Plan de financement immobilier : l'acquisition d'un bien immobilier requiert un processus en plusieurs étapes. Outre la recherche du bien correspondant aux critères souhaités, l'acquéreur doit également songer au financement de son projet.
À moins de disposer du montant intégral, il lui sera nécessaire de se tourner vers un organisme de crédit pour obtenir un crédit immobilier.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier ? 🤔
Définition :
En élaborant un tableau récapitulatif, le plan de financement répertorie les dépenses liées à l'achat immobilier ainsi que les ressources disponibles pour le financer. Cette analyse préalable permet de déterminer le montant exact du prêt immobilier nécessaire auprès de la banque.
Le plan de financement est indispensable pour évaluer la faisabilité d'un projet d'acquisition immobilière. Il est requis dès lors qu'un achat au comptant n'est pas envisageable. Si le projet n'est pas réalisable, des ajustements doivent être apportés avant de faire appel à des organismes financiers. Il déterminera par exemple si vous pouvez acheter une maison pour 500 euros par mois ou plutôt 1200 euros.À quoi sert-il ?
Que vous recherchiez :
- un prêt immobilier sans apport,
- un prêt pour l'acquisition d'une résidence secondaire,
- un prêt immobilier avec rachat de crédit, le plan de financement immobilier vous permet d'établir un bilan précis de vos besoins financiers.
Ce plan sera personnalisé en fonction de votre projet. La réalisation d'une simulation de votre plan de financement vous permettra d'éviter tout blocage financier ultérieur. En somme, la mise en place d'un plan de financement vous permet de gagner du temps et d'éviter des imprévus.
"Un bon plan de financement immobilier est la base d'un investissement immobilier réussi" - Olivier Seban, auteur et conférencier en investissement immobilier
Quel est le contenu d’un plan de financement immobilier ? 📄
Les ressources :
Vous devez indiquer les ressources dont vous disposez pour le réaliser :
- Les organismes financiers prennent en compte certains types de revenus dans votre plan de financement :
- 100 % des revenus : pour les revenus issus d'un contrat en CDI, pour les revenus des fonctionnaires, travailleurs indépendants, chefs d'entreprise et des retraités. Les intermittents peuvent également en bénéficier s'ils peuvent justifier d'au moins 3 ans de salaires réguliers.
- 70 à 80 % des revenus générés par des locations pour pondérer les risques de vacance locative ;
- 0 % des revenus perçus de contrats CDD et pour les revenus des intérimaires et des stagiaires lorsqu'ils sont encore en période d'essai. Ensuite, les revenus sont pris en compte à 100 %.
- Le montant de l'apport personnel est aussi à considérer. Il peut provenir de différentes sources telles que :
- une épargne constituée depuis longtemps,
- un héritage ou un don familial,
- une prime professionnelle,
- un compte épargne logement (CEL),
- ou un plan épargne logement (PEL),
- ou encore une épargne salariale.
- Si vous prévoyez de revendre votre ancienne résidence principale, le montant correspondant à son prix de vente peut être ajouté à votre plan de financement.
- Si vous achetez pour la première fois, vous pouvez être éligible au PTZ (prêt à taux zéro) ou au prêt d'accession sociale (PAS), qui peuvent vous offrir un financement supplémentaire à un taux très avantageux.
- Enfin, vous devez déterminer votre capacité d'emprunt en fonction de vos ressources disponibles. Il est important de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 %.
Les dépenses :
Après avoir listé toutes les ressources liées à votre projet immobilier dans votre tableau, vous devez indiquer les dépenses :
- Tout d'abord, le prix d'achat du logement doit être pris en compte. Si vous passez par une agence immobilière, une commission représentant entre 4 et 8 % du prix de vente doit être ajoutée.
- Les frais de dossier du prêt immobilier : facturés par la banque lors de l'analyse du dossier de prêt immobilier, doivent être considérés. En faisant appel à un courtier immobilier, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle ou totale de ces frais.
- Les frais de courtage : sont aussi à prendre en compte si vous faites appel à un courtier immobilier.
- Les frais de garantie du prêt immobilier : qui servent de protection en cas de défaut de paiement de vos échéances de remboursement de crédit.
- Les frais de notaire : qui comprennent les impôts et taxes départementales et communales, les honoraires et débours ainsi que les émoluments du notaire, sont à ajouter au plan de financement.
- Si vous optez pour un logement ancien, il est important de prévoir les coûts des travaux. Si vous préférez un logement neuf, ces dépenses ne sont pas à inclure dans votre plan de financement.
- Les intérêts et le coût de l'assurance du prêt immobilier : doivent être ajoutés aux dépenses précédentes. La durée de l'emprunt aura une influence sur les coûts et l'âge de l'acheteur doit aussi être pris en compte pour trouver une durée cohérente. Les intérêts d'emprunt dépendent du taux annuel effectif global (TAEG) appliqué par la banque et l'assurance emprunteur dépend du choix de contrat.
Pour résumer :
| Dépenses | Ressources |
|---|---|
| Prix d'achat | Revenus mensuels |
| Frais d'agence | Montant apport personnel |
| Frais de dossier | Revente bien immobilier |
| Frais de courtage | Prêts aidés |
| Frais de garantie | Capacité d'emprunt |
| Frais de notaire | |
| Coût des travaux | |
| Coût des intérêts et de l'assurance |
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Déroulement d’un plan de financement immobilier
Étape 1 : évaluer son apport personnel
Avoir un apport personnel est recommandé lorsqu'on souhaite contracter un prêt immobilier, même s'il n'est pas obligatoire. Les sources de l'apport peuvent être variées : épargne personnelle (par exemple, un Plan d'Épargne Logement), donation, héritage, vente effective ou estimée de son logement actuel (pour un propriétaire), ou encore le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut être considéré comme un apport personnel.
Un apport personnel représentant entre 10 % et 20 % du prix du bien est considéré comme optimal. Plus l'apport est important, plus le taux d'intérêt proposé sera avantageux. Toutefois, il est tout à fait possible d'envisager un prêt immobilier sans apport, c'est-à-dire un financement à 100 %, à condition de présenter un dossier solide.
Étape 2 : estimer sa capacité d'endettement
Évaluer sa capacité d'endettement, c'est déterminer le montant mensuel consacré au remboursement du prêt immobilier. Ce montant ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels du futur acquéreur.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour déterminer son taux d'endettement :
- Les revenus nets mensuels, en prenant en compte les prestations sociales et en déduisant les charges.
- Le montant de l'apport personnel.
- La durée de remboursement du prêt.
- Le taux d'intérêt proposé par la banque.
En prenant en compte ces éléments, le montant total du prêt (hors frais supplémentaires comme les assurances et les garanties) ainsi que les mensualités de remboursement pourront être évaluées.
Étape 3 : s'informer sur les aides à l'achat
Un emprunteur peut bénéficier de plusieurs aides à l'achat, qui peuvent être cumulables ou non. Les organismes bancaires ou les courtiers peuvent aider à rechercher ces aides. Voici les principales :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
- Le Prêt Action Logement (anciennement 1 % Logement).
- Le Prêt conventionné et le Prêt Accession Sociale, sous conditions de revenus.
- Les prêts accordés par les collectivités locales, tels que le Plan 3A à Lyon, le Prêt Paris Logement à 0 %, etc.
Étape 4 : choix entre un taux fixe et un taux variable
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier auprès d'une banque, il est important de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Chacune de ces options comporte des avantages et des inconvénients qu'il convient de connaître.
Taux fixe
L'avantage du taux fixe est qu'il est déterminé au moment de la souscription du prêt et reste identique pendant toute la durée de l'emprunt. Vous avez donc une visibilité à long terme sur le montant à rembourser et la durée de l'emprunt.
Taux variable
Le principal avantage du taux variable est qu'il est généralement plus bas que le taux fixe. Cependant, il fluctue en fonction des indices financiers (notamment l'Euribor) et peut ainsi augmenter ou baisser en fonction de la conjoncture économique.
Pour limiter les risques liés au taux variable, des sécurités existent telles que la possibilité de reporter la variation sur la durée du prêt plutôt que sur le montant des mensualités ou encore le taux révisable capé, dont la variation est limitée par des plafonds.
Il est également possible de moduler les modalités de remboursement en fonction de votre situation personnelle, avec la possibilité de suspendre temporairement le crédit ou d'augmenter les remboursements mensuels en cas d'entrée d'argent.
Étape 5 : prévenir les coûts supplémentaires
Effectivement, le TAEG est un indicateur essentiel pour évaluer le coût total d'un prêt immobilier.
Voici quelques frais annexes à prendre en compte pour le calculer :
- Les frais de dossier,
- Les frais de garantie,
- Les frais de courtage,
- Les frais de notaire,
- Les frais liés à l'assurance emprunteur.
Étape 6 : confronter les propositions de prêt
Comparer les offres de prêt, c’est faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires afin d’obtenir la meilleure offre. Cette étape peut être réalisée individuellement ou en passant par un courtier. Ce dernier négociera le tarif le mieux adapté au projet de l'emprunteur.
Dans la majorité des cas, le courtier est rémunéré par la banque elle-même, mais il arrive que l’emprunteur subisse des frais de dossier supplémentaires. Il est donc conseillé de bien se renseigner avant de choisir cette option.
👉 Vous trouverez ici un article sur le fait de renégocier un prêt immobilier.
Exemple d’un plan de financement immobilier
- Le plan de financement immobilier permet d'évaluer la faisabilité d'un projet immobilier en prenant en compte les dépenses et les ressources disponibles.
- Les dépenses comme le prix d'achat du bien, les frais d'agence, les frais de dossier, les frais de courtage, les frais de garantie, les frais de notaire, les éventuels travaux à prévoir, les coûts d'intérêts et d'assurance, etc.
- Les ressources incluent les revenus mensuels, le montant de l'apport personnel, la revente de l'ancien bien immobilier, les prêts aidés, etc.
- Il faut évaluer sa capacité d'endettement en prenant en compte ses revenus et ses dépenses mensuelles afin de déterminer la somme maximale que l'on peut emprunter.
- Il existe plusieurs aides à l'achat immobilier telles que le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Action Logement ou les prêts accordés par les collectivités locales.
- Comparer les offres de différentes banques ou de passer par un courtier pour négocier les meilleurs tarifs.
Vous retrouverez ci-dessous des articles sur l'investissement immobilier :