Pret achat revente : de manière instinctive, les secundo-accédants qui envisagent de vendre leur résidence principale pour en acheter une autre se tournent vers le prêt relais. Cependant, dans la plupart des cas, ces secundo-accédants n'ont pas encore terminé de rembourser leur crédit immobilier, ce qui a un impact sur leur capacité d'emprunt.
Ainsi, l'objectif est de prendre en compte votre niveau d'endettement afin de vous proposer un financement adapté pendant la période de transition, tout en évitant que votre taux d'endettement ne s'envole en attendant la vente de votre ancien logement.
Sommaire
Qu’est-ce que le pret achat revente ? 🤔
Depuis 2014, en alternative au prêt relais, cette forme de crédit immobilier offre au secundo accédant la possibilité d'acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de leur ancien bien, même sans apport initial. Il assure ainsi la transition harmonieuse entre la vente et l'achat. L'acheteur dispose d'une période de 2 ans pour trouver un acquéreur pour son bien actuel.
Concrètement, l'ancien prêt et le nouveau prêt sont regroupés en une seule mensualité, permettant ainsi l'établissement d'un nouvel échéancier. Cette mensualité englobe le capital restant dû sur :
- le prêt initial pour l'ancien bien,
- le crédit pour le nouveau logement,
- les frais de notaire,
- les garanties liées à l'acquisition du nouveau bien.
Lorsque le bien est vendu, le propriétaire rembourse une partie du prêt achat-revente, sans encourir de frais supplémentaires pour remboursement anticipé. Il lui est également possible, s'il le souhaite, de modifier la durée de son crédit.
"Le prêt achat-revente, un pont financier entre l'ancien et le nouveau, offrant la possibilité d'acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l'ancien. Une solution qui harmonise la transition et donne la liberté de réaliser ses projets immobiliers en toute sérénité." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic
Comment le pret achat revente fonctionne-t-il ? 🧐
Grâce à ce type de financement, la totalité de votre capital restant dû est remboursée dès la souscription à celui-ci grâce à un rachat de crédit immobilier. Ensuite, il est combiné avec le nouveau crédit immobilier pour obtenir une mensualité constante.
La banque évalue une avance sur la vente de votre bien en se basant sur 60 à 80 % de sa valeur, en prenant en compte le remboursement de cette avance au moment de la vente de votre bien.
👉 Si vous souhaitez en savoir davantage sur : acheter avant de vendre sans prêt relais.
Il se décompose en deux périodes :
Première période du prêt achat-revente : pendant la vente de votre bien
Pendant une période de 24 mois, vous remboursez des échéances comprenant le capital, les intérêts et l'assurance du prêt achat-revente. Le montant de ces échéances peut être déterminé selon vos souhaits et votre capacité financière, sur les conseils de votre courtier immobilier ou de votre conseiller bancaire.
Dans certains cas, cette période peut être étendue exceptionnellement à 36 mois si le bien n'est pas encore vendu, ou réduite à 12 mois si votre bien en vente a déjà un compromis de vente. Cette période prend fin lorsque votre bien est vendu.
Seconde période : après la vente de votre bien
Dans votre offre de prêt, vous aviez déjà un montant d'échéance prédéterminé. Cependant, celui-ci évolue. En effet, lors de la vente de votre bien, vous remboursez une partie de votre prêt achat-revente (sans frais de remboursement anticipé), correspondant à l'avance accordée par la banque.
Par conséquent, votre capital restant dû diminue. La banque procède donc à un nouveau calcul de vos mensualités et de la durée de votre crédit, en tenant compte de ce remboursement partiel. Cela permet de rendre le remboursement de votre crédit plus flexible :
- Si vous avez vendu à un prix plus élevé que prévu,
- Et effectuez un remboursement partiel plus important,
- Vous pourrez raccourcir la durée du crédit.
- Et si vous avez vendu à un prix inférieur, vous pourrez réduire vos mensualités.
Quels sont les avantages et inconvénients du pret achat revente ?
| Avantages |
|---|
| Gestion de la transition : il permet aux secundo-accédants d'acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de leur ancien bien, facilitant ainsi la transition entre les deux. |
| Endettement maîtrisé : prend en compte votre niveau d'endettement actuel, ce qui évite que votre taux d'endettement ne soit impacté pendant la période d'attente de la vente de votre ancien logement. |
| Mensualités constantes : en regroupant l'ancien prêt et le nouveau prêt en une seule mensualité, vous bénéficiez d'une stabilité financière avec des mensualités constantes. |
| Inconvénients |
| Avance limitée : le montant de l'avance accordée par la banque est généralement basé sur un pourcentage de la valeur de votre bien actuel, ce qui peut limiter votre capacité d'achat pour le nouveau logement. |
| Contraintes de durée : la période de vente du bien actuel est généralement limitée à 24 mois, bien que des exceptions puissent être faites en fonction de la situation. Cela peut créer une certaine pression pour trouver un acquéreur dans les délais impartis. |
| Nouvelle évaluation du prêt : lorsque votre bien est vendu, une partie du prêt achat-revente est remboursée, ce qui entraîne une réévaluation des mensualités et de la durée du nouveau crédit. Cela peut influencer votre capacité à ajuster la durée du crédit en fonction des fluctuations du marché immobilier. |
Comment obtenir l’autorisation de la banque ? ✔️
Lorsque vous faites une demande de prêt achat-revente, la banque n'est pas obligée de vous accorder cette solution pour votre nouveau projet immobilier.
Il est important de savoir que vous avez la possibilité de vous adresser à une autre banque concurrente, surtout si vous envisagez de revendre rapidement votre nouvelle acquisition. Elle serait en mesure de :
- racheter votre crédit en cours,
- de vous proposer un prêt achat-revente, vous permettant ainsi de bénéficier d'une avance correspondant à la différence entre la valeur de votre ancien bien et du nouveau bien.
Cela vous donne la possibilité de prendre le temps de comparer les offres afin d'obtenir les meilleures conditions de prêt, notamment en termes de taux d'emprunt. Il est également conseillé de comparer les assurances emprunteur pour réduire le coût total de votre crédit immobilier.
Un autre élément important pour l'obtenir plus facilement est de valoriser votre bien immobilier. La banque sera plus encline à accorder le prêt si elle sait que le bien peut être vendu à court terme afin de rembourser une partie du prêt. Ainsi, posséder un bien de qualité est un véritable atout. Parfois, quelques travaux de valorisation peuvent suffire pour donner une nouvelle vie à votre projet.
Enfin, il est recommandé de présenter à la banque une estimation de votre bien réalisée par un professionnel. Les particuliers ont souvent tendance à surestimer la valeur de leur bien immobilier en raison de leur attachement émotionnel ou parce qu'ils estiment le bien en fonction du montant dont ils ont besoin. Cependant, la banque nécessite une estimation aussi proche que possible de la réalité, effectuée par un expert qui connaît parfaitement le marché immobilier local.
Quelles sont les différences entre le prêt relais et celui d’achat-revente ?
Le prêt relais est un crédit à court terme remboursable généralement sur une période de 1 à 2 ans. Il permet de financer l'acquisition d'un nouveau bien immobilier avant la vente du premier. La banque se base sur la valeur du bien et propose un prêt relais dont le montant atteint généralement entre 60 % et 80 % de cette valeur. Pendant la période du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts d'emprunt et l'assurance de crédit immobilier. Une fois que le bien immobilier est vendu, vous pouvez rembourser le prêt relais.
Si le montant du prêt relais n'est pas suffisant pour financer l'achat du deuxième bien immobilier, il peut être complété par un prêt immobilier classique, qui sera souscrit en parallèle. Cependant, cela présente une limite. Si vous n'avez pas encore terminé de rembourser le prêt de votre résidence principale actuelle, vous devrez rembourser simultanément :
- Le crédit du nouveau bien
- Les intérêts et l'assurance emprunteur du prêt relais
- Le crédit de votre bien actuel
Cela représente une charge financière importante. En revanche, avec le prêt achat-revente, vous souscrivez un seul crédit immobilier qui prend en compte à la fois l'ancien prêt et le nouveau prêt. Cela permet de lisser les mensualités et d'augmenter votre reste à vivre, améliorant ainsi votre capacité financière.
- C'est une alternative au prêt relais, permettant aux secundo-accédants d'acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de leur ancien bien.
- Il regroupe l'ancien prêt et le nouveau prêt en une seule mensualité, offrant une stabilité financière.
- L'avance accordée par la banque est basée sur un pourcentage de la valeur du bien actuel et doit être remboursée une fois le bien vendu.
- Il est possible de le compléter par un prêt immobilier classique si le montant de l'avance n'est pas suffisant.
- Pour obtenir l'autorisation de la banque, il est recommandé de comparer les offres, de valoriser le bien immobilier et de fournir une estimation réalisée par un professionnel.
- Les différences entre le prêt relais et le prêt achat-revente résident dans la durée, le remboursement des intérêts et l'assurance, ainsi que la possibilité de regrouper les prêts en un seul.