Être locataire d'une passoire thermique loyer et règles

Passoire thermique locataire. Les habitations qualifiées de passoire thermique ou passoire énergétique sont celles qui présentent une consommation excessive. Elle est principalement due à une mauvaise isolation. Ces logements nécessitent une quantité importante d'énergie pour maintenir une température agréable.

Que ce soit pour le chauffage en hiver ou la climatisation en été.

Si vous louer un tel bien, il existe des solutions et des conseils adaptés pour améliorer votre confort. Cela tout en réduisant votre dépense d'énergie.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Notion de passoire énergétique

La notion de passoire thermique, aussi connue sous le nom de passoire énergétique, est essentielle dans le domaine de l'efficacité des bâtiments. Elle se réfère aux habitations ou aux structures qui présentent une dépense disproportionnée. Elle est souvent due à une isolation insuffisante.

Ces bâtiments, laissant l'air extérieur pénétrer aisément, exigent une dépense accrue de chauffage en hiver et de climatisation en été.

Les causes fréquentes incluent :

• des fenêtres à simple vitrage,
• et des toitures mal isolées, voire dépourvues d'isolation.

Intérêt du DPE

L'outil principal pour évaluer la capacité d'un bien est le DPE. Il représente la dépense à travers un diagramme étendu :

• de la lettre A (vert, indiquant une haute efficacité),
• à G (rouge, signalant une faible efficacité).

Les lettres F et G marquent spécifiquement un bâtiment comme étant une passoire thermique.

La réglementation française exige que le DPE soit présenté lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier. 

Validité du DPE

La validité du DPE est d'une période de dix ans.

Notez que les DPE réalisés avant décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022. Pour ceux effectués avant juin 2021, leur validité se prolonge jusqu'au 31 décembre 2024.

Selon les données publiées en mai 2023 par l’Observatoire national de la rénovation énergétique, 17,3 % de l'ensemble des résidences principales en France sont classées comme "passoires thermiques".

Cela représente plus de cinq millions de résidences principales sur le territoire. Cela souligne l'urgence d'une rénovation à l'échelle nationale.

Les droits en tant que locataire

Refus d'augmentation du loyer

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de bâtiments classifiés comme "passoires thermiques" ont en interdiction toute augmentation de loyer. Cela en vertu de la loi française sur le Climat et Résilience promulguée en août 2021.

Les bailleurs n'ont plus la permission d'établir une hausse du loyer, que cette hausse se fasse : 

• au moment d’établir un nouveau bail ;
• lors du renouvellement du bail ;
• à l'occasion de la révision annuelle du loyer en cours de bail ;
• au moment du renouvellement du contrat dans les zones soumises à encadrement des loyers.

Cette mesure s'inscrit dans le cadre des efforts continus de l'État Français pour combattre l'inefficacité énergétique. Progressivement, la mise en location de ces habitations énergétiquement précaires sera interdite sur le territoire français. D'ailleurs, la question se pose également pour l'interdiction de la vente de passoire thermiques !

Ce qui témoigne de l'engagement national pour une meilleure efficacité énergétique et un environnement plus durable.

Obligation de décence du logement

En vertu de la législation française, spécifiquement l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les propriétaires bailleurs ont l'obligation légale de garantir à leurs locataires un habitat répondant à des normes de décence établies.

Ces normes sont essentielles pour assurer le bien-être et la sécurité. Elles incluent une série de critères rigoureux, tels que :

1. Une exigence de surface habitable minimale fixée à 9 m², avec un plafond d'au moins 2,20 mètres de hauteur.
2. La nécessité d'éliminer tout risque pour la sécurité et la santé du locataire. Ce qui inclut des aspects cruciaux comme la solidité de la structure, une isolation adéquate, l'étanchéité, la conformité aux normes en vigueur.
3. L'impératif d'un environnement exempt d'animaux nuisibles et de parasites, tels que les rats, cafards, puces de lit, termites, etc
4. La mise à disposition d'équipements essentiels, y compris un système de chauffage fonctionnel ou des installations électriques sûres.
5. La conformité à des standards de performance énergétique. En 2024, cela signifique que le logement doit dépenser moins de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an.

Actions à mener en cas de non-conformité

Envoyer un courrier recommandé

En tant que locataire, vous devez connaître vos droits en matière de conditions de vie décentes. Si votre logement ne respecte pas les normes minimales de décence, il est de votre responsabilité d’informer le propriétaire.

Une démarche efficace consiste à envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Il détaille précisément les problèmes rencontrés dans le logement.

Adressez-vous à la mairie

De plus, vous avez la possibilité de vous adresser à la Mairie pour demander l'intervention du service d’hygiène. Ce service est qualifié pour évaluer l’état de votre logement et déterminer les mesures nécessaires.

Suite à leur constat, des recommandations de travaux de réparation et de mise en conformité seront émises. Le coût des travaux incombe au propriétaire.

Alerter la CAF

Les locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement (APL), avec paiement direct au bailleur, ont le droit de signaler à la CAF tout problème lié à la qualité de leur logement. En réponse, la CAF a la capacité de suspendre temporairement son versement de l'APL au bailleur. 

Cette mesure vise à inciter le bailleur à effectuer les réparations nécessaires. Ce qui assure ainsi le maintien de conditions de vie décentes pour le locataire.

Cette procédure souligne l'engagement de la CAF à garantir des logements sûrs et salubres pour les bénéficiaires de l'APL.

Peut-on louer un logement dit passoire thermique ?

La location selon sa consommation énergétique

Depuis janvier 2023, la location de logements avec une dépense énergétique excédant 450 kWh/m² par an est interdite. 

Cette exigence se durcira progressivement :

• en janvier 2025, les logements de classe G ne seront plus éligibles à la location,
• en janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F,
• et en janvier 2034, ceux classés E.

Cette réglementation offre également aux occupants le droit d'exiger de leur bailleur la réalisation de travaux d'amélioration énergétique.

Cependant, notez que :

• les démarches judiciaires associées peuvent être longues,
• elles sont souvent de plusieurs années,
• elles ne garantissent pas de compensation financière.

Les associations de consommateurs

Les locataires confrontés à des problématiques avec leur bailleur peuvent trouver une assistance précieuse auprès d'associations de défense des consommateurs renommées.

Telles que :

• l'ANIL,
• la CLCV,
• ou encore l'UFC-Que Choisir.

Ces organisations offrent un soutien juridique gratuit pour aider les occupants dans leurs démarches.

De plus, elles fournissent des conseils spécialisés et des aides pour les locataires désirant quitter leur logement. Y compris dans la réalisation d'un état des lieux de sortie.

Cela assure ainsi une transition sereine et conforme aux réglementations en vigueur.

Les obligations de travaux à venir

Dès 2025, dans le cadre de la réglementation française visant à améliorer l'efficacité énergétique des logements, les occupants auront le droit d'exiger de leur bailleur l'application de travaux de rénovation. Il concernera les résidents dans un logement classé G selon le DPE.

Cette mesure, soutenue par des experts en durabilité et en législation immobilière permet d'améliorer le confort des occupants. Cela tout en contribuant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Comment reconnaitre une passoire thermique ?

Factures d'énergie et efficacité énergétique 

L'analyse de vos factures peut révéler des indices quant à l'efficacité énergétique de votre logement.

Une dépense énergétique disproportionnée par rapport à la taille et aux habitudes d'usage de votre domicile peut signaler un problème d'isolation.

Importance du DPE 

Le DPE, un document essentiel requis lors de la vente ou la location d'un bien. Il évalue la capacité énergétique de votre habitation.

Il fournit des informations détaillées permettant de déterminer la classe énergétique de votre logement sur :

• la dépense énergétique,
• et les émissions de gaz à effet de serre,

Identifier un inconfort thermique

Les éléments suivants peuvent indiquer une mauvaise isolation de votre bien :

1. des variations importantes de température entre les pièces, 
2. une sensation d'air sec,
3. la présence de courants d'air,
4. une incapacité à maintenir une température stable.

Importance de la réalisation d'un DPE

L'audit énergétique

Dans le domaine de l’efficacité énergétique des habitations, comprendre et améliorer la classe énergétique est essentiel. L'application d'un audit énergétique est une étape cruciale. C'est par ailleurs un contrôle obligatoire depuis le 1er avril 2023. Cela dans le cadre de la vente d'un bien classé F ou G.

Cet audit offre une analyse détaillée et exhaustive, identifiant les points de déperdition. Cela tout en proposant des solutions de rénovation pour améliorer la capacité énergétique de l'habitation.

Les échéances à venir

L'obligation d'effectuer un audit énergétique sera étendue aux biens de classe E en 2025, et aux biens de classe D en 2034.

Ces mesures visent à encourager les bailleur à prendre des initiatives de rénovation, pour un habitat plus durable et éco-responsable.

Les étiquettes DPE

Jusqu'en 2021, le DPE en France comprenait deux étiquettes distinctes pour évaluer les propriétés immobilières :

1. l’étiquette énergie, évaluant la dépense en énergie primaire du bien,
2. et l’étiquette climat, mesurant l'impact de cette dépense sur les émissions annuelles de CO2.

Cependant, suite à une réforme majeure du DPE mise en œuvre en 2021, ces deux évaluations ont été intégrées en une seule étiquette. Cette modification vise à simplifier l'interprétation des résultats et à encourager une meilleure performance environnementale.