Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, il faut bien entendu suivre quelques étapes bien précises.
Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe deux types de contrats de vente et d’achat pour les biens immobiliers français. La vente d’un bien immobilier en France se déroule en deux étapes : tout d’abord, un contrat de vente et d’achat, qui conduit ensuite à la signature de l’acte de vente par le notaire.
Ces contrats de vente et d’achat prennent deux formes, soit une promesse de vente unilatérale, soit un compromis de vente. Quelles différences avec le compromis de vente ? Quelles sont les étapes à suivre avant de signer ?
Sommaire
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Source : Dimo diagnostic
Une promesse de vente maison est, en effet, une option d’achat du bien immobilier accordée à l’acheteur par le propriétaire. Cependant, depuis octobre 2016, elle est devenue juridiquement exécutoire par le vendeur, elle a donc vraiment perdu une grande partie de son objectif initial pour l’acheteur.
Son titre complet est la promesse unilatérale de vente, ou « offre unilatérale de vente » faite par le vendeur pour un prix déterminé et pour une durée déterminée.
La durée de l’option dans les achats courants est convenue entre les parties, normalement autour de trois mois. Dans d’autres cas, elle peut être d’un an ou plus, notamment en ce qui concerne les propriétés en développement.
La promesse de vente maison unilatérale est fréquemment utilisée par les professionnels de l’immobilier qui cherchent à obtenir une option d’achat sur un terrain ou un bien immobilier pour lequel ils peuvent demander un permis de construire ou un montage foncier.
Un acompte d’un maximum de 10 % du prix d’achat est versé à la signature de la convention. L’acheteur dispose de dix jours pendant lesquels il peut se retirer du contrat sans pénalité. S’il ne se rétracte pas dans ce délai, il est légalement tenu d’acheter la propriété dans le délai d’option (sous réserve de toute condition contenue dans le contrat).
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Vous retrouverez ici un article sur l'achat immobilier procédure.
Sophie verse 10 % du prix comme acompte, qu'elle peut perdre si elle ne finalise pas l'achat. Elle dispose aussi de 10 jours pour se rétracter sans pénalité. Cela lui permet de sécuriser l'option d'achat tout en continuant ses démarches de financement.
Promesse de vente maison : les 5 étapes essentielles avant de signer
Source : Dimo diagnostic
Voici les 5 points clés à connaître sur la promesse de vente d'une maison.
Bien comprendre ce qu'est une promesse de vente
Une promesse de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur à vous réserver le bien immobilier. En contrepartie, vous vous engagez à acheter la maison au prix convenu. Attention, une promesse de vente ne vaut pas vente définitive !
Vérifier les diagnostics immobiliers obligatoires
Avant de signer une promesse de vente, assurez-vous que le vendeur a bien fait réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Parmi eux : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat d'amiante, le contrôle de l'installation électrique...
Prévoir les conditions suspensives
Une promesse de vente peut inclure des conditions suspensives, qui permettent de la résilier si elles ne sont pas remplies. La plus fréquente est la condition d'obtention d'un prêt immobilier, mais il peut aussi s'agir de l'obtention d'un permis de construire par exemple.
Savoir que vous disposez d'un délai de rétractation
Après la signature de la promesse de vente, vous disposez d'un délai de 10 jours pour vous rétracter. Utilisez ce temps pour bien réfléchir à votre engagement ! Passé ce délai, la promesse ne peut plus être annulée sauf si une condition suspensive n'est pas remplie.
Anticiper la signature de l'acte authentique
Une fois la promesse de vente signée, il faut prévoir la signature de l'acte authentique chez le notaire. C'est à ce moment que la vente sera officiellement conclue et que vous deviendrez propriétaire de la maison. Prévoyez un délai de 2 à 3 mois en général entre la promesse et l'acte authentique.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente est ce que l’on appelle plus communément un contrat de vente et d’achat, car il existe une obligation bilatérale claire. C’est pourquoi le terme technique pour ce type de contrat est appelé promesse synallagmatique de vente.
Un acompte pouvant atteindre 10 % du prix d’achat est versé à la signature du contrat et l’acheteur dispose de 10 jours pendant lesquels il peut se retirer du contrat sans pénalité. Nous reviendrons plus tard sur ce délai de réflexion.
En vertu du contrat, le propriétaire accepte de vendre à l’acheteur et l’acheteur accepte à son tour d’acheter au propriétaire, sous réserve de toute condition pouvant être stipulée dans le contrat.
Quelle différence entre promesse ou compromis de vente maison ?
Voici les principales différences entre une promesse de vente et un compromis de vente pour une maison :
Engagement des parties
- Dans une promesse de vente (aussi appelée promesse unilatérale), seul le vendeur s'engage de façon irrévocable à vendre le bien à l'acheteur à un prix déterminé pendant une période donnée (généralement 2 à 3 mois). L'acheteur a une option d'achat mais n'est pas obligé d'acheter.
- Dans un compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique), les deux parties s'engagent mutuellement dès la signature : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter le bien aux conditions définies. C'est un contrat plus contraignant qui vaut vente.
Indemnité d'immobilisation
- Dans une promesse de vente, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (environ 10% du prix) en contrepartie de l'engagement exclusif du vendeur. Si l'acheteur ne lève pas l'option, le vendeur conserve cette indemnité.
- Dans un compromis de vente, l'acheteur verse un dépôt de garantie (5 à 10% du prix) qui sera déduit du prix de vente final. Il lui est restitué s'il se rétracte dans le délai légal de 10 jours.
Formalisme et enregistrement
- Une promesse de vente doit toujours être enregistrée chez le notaire pour être valable (coût d'environ 125€).
- Un compromis de vente peut être signé sous seing privé sans enregistrement obligatoire.
La promesse de vente offre plus de souplesse à l'acheteur qui peut renoncer à la vente en contrepartie d'une indemnité, tandis que le compromis engage plus fermement les deux parties et sécurise davantage la vente, sous réserve du droit de rétractation de l'acheteur. Le choix dépend du contexte et des préférences des parties.
Un compromis gagnant-gagnant apprécié pour sa souplesse par les deux parties.
Les diagnostics immobiliers à fournir avant de signer une promesse de vente
Source : Dimo diagnostic
Le vendeur a l’obligation de réaliser des diagnostics immobiliers et de les présenter au potentiel acquéreur afin que la vente soit possible. Il est donc primordial de faire ces diagnostics le plus rapidement possible tout en respectant les délais de validité de ces derniers. En effet, la validité de certains diagnostics peut varier.
Voici un récapitulatif de la durée de validité des diagnostics immobiliers :
- Diagnostic Amiante : Il est illimité si et seulement si négatif
- Diagnostic Plomb : Il est de validité illimitée dans le temps
- Diagnostic Loi Carrez : illimité si la surface n’a pas été altérée
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Valable 10 ans
- Diagnostic Gaz : Valable pour une durée de 3 ans
- Diagnostic Électricité : Validité de 3 ans
- Diagnostic Assainissement : Validité de 3 ans
- Diagnostic ERP (ex ESRIS) : 6 mois
- Diagnostic Termites : 6 mois
Comme vous pouvez le voir, il existe certains diagnostics qui ont une période de validité assez courte. Il est ainsi conseillé de réaliser ces diagnostics au début de la période de vente du bien. Il faut juste faire en sorte que le dossier DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) soit en règle lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Si ce n’est pas le cas, il n’y aura pas de vente convenable. L’acheteur doit absolument, lui aussi prendre en considération les résultats des diagnostics afin de se faire une idée beaucoup plus précise du bien qu’il souhaite acquérir. En effet, il est bon de rappeler que la vente ne pourra être annulée que s’il y a des vices cachés dans le bien immobilier.
Acheter un bien immobilier demande comme la plupart du temps de suivre des étapes bien précises afin que la vente ne soit pas rendue caduque. Maintenant, vous connaissez les principales étapes, mais aussi les différences qu’il peut y avoir entre une promesse de vente et un compromis de vente.
- La promesse de vente est un avant-contrat où le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acheteur pour un prix fixé.
- Le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (comme le DPE et le constat d'amiante) avant la signature.
- L'accord peut inclure des conditions comme l'obtention d'un prêt, permettant d'annuler la vente si elles ne sont pas remplies.
- L'acheteur a dix jours pour se rétracter sans pénalité après la signature.
- La promesse est suivie par la signature de l'acte authentique chez le notaire, concrétisant la vente.