outre, le dépôt de garantie peut être remboursé en cas de constatation d'un vice de consentement.

Le paiement de dommages et intérêts à l'acheteur peut également être imposé en cas de non-respect des obligations de parfaites informations de la part du vendeur. Dans ce cas, il peut être nécessaire de recourir à une action en justice.

Source : iStock

Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?

Quand signer une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives ?

Pour la vente d'un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier commence généralement par la signature d'un avant-contrat. Il n'est toutefois pas obligatoire. Ce type de contrat peut également être utilisé dans le cas de la vente d'un fonds de commerce.

La promesse synallagmatique établit les accords entre les parties concernant les éléments nécessaires à la rédaction de l'acte définitif de vente par le notaire.

La signature d'une promesse synallagmatique est souvent motivée par la nécessité pour l'acheteur de valider son prêt immobilier. C'est pourquoi un délai de rétractation de 10 jours, correspondant généralement à la durée d'attente pour la validation du prêt, lui est accordé. Dans ce cas, l'exécution de la promesse de vente est suspendue jusqu'à la réalisation de cette condition et le paiement.

L'engagement ferme et définitif est souvent recherché tant par le vendeur que par l'acheteur. Ainsi, la promesse synallagmatique reste valable même dans certaines circonstances, comme le décès d'une des parties.

Par exemple, dans le cas où il s'agit de l'acheteur, sa famille est tenue de verser une certaine somme au vendeur en compensation de la renonciation à l'achat. Le vendeur peut alors librement revendre son bien à un tiers.

Rappelons également qu'il est tout à fait possible de signer un compromis de vente avant l'accord de la banque. 

Forme d'assurance avec une possibilité d'exécution forcée

Il convient de noter que la promesse synallagmatique va au-delà d'une simple promesse. Elle est considérée comme un compromis entre les parties. En effet, la signature d'un tel contrat suppose la possibilité :

• d'une exécution forcée par le biais d'une action en justice,
• ainsi que le versement de dommages et intérêts en cas de non-respect de l'engagement.

Quelles sont les différences et points communs entre la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente ?

Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un acte par lequel seul le vendeur s'engage. Il promet l'exclusivité à un candidat concernant la vente de son bien. Il ne peut pas proposer le bien à d'autres acquéreurs pendant la durée de l'option accordée au potentiel futur propriétaire.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale, quant à lui, a le choix d'acheter ou non le bien proposé. Lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, il doit verser une indemnité d'immobilisation équivalente à 10% du prix de vente au vendeur.

S'il décide d'acheter le bien, cette somme est déduite du prix total. En cas de renoncement à l'achat, le vendeur conserve l'indemnité à titre de dédommagement.

Source : service-public.fr

Quels sont les points communs ?

Tout comme la promesse synallagmatique de vente, la promesse unilatérale de vente est soumise à la possibilité légale de rétractation. Le délai est de 10 jours à compter de la réception de la lettre notifiant l'acte.

Les deux formes d'avant-contrat incluent également des conditions suspensives qui permettent de rendre le contrat nul dans certaines circonstances.

Bien qu'il soit possible pour les parties d'écrire elles-mêmes le contrat d'avant-vente en utilisant des modèles disponibles en ligne, il est recommandé de confier cette tâche à un professionnel. Les frais de rédaction sont généralement inclus dans :

• la commission de l'agent immobilier,
• les honoraires du notaire
• ou de l'avocat qui accompagne et signe la vente définitive.

Qu'il s'agisse d'une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, les clauses suspensives peuvent être difficiles à comprendre et gérer. Il est donc effectivement préférable de faire appel à un professionnel.

Quelles sont les différences ?

Voici les différences entre la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente :