Plus-value immobilière : calcul, imposition et exonération

Plus-value immobilière : obtenue lors d'une cession immobilière entre le propriétaire vendeur et l'acquéreur. Elle fait partie intégrante des impôts liés au patrimoine immobilier. Comment fonctionne-t-elle ? Quel délai pour ne plus la payer ? Peut-on être exonéré de l'imposition ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. En d'autres termes, il s'agit de la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier. La plus-value immobilière peut provenir de divers types de biens, tels que des résidences principales, des résidences secondaires ou des biens locatifs.

Elle est incluse dans la taxation imposée lors de la vente d’un patrimoine privé comme les maisons, appartements ou terrains. Il s’agit plus précisément de la différence restante entre le prix de vente définitif et le prix d’achat de la transaction immobilière.

" Cette différence peut également se baser sur la valeur déclarée par le propriétaire si le bien lui a été cédé lors d’une donation ou d’une succession. "

Tom - Expert en immobilier 🧔‍♂️

La plus-value sur une résidence principale intervient également dans les cas suivants :

• Vente de servitudes ou droits attachés à un logement
• Vente réalisée avec l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés
• Vente d’un fonds de placement immobilier
• L’échange de bien, la réalisation d’un partage ou d’apports en société

De plus, sachez que les plus-values immobilières sur résidence principale sont soumises aux prélèvements sociaux. Il en est de même pour la plus-value résidence secondaire.

Quelle est la plus-value sur une résidence principale ?

La plus-value immobilière sur une résidence principale équivaut à la différence entre le prix de vente (moins les frais de mutation et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée payé) et le prix d'achat.

Certaines charges sont déduites du montant de la vente qui est perçu. Ces dernières sont notamment :

• l'augmentation due aux honoraires et indemnités versées au vendeur
• le coût d'acquisition
• le montant des travaux
• le coût des voiries

La valeur déclarée lorsque le bien est obtenu par donation ou succession (addition des frais réels et des droits de mutation gratuite, si ces frais sont à la charge du donataire ou de l'héritier). Le coût d'acquisition comprend les frais d'enregistrement et les frais notariaux. S'il ne peut être prouvé qu'il est raisonnable, un paiement unique de 7,5 % du prix d'achat.

Information importante, lorsque vous vendez votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de l'imposition sur la plus-value immobilière. Cela sous certaines conditions.

En général, si vous avez possédé votre résidence principale pendant au moins deux ans et que vous la vendez, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de la plus-value immobilière. Cependant, il convient de noter que des règles spécifiques peuvent s'appliquer dans certains cas, notamment si vous avez utilisé votre résidence principale à des fins professionnelles ou si vous possédez plusieurs résidences principales.

Quels travaux déduire de la plus-value immobilière ?

Il est possible, en tant que propriétaire, de déduire certains frais des impôts engendrés par la cession de votre bien. C'est le cas pour :

• les frais de construction,
• de reconstruction,
• d'agrandissement
• ou les frais d'amélioration supportés par le vendeur permettant d'augmenter le prix d'achat.

Cependant, des pièces justificatives doivent être présentées comme les factures soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. ➡️ En effet, pour pouvoir déduire ces travaux, il est important de conserver les factures et les justificatifs correspondants. De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par des professionnels et être conformes aux normes en vigueur.

Attention : les matériaux amenés et travaux entrepris par le propriétaire lui-même ne seront pas déduits. En outre, ils doivent être pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, notamment les déductions sur les revenus fonciers.

Les logements ne doivent également pas avoir de charges locatives selon l'article 150 VB II du Code Général des Impôts.

Plus généralement, les dépenses liées à des travaux d’entretien ou de réparation du logement ne sont pas prises en compte pour établir la plus-value immobilière.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Comme dit précédemment, le calcul de la plus-value immobilière sur une résidence principale est représenté par la soustraction du prix de vente par le prix d’acquisition.

Le calcul de la plus-value immobilière peut sembler complexe, mais il peut être résumé en quelques étapes clés. Tout d'abord, vous devez déterminer le prix d'acquisition du bien, qui comprend non seulement le prix d'achat initial, mais également les frais d'acquisition, tels que les frais de notaire et les droits de mutation.

