Prix net vendeur : le montant total payé par l'acheteur d'un bien immobilier ne correspond pas à celui-ci. En effet, le prix est majoré de divers frais, tels que la commission de l'agence immobilière, frais de notaire...
Cette commission peut être négociée librement et son taux peut varier considérablement, ce qui peut faire toute la distinction entre un prix de vente attractif ou excessif. Il est donc essentiel de bien distinguer le prix net vendeur (PNV) du prix incluant les frais d'agence immobilière (FAI).
Sommaire
Que veut dire net vendeur (PNV) ? 🤔
Net vendeur définition :
À l'issue de la vente de son bien, le vendeur percevra le montant correspondant au prix net vendeur (PNV). Il est important de comprendre que le prix de vente affiché du bien ne correspond pas nécessairement au montant encaissé par le vendeur.
En effet, le prix de vente inclut les frais d'agence lorsque le vendeur choisit de vendre avec l'aide d'une agence immobilière. Le prix net vendeur, par définition, exclut ces frais d'agence. Ainsi, il diffère du prix de vente du bien.
Lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, le PNV sera indiqué sur le document, car il représente la somme que le vendeur recevra effectivement.
"Le prix net vendeur est le reflet authentique des attentes et des objectifs financiers du vendeur, offrant une base solide pour des négociations équitables et transparentes dans le processus de vente immobilière." - John Doe, expert en immobilier.
Calcul :
Si vous êtes vendeur et que vous souhaitez connaître la somme exacte que vous allez toucher à l’issue de la transaction immobilière, vous devez calculer votre net vendeur.
Il vous suffit de prendre le prix de vente du bien et d’y soustraire l’intégralité des frais liés à la vente du bien.
Voici une formule qui vous permet de le calculer :
Quelles sont les différences entre prix net vendeur et FAI ?
Définition FAI :
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre son logement en faisant appel à une agence immobilière, il fixe un prix de vente. Cependant, il est important de comprendre que la totalité de ce montant ne revient pas au vendeur à la fin de la transaction.
On distingue ainsi :
- le prix de vente frais d'agence inclus (FAI) ;
- le prix net vendeur, qui représente le montant réellement perçu par le vendeur après la vente de son bien.
Il correspond au montant effectivement encaissé par le vendeur et diffère du prix FAI, qui englobe à la fois le prix net vendeur (PNV) et les frais d'agence.
Il est donc clair que le PNV et le montant des frais d'agence sont étroitement liés, et il va de soi que plus la commission de l'agence immobilière est élevée, plus le PNV sera élevé, et vice versa.
Il convient de noter que les frais d'agence, qui représentent les honoraires perçus par l'agent immobilier en cas de vente de votre logement, ne sont pas réglementés par la loi. En général, ces frais se situent entre 5 % et 8 %.
Quels sont les frais de notaire en fonction du type de bien ?
Vous retrouverez ici le site du gouvernement sur les frais de notaire.
Quelques conseils 🧐
Réduire ses frais de notaire :
Il est possible pour l'acheteur de réduire le montant des frais de notaire en versant directement les frais d'agence à l'agent immobilier chargé de la vente. Pour que l'acheteur puisse bénéficier de cette option, elle doit être mentionnée dans le mandat de vente.
Dans ce scénario, le PNV est indiqué dans le compromis de vente et l'acte de vente authentique comme le montant à payer par l'acheteur. Par conséquent, les frais de notaire sont calculés sur la base du net vendeur et non du prix frais d'agence inclus, ce qui permet à l'acheteur de réaliser des économies.
Reprenons l'exemple précédent et effectuons le calcul suivant :
- Il est possible de négocier avec le notaire pour réduire le montant des frais d'acte en procédant à un paiement séparé des frais d'agence.
- Une autre option consiste à déduire la valeur des meubles du prix du logement que vous envisagez d'acquérir. Les frais de notaire s'appliquent en effet à la valeur immobilière du bien, c'est-à-dire au prix de vente du logement. Ainsi, vous pouvez proposer au notaire de déduire la valeur des meubles (cuisine équipée, salle de bains, etc.) de ce montant. Cependant, il est important de ne pas surestimer la valeur des meubles. Cela pourrait être vérifié par l'administration fiscale et les banques pourraient refuser d'inclure l'achat des meubles dans votre enveloppe de prêt.
Comment le maximiser :
Lors d'une transaction immobilière, il est courant que le vendeur cherche à maximiser son prix net vendeur afin de recevoir la somme la plus élevée possible à la fin de la vente. Pour le maximiser, un propriétaire a deux options :
- réduire au maximum les frais d'agence,
- fixer un prix de vente dans la fourchette supérieure.
Réduire les frais d'agence :
Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence ne sont pas réglementés par la loi, ce qui signifie qu'ils peuvent être négociés. Il est recommandé de négocier avec diligence les frais d'agence avant la vente, afin de les réduire au minimum.
En effet, si le prix de vente de votre bien est jugé trop élevé par les acheteurs, ces derniers tenteront de négocier le prix, ce qui vous obligera à réduire votre net vendeur plutôt que de demander à l'agence d'abaisser sa commission.
Pour le préserver au mieux, vous pouvez choisir de faire appel à de nouvelles agences proposant des tarifs fixes. Ces agences à tarif fixe permettent de réduire considérablement les frais d'agence et d'ainsi l'optimiser.
Cibler un prix de vente supérieur au marché :
Pour le maximiser, vous pouvez également fixer votre prix de vente dans la fourchette supérieure. Cependant, il est important de noter qu'un prix élevé ne signifie pas fixer un prix déraisonnablement élevé par rapport au marché. Les acheteurs sont bien informés et connaissent les prix du marché.
Un prix de vente trop élevé risque de dissuader les potentiels acquéreurs. Vous pouvez choisir de vous positionner dans la fourchette supérieure, sans toutefois dépasser le seuil psychologique des acheteurs. C'est-à-dire la limite à laquelle ils sont prêts à payer pour votre appartement en fonction de son emplacement et de ses caractéristiques.
Avantages et désavantages d’afficher le net vendeur sur une annonce
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Transparence : en l'indiquant, vous offrez une transparence totale aux potentiels acheteurs, en leur fournissant une information claire sur le montant réel que vous souhaitez recevoir à la fin de la vente. | Perception de prix élevé : certains acheteurs peuvent percevoir votre bien comme ayant un prix plus élevé, car ils ne tiennent pas compte des frais d'agence ou d'autres coûts liés à la transaction. Cela peut réduire le nombre d'acheteurs intéressés initialement. |
| Éviter les négociations excessives : vous indiquez directement aux acheteurs votre intention de recevoir un montant spécifique. Cela peut dissuader les acheteurs de proposer des négociations excessives, car ils ont déjà une idée claire de vos attentes. | Négociations difficiles : en ne mentionnant pas le prix frais d'agence inclus (FAI) dans l'annonce, les acheteurs peuvent supposer que les frais d'agence sont déjà inclus dans le prix net vendeur. Cela peut rendre les négociations plus compliquées, car ils peuvent être réticents à payer des frais d'agence supplémentaires. |
| Filtre des acheteurs : vous pouvez filtrer les acheteurs potentiels dès le début du processus. Ceux qui sont en mesure de payer le montant souhaité seront plus enclins à prendre contact, ce qui peut vous faire gagner du temps et éviter les visites inutiles. | Comparaison avec d'autres annonces : si d'autres annonces mentionnent le prix FAI, les acheteurs peuvent les considérer plus attractives en raison de la transparence des coûts totaux. |
Qui doit régler les frais d’agence lors d’une vente ?
En principe, ce sont les frais d'agence qui sont inclus dans le prix demandé à l'acheteur, appelé "frais d'agence inclus" (FAI). Cependant, dans la pratique, puisque vous, en tant que vendeur, ne recevez que le prix net vendeur, c'est vous qui les payez effectivement.
Sauf si vous avez spécifiquement exigé de recevoir le prix que vous estimez correspondre au marché, et que l'agence a ajouté sa commission à ce montant. Dans ce cas, il est important de veiller à ce que votre bien ne soit pas surestimé.
C'est pourquoi de nombreux particuliers préfèrent se passer des services des agences immobilières pour vendre leur bien. Cependant, cela demande du temps et une bonne évaluation du juste prix de votre bien.
Trouver le juste équilibre entre une surestimation qui rendrait la vente difficile et une vente à un prix inférieur à sa valeur réelle est un exercice délicat, surtout dans un marché immobilier morose.
- Il correspond au montant réel que le vendeur souhaite recevoir à la fin de la vente de son bien immobilier, une fois déduits les frais d'agence et autres coûts liés à la transaction.
- L'afficher dans une annonce offre une transparence totale aux acheteurs en fournissant une information claire sur les attentes financières du vendeur.
- Il peut dissuader les négociations excessives, car les acheteurs ont déjà une idée claire des attentes du vendeur.
- Il est important de noter que certains acheteurs peuvent percevoir un prix net vendeur élevé comme un prix global élevé, ce qui peut réduire le nombre d'acheteurs intéressés initialement.