Ou acheter a Paris ? Les dernières statistiques disponibles révèlent une diminution de 1,2 % des prix immobiliers parisiens à la fin août 2022, comme l'ont souligné les notaires. Cependant, cette légère baisse ne semble pas freiner le dynamisme du marché, où la demande excède toujours l'offre.
Dans quelle partie de la ville les acheteurs potentiels devraient-ils concentrer leur attention ? Quelles sont les possibilités d'investissement sur le marché de l'immobilier à Paris ? Nous vous proposons une analyse approfondie pour éclairer ces questions.Sommaire
Ou acheter a Paris : est-ce judicieux d'investir ? 🥵
La crise Covid-19 et les confinements successifs ont incité de nombreux Parisiens à délaisser la capitale au profit de la banlieue, voire de la province. De plus, l'augmentation des taux de crédit immobilier a eu un impact sur :
- l'accès à la propriété
- la rentabilité des logements
Pourtant, Paris continue de présenter un attrait considérable en matière d'immobilier.
"La baisse des prix observée dans la capitale rend les acquisitions et les investissements potentiellement plus judicieux qu'avant la crise sanitaire. Il s'agit là d'une opportunité pour ceux qui envisagent d'acheter ou d'investir à Paris." - Alexandre Fitussi, cofondateur de la plateforme d'investissement locatif Beanstock
Cependant, il est important de noter que tout n'est pas rose. Il a de nombreux freins à prendre en considération :
- Paris est marquée par des prix particulièrement élevés, ce qui rend l'accès à la propriété difficile pour beaucoup.
- L'encadrement des loyers qui freine la rentabilité locative pour les investisseurs, en réduisant de 13 à 15 % les loyers initiaux.
- La hausse de la taxe foncière promise par Anne Hidalgo.
- Le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui exclura du marché locatif les "passoires thermiques" dès 2023.
Ou acheter a Paris : comment acheter un bien immobilier ? ⚙️
Acheter un appartement à paris est très coûteux. En raison des tarifs appliqués dans la zone intra-muros de Paris, il faut être minutieux lorsque l'on achète un bien immobilier. La première étape pour acquérir une résidence principale dans la capitale consiste à :
- définir un budget
- élaborer un plan de financement approprié
Ceci est d'autant plus crucial dans le contexte post-Covid, où l'inflation est galopante et les conditions de prêt sont de plus en plus strictes. Les banques examineront également la contribution personnelle des futurs acheteurs.
Une fois le plan de financement établi, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier. Cette recommandation est d'autant plus valable aujourd'hui, puisque :
- les volumes de transactions sont faibles
- les déplacements sont rares
De plus, le mauvais classement énergétique d'un appartement peut être un moyen de négociation pour les acheteurs.
Les futurs acquéreurs ont tendance à vouloir absolument un bien qui correspond à toutes leurs attentes. Or, ils doivent garder à l'esprit que dans le domaine immobilier, il n'existe pas de produit parfait.
Cela est encore plus vrai à Paris, où les biens trouvent rapidement preneurs. Le maître mot sur ce marché est donc la "patience". En effet, les primo-accédants et les secundo-accédants sont souvent devancés par les investisseurs et les marchands de biens.
La rareté de l'offre signifie qu'il faut être prêt à revoir ses critères et à faire des concessions. Il faudra par exemple faire des sacrifices en ce qui concerne la surface, l'emplacement ou l'étage.
Enfin, étant donné que près de 75 % du parc immobilier à Paris a entre 100 et 150 ans, il ne faut pas craindre les travaux. Par ailleurs, le mauvais classement énergétique d'un appartement peut constituer un levier de négociation pour les acheteurs. Ils peuvent ainsi faire baisser le prix d'achat du bien.
Où acheter à Paris : quel quartier choisir ? 🏙️
Dans l'ensemble, la demande immobilière est si élevée dans la ville qu'il est intéressant d'investir dans tous les quartiers. Cependant, tout dépend avant tout du budget des futurs acheteurs. En effet, le prix m² à Paris peut être très élevé.La liste des arrondissements où le prix au mètre carré est encore inférieur à 10 000 euros se réduit considérablement. Selon les notaires, il en reste seulement cinq (données de fin juin 2023 Meilleurs Agents) :| Arrondissements | Prix au m² |
|---|---|
| 19e arrondissement | 8 294 euros / m² |
| 20e arrondissement | 8 796 euros / m² |
| 13e arrondissement | 9 041 euros / m² |
| 15e arrondissement | 10 089 euros / m² |
| 12e arrondissement | 9 561 euros / m² |
| 18e arrondissement | 9 409 euros / m² |
Ces arrondissements offrent des prix relativement "abordables" au mètre carré. De plus, ils sont particulièrement recherchés par les primo-accédants qui souhaitent rester en intramuros.
Le 19e arrondissement, a beaucoup évolué depuis la crise Covid-19 (avec des avenues verdoyantes, des parcs, une diminution de l'insécurité...). Désormais, il attire notamment les acheteurs à la recherche d'un espace extérieur. En effet, cet arrondissement regorge :
- d'immeubles avec terrasses
- de roof tops
- de maisons, notamment près des Buttes-Chaumont
Étant donné que la clientèle étrangère n'est pas encore très présente, les opportunités sont nombreuses.
Le 13e arrondissement, également en dessous de la barre des 10 000 euros par mètre carré, présente également un intérêt pour les acheteurs. Son attrait ne se limite pas à son prix. Il y a de nombreux nouveaux développements et cet arrondissement est desservi par la ligne 14, qui a été prolongée. Ainsi, ses habitants sont directement connectés à l'aéroport d'Orly.
Où investir à Paris dans l'immobilier ? 💵
D'une manière générale, tous les quartiers situés du 1er au 12e arrondissement sont attractifs pour investir.
"Dans chacun de ces arrondissements, les appartements mis en vente trouvent preneurs en seulement 30 minutes. Quant à la location, elle se fait généralement en moins de 24 heures." - Alexandre Fitussi
À Paris, d'autres quartiers se révèlent cependant plus stratégiques. Un indicateur intéressant à observer est le volume de locataires. Les quartiers les plus prisés par les locataires se trouvent :
- au nord de Montmartre
- près du métro Jules Joffrin
- dans le nord du 17e arrondissement grâce à l'extension de la ligne 14 dans le quartier des Batignolles
- dans le 13e arrondissement
"Le 13e arrondissement ne se résume pas seulement aux grandes tours de la porte de Choisy. Le quartier de la Butte aux Cailles attire de plus en plus de touristes et devient donc intéressant pour les investisseurs." - Stépahen Van Huffel
Les 14e et 15e arrondissements offrent également de belles opportunités aux investisseurs. On y trouve de plus en plus de projets de coliving.
Ce sont des quartiers agréables, où les biens bénéficient souvent d'une vue sur les Invalides et la Tour Eiffel. Les prix au mètre carré restent "abordables" par rapport à ceux des arrondissements voisins. En effet, le 5e, le 6e et le 7e sont totalement exorbitants, allant de 9 600 à 10 500 euros le mètre carré.
Un autre critère à prendre en compte est la tension locative, c'est-à-dire la disparité entre l'offre et la demande. Cette dernière est particulièrement forte dans :
- le 2e arrondissement autour de la rue Montorgueil
- le 8e arrondissement qui est encore sous-estimé en termes de prix, malgré sa proximité avec les Champs-Élysées
Où acheter en région parisienne ? 🗺️
Le projet du Grand-Paris a déjà suscité un fort intérêt chez de nombreux investisseurs. Il entraînera la création de :
- 4 nouvelles lignes de métro automatisées
- 68 nouvelles gares autour de la capitale
Bien que les opportunités d'investissement soient moins nombreuses maintenant que le projet a été approuvé, elles ne sont pas inexistantes.
Dans l'Essonne, la ville de Massy se démarque également. La future ligne 18 du Grand Paris Express la reliera à l'aéroport d'Orly et au plateau de Saclay. Elle concentrera à terme 35 % de la recherche française, accueillera 60 000 étudiants et 10 500 chercheurs. Même si la demande de location devrait exploser dans les années à venir, les prix au mètre carré restent actuellement compris entre 4 000 et 4 500 euros. De tels prix constituent une opportunité pour les investisseurs potentiels.
Ceux qui craignent d'être freinés par l'encadrement des loyers à Paris peuvent également se tourner vers les villes des Hauts-de-Seine. C'est un secteur avantageux pour deux raisons :- le département attire un nombre croissant de jeunes cadres travaillant à La Défense
- c'est le seul département d'Île-de-France qui n'a jamais envisagé de mettre en place l'encadrement des loyers
- Paris reste attractif en matière d'immobilier, notamment depuis la baisse des prix due à la crise sanitaire.
- Les freins à prendre en compte incluent les prix élevés, l'encadrement des loyers, la hausse de la taxe foncière et le nouveau DPE.
- Être accompagné par des professionnels de l'immobilier est recommandé, en raison de la faiblesse des volumes de transactions et des mobilités réduites.
- Il faut être prêt à faire des concessions compte tenu de la rareté de l'offre et de la vétusté du parc immobilier.
- Le 19e, le 13e et le 14e sont intéressants à considérer pour l'achat immobilier.
- Les quartiers prisés par les locataires se trouvent au nord de Montmartre, près du métro Jules Joffrin, dans le nord du 17e et dans le 13e.
- Le 14e et 15e offrent de belles opportunités d'investissement, avec des projets de coliving et des vues sur des monuments emblématiques.
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