Ensuite, vous devez évaluer le prix de vente du bien, en tenant compte des éventuels frais de vente, tels que les commissions d'agence. Enfin, vous soustrayez le prix d'acquisition du prix de vente pour obtenir la plus-value immobilière.

Ce prix peut varier si des frais supportés comme les diagnostics immobiliers obligatoires sont inclus ou non.

Concernant le prix d’acquisition d’un bien acheté auparavant par le propriétaire, ce dernier peut être augmenté en incluant les frais suivants avec justificatifs :

• les charges et indemnités remises au vendeur lors de la signature de la vente.
• les divers frais d’acquisition, à l’instar des frais de notaire ou droits d’enregistrement. S’il n’est pas possible de les justifier, un barème de 7.5 % du prix d’achat est applicable.
• les dépenses des travaux sous certaines conditions. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, le montant déductible est de 15 % sur le prix d’achat.

Qui est exonéré de la plus-value immobilière ?

Les plus-values réalisées lorsque le montant de la vente est inférieur ou égal à 15.000 euros vous offre le droit à une exonération totale.

➡️ Ce plafond de 15.000 € est calculé sur la base de la pleine propriété du bien ou d'une partie de bien et est évalué à chaque transfert.

Ainsi, si vous réalisez plusieurs ventes la même année et que chaque vente est inférieure à 15.000 euros, les plus-values réalisées seront exonérées. Cela arrive plus souvent lors d’une vente en indivision ou une nue-propriété.

Outre l'exonération sur la vente d'une résidence principale, il existe d'autres cas où vous pouvez être exonéré de la plus-value immobilière. Par exemple, si vous vendez un bien immobilier que vous avez acquis avant le 1er février 2012, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de la plus-value.

De plus, certaines cessions de terrains à bâtir peuvent également être exonérées sous certaines conditions. Il est important de se renseigner sur les règles spécifiques à chaque cas pour déterminer si vous pouvez bénéficier d'une exonération.

Quel délai pour ne plus payer de plus-value immobilière ?

En France, il faut attendre 22 ans, du fait des abattements, pour que la plus-value immobilière ait cessé d’être payée à travers les impôts par le propriétaire. On garde toutefois la durée de 30 ans pleins pour considérer la plus-value comme exonérée.

Voici le déroulement des abattements dès la signature définitive chez le notaire :

Quelle est l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Lorsque vous n'êtes pas exonéré de la plus-value immobilière, vous êtes soumis à une imposition sur celle-ci. Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention du bien.

➡️ Plus la durée de détention est longue, plus le taux d'imposition est réduit. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d'abattements supplémentaires, notamment pour les biens détenus depuis plus de 30 ans.

Le principe de l'exonération d'imposition

La plus-value immobilière est dégressive sur la base d’un système d’abattement ou de réduction forfaitaire. Il s’agit de la période sur laquelle le vendeur a possédé le titre de propriété lié au logement. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont également pris en compte. La base de calcul diffère pour chacun de ces critères.

Les plus-values immobilières sont taxées au taux d'imposition uniforme en vigueur de 19 % (l'exonération linéaire est de 6 % à partir de la sixième année) et les cotisations sociales sont imposées au taux d'imposition en vigueur de 17,2 % (réduit progressivement à partir de la sixième année). La plus-value imposable est calculée par le notaire qui sera par la suite transmise aux services de la publicité foncière.

La taxe est déduite du prix de vente lorsque le notaire signe le contrat réel et payé à l'administration fiscale. Des taxes supplémentaires (de 2 % à 6 %, selon le montant des plus-values après demande d'abattement) s'appliquent aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros (hors terrains à bâtir).

➡️ Il s'agit de plus-values de cession depuis le 1er janvier 2013.

Voici un tableau indicatif des taux d’abattements appliqués pour la vente d’un bien immobilier en 2021 :

L’article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 prévoit l’application d’abattements exceptionnels de manière temporaire pour déterminer la plus-value immobilière nette imposable. Cela concerne principalement la cession de terrains constructibles ou d’immeubles qui vont être démolis pour reconstruire d’autres copropriétés.

Ces biens concernés se situent dans des zones assujetties à des déséquilibres de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier.

➡️ Dans ce cas, l’abattement est autorisé à hauteur de 70 % jusqu’à 85 %. Toutefois, les logements sociaux doivent représenter à minima 50 % des surfaces totales de construction.

Les cas d'exonération d'impôts sur les plus-values immobilières

Il existe d'autres situations où vous pouvez être exonéré d'impôts sur les plus-values immobilières. Par exemple, si vous vendez un bien immobilier acquis par héritage, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle ou totale de l'impôt sur la plus-value.

L’article 150 du Code Général des Impôts recense l’ensemble des règles de fiscalité et des situations où une exonération de la plus-value immobilière est autorisée. C’est notamment pour :

• La vente d’une habitation principale ainsi que ses annexes cédées en même temps

• La vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans par son propriétaire

• La vente du droit de surélévation dans le respect du II-9 de l’article 150 du CGI jusqu’au 31 décembre 2022

• Échange d’un bien dans le cadre d’un remembrement immobilier

• La vente d’un logement jusqu’au 31 décembre 2022 à un organisme en charge des logements sociaux

• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple

• La vente lors de l’expropriation d’un bien de son propriétaire, qui se voit déposséder son titre de propriété, sous condition d’indemnisations.

• La vente immobilière par des retraités ou des invalides à revenus modestes

Comment déclarer la plus-value immobilière ?

➡️ Voici les étapes à suivre pour déclarer la plus-value immobilière :

Obtenez les documents nécessaires

Lors de la vente d'un bien immobilier, il est crucial de rassembler tous les documents liés à la transaction. Cela comprend le contrat de vente, les factures des frais d'acquisition (tels que les frais de notaire et les droits de mutation), ainsi que les justificatifs des travaux réalisés sur le bien, le cas échéant. D'autres documents pertinents, tels que les preuves de paiement des taxes foncières et des charges liées au bien, peuvent également être nécessaires. Ces documents serviront de preuves lors de la déclaration de la plus-value immobilière.

Remplissez la déclaration fiscale appropriée

En France, le formulaire utilisé pour déclarer la plus-value immobilière lors de la vente d'un bien est le formulaire 2048-IMM. Ce formulaire est dédié à la déclaration de la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier, que ce soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien détenu en tant qu'investissement.

Le formulaire 2048-IMM peut être obtenu sur le site internet de l'administration fiscale française (www.impots.gouv.fr) ou directement auprès des services fiscaux. Il est généralement disponible au moment de la déclaration d'impôt sur le revenu, mais il peut également être téléchargé en ligne.

Lors de la déclaration, il est important de remplir avec précision toutes les informations demandées, notamment les détails de la transaction (prix d'acquisition, prix de vente, frais annexes, etc.). Le formulaire peut également inclure des sections spécifiques pour déclarer d'autres éléments liés à la vente, tels que les plus-values exonérées ou les réductions d'impôt applicables.

Il est recommandé de consulter les instructions fournies avec le formulaire 2048-IMM afin de s'assurer de remplir correctement toutes les sections requises. Si nécessaire, vous pouvez également faire appel à un expert fiscal pour vous assister dans la déclaration de la plus-value immobilière et pour vous assurer de respecter les obligations fiscales en vigueur en France.

Respectez les délais de déclaration et de paiement

Le respect des délais de déclaration et de paiement des impôts sur la plus-value immobilière est essentiel. Chaque pays a ses propres échéances fiscales, il est donc important de se renseigner sur celles imposées par l'administration fiscale locale. Généralement, la déclaration doit être effectuée dans un délai déterminé après la vente du bien, et le paiement des impôts correspondants doit être effectué dans les délais spécifiés.

Il est recommandé de conserver une copie de la déclaration et des documents justificatifs, tels que les reçus de paiement, pour vos dossiers personnels et en cas de besoin ultérieur.