Monter une SCI pour acheter : la constitution d'une Société Civile Immobilière offre la possibilité d'acquérir un bien immobilier en copropriété. Créer une SCI présente de nombreux avantages pour les investisseurs qui souhaitent acheter ensemble, pour les partenaires non-mariés ou non-pacsés ou afin de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier en cas de donation ou de succession.
La SCI est une solution incontournable pour répondre à certains besoins spécifiques. De plus, elle permet de réaliser des économies d'impôts dans certaines situations.
Sommaire
Qu’est-ce qu'une SCI ? 🤔
Egalement appelée Société de Gestion Immobilière
C'est une société civile dont l'objectif est centré sur l'immobilier. Les propriétaires, appelés associés, détiennent des parts de la société.
Acheter un bien en SCI signifie que celle-ci en sera l'unique propriétaire. Cette solution est souvent privilégiée pour des investissements en immobilier locatif collectif. En effet, le cadre légal de la SCI est idéal concernant ce type d'investissement.Une solution avantageuse
Sa création est également une solution pratique concernant l'achat d'un ou plusieurs logements par les membres d'une même famille. On parle dans ce cas de SCI familiale. Créer une SCI familiale est utile pour l'achat d'une résidence familiale ou un achat en copropriété avec des concubins.
En cas de patrimoine important, elle est bénéfique afin d'optimiser les transmissions de patrimoine à ses enfants lors des successions ou des donations.
"En tant qu'agent immobilier, je recommande souvent à mes clients d'envisager la création d'une Société Civile Immobilière pour l'achat de leur bien immobilier. Voici quelques-uns des avantages clés :
Tout d'abord, elle permet l'achat d'un bien en copropriété avec d'autres personnes. Cela peut être très utile si vous voulez investir dans l'immobilier avec des amis ou des membres de votre famille. La SCI permet de clarifier les relations juridiques et financières entre les copropriétaires et peut faciliter la gestion des biens.
Ensuite, sa création permet de bénéficier d'un cadre juridique avantageux en vue de l'investissement en immobilier locatif. La SCI offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs, notamment en matière de déduction des charges et des intérêts d'emprunts.
En outre, la SCI permet de simplifier la transmission de patrimoine immobilier entre les membres d'une même famille. Elle peut faciliter la donation d'un bien ou la transmission de celui-ci en cas de succession.
Enfin, la création d'une SCI permet de protéger le patrimoine immobilier de chaque associé en le dissociant de leur patrimoine personnel. En cas de litige ou de difficultés financières, cela peut être très avantageux afin de protéger le patrimoine de chacun."
Mikaël, agent immobilier depuis 6 ansElle n'est toutefois pas la seule option envisageable. En effet, si vous souhaitez acquérir avec votre famille, il est aussi possible d'acheter en démembrement avec ses parents.
Processus de création
La création d'une Société Civile Immobilière en France est une procédure qui suit les mêmes étapes que toute constitution de société. Les étapes clés de sa création sont les suivantes :