Quelles pénalités pour l'annulation d'un compromis de vente ?

Pénalités annulation compromis de vente : ce sont des dommages et intérêts octroyés au vendeur lorsqu'un contrat est annulé en dehors des délais convenus.

Dès que deux parties signent un engagement à l'avance, comme un compromis de vente ou une promesse, la transaction commence. 

Dans certaines circonstances, celle-ci peut être interrompue, et le contrat peut être annulé. Ces circonstances correspondent le plus souvent à l'exercice d'un droit de rétractation ou la réalisation d'une condition suspensive. 

Peut-on annuler un compromis de vente sans pénalités ?

Un délai de réflexion possible

Tout acquéreur d'un bien immobilier dispose d'un délai de réflexion avant de confirmer son achat. Cette échéance est par ailleurs considéré comme incompressible.

Durant celui-ci, il peut annuler le contrat sans donner de motif. Il lui suffit de rédiger une lettre d'annulation de compromis de vente.

Ainsi, le Code de la Construction et de l'Habitation lui accorde un délai de rétractation de dix jours. Cette durée intervient après la signature du compromis de vente.

"L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours." 

- Article L271-1 Code de la Construction et de l'Habitation

Les dix jours sont comptés dès le lendemain de la réception du document. Cette règle s'applique autant au contrat envoyé par courrier avec accusé de réception qu'à celui remis en main propre. Par ailleurs, si le délai s'arrête un week-end ou un jour férié, sa fin est reportée au premier jour ouvré qui suit.

Nous vous conseillons de vous inspirer de ce modèle de compromis de vente pour rédiger un accord sur mesure pour les deux parties.

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Le contrat doit être valable

Évidemment, ce délai ne démarre qu'à condition que le contrat soit valable. C'est-à-dire qu'il doit contenir l'ensemble des informations, pièces et annexes obligatoires. On compte notamment parmi ces documents, le dossier de diagnostics techniques (DDT).

À noter que le dossier de diagnostics techniques doit avoir été réalisé par un diagnostiqueur certifié. Si ce n'est pas le cas, les documents ne sont pas valables. Dans ces conditions, le compromis de vente pourrait être considéré comme caduc.

L'acheteur peut exercer son droit de rétractation sans justifier d'un motif. Il lui suffit d'envoyer un courrier avec accusé de réception au vendeur. L'envoi devra en revanche être fait dans le laps de temps imparti.

Les risques de pénalités

Dans un compromis de vente entre particuliers, si l'acquéreur se rétracte après les dix jours convenus, il risque des pénalités. En effet, lors d'un compromis ou d'une promesse d'achat, l'acheteur dépose une garantie. Cette garantie est souvent d'une valeur de 5 à 10 % du prix du bien immobilier. Elle est versée lors de la signature du contrat.

Si l'acheteur annule l'engagement dans les délais, elle lui est intégralement remboursée. En revanche, s'il dépasse la période convenue, le vendeur peut conserver la somme.

Les clauses suspensives dans le compromis de vente

En règle générale, le contrat d'avant-vente comporte un certain nombre de conditions suspensives. L'annulation de la promesse de vente est obtenue de plein droit si l'une d'entre elles se réalise.

Les conditions d'annulation

Parmi les clauses les plus courantes, on peut citer :

1. La non-obtention d'un prêt immobilier par les banques,
2. La non-obtention d'un permis de construire ou d'aménager,
3. L'exercice par les communes de leur droit de préemption,
4. La nécessité pour l'acquéreur d'effectuer au préalable une vente pour obtenir les fonds financiers.

Des critères spécifiques à chaque contrat

L'application de ces conditions suspensives dépend de critères qui sont spécifiques à chaque compromis. On retrouve par exemple : l'obligation pour l'acquéreur de faire une demande de prêt à une quantité minimale de banques.

En outre, l'acheteur peut aussi préciser le taux d'intérêt maximum qu'il acceptera lors de la souscription à un crédit.

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La mise en oeuvre d'une condition suspensive doit au préalable avoir été validée par un notaire. Lorsque cela est fait, elle est donc applicable et le contrat peut être annulé. Cette annulation n'entraîne aucune pénalité pour l'acquéreur. Par conséquent, sa garantie lui est remboursée intégralement.

L'indemnisation du vendeur

Si l'acheteur annule le contrat sans raison valable, le vendeur peut obtenir une indemnisation. Pour cela, il lui suffira d'invoquer la clause pénale prévue dans le document. L'indemnité correspond la plupart du temps à la garantie déposée par l'acheteur.

Si le compromis de vente n'avait pas prévu de garantie, le vendeur peut intenter une action en justice. Celle-ci doit se faire auprès du tribunal de grande instance. Elle permettra de forcer l'exécution de la vente si besoin.

Les situations de sinistre lors de l'annulation du compromis de vente🏚️

Autres motifs d'annulation du compromis

Il existe d'autres motifs d'annulation d'une promesse de vente. Toutefois, le sinistre est une situation plutôt rare.

Il arrive parfois que le bien immobilier soit rendu impropre entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique de vente. Cette situation se présente le plus souvent à la suite de dégâts importants causés par un incendie ou un dégât des eaux par exemple. Dans ces moments-là, le vendeur et l'acquéreur font donc face à une situation dite de sinistre.

Consultez les clauses du contrat

Afin que des réparations soient prévues, il est impératif qu'une clause ait été incluse dans le compromis de vente. Cette clause doit détailler les alternatives en cas de sinistre important.

L'acheteur a dans ce cas deux options devant lui :

• continuer la vente,
• annuler la vente sans payer de pénalités.

Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?

Pas de délai de rétractation pour le vendeur

Le vendeur, contrairement à l'acquéreur, ne dispose d'aucun délai de rétractation pour se retirer. Il est obligé d'amener la transaction immobilière à son terme. C'est pour cette raison qu'il doit bien penser à tous les tenants et aboutissants avant de signer.

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Il existe toutefois deux solutions si jamais il change d'avis à la suite du compromis.

Envisager la négociation avec l'acquéreur

Dans un premier temps, il peut négocier avec l'acquéreur. Si celui-ci est enclin à résilier le compromis de vente à l'amiable, le vendeur aura simplement à lui reverser son dépôt de garantie. Dans certains cas, si l'acquéreur l'exige, il devra ajouter une indemnisation complémentaire.

Cette option n'est donc pas sans conséquence. En sachant qu'en plus de l'indemnisation, il devra également prendre à sa charge les frais engagés par le notaire.

Avoir recours à la justice

Dans un second temps, il peut demander la résiliation du contrat auprès du tribunal judiciaire.

Cependant, cette option n'est possible qu'à condition que l'acquéreur ait commis un manquement concernant ses obligations contractuelles. Dans ce cas-là, le vendeur conserve une indemnité équivalente à la garantie. Soit entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier.

Les pénalités applicables

Selon les cas de figure, les pénalités peuvent s'appliquer à l'acheteur comme au vendeur. Tout dépendra des conditions d'annulation du compromis de vente.

Les sommes compensatoires délivrées selon les cas ont généralement un montant équivalent. Il est la plupart du temps compris entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier mis en vente. Selon le type de bien, ce n'est donc pas une somme qui est négligeable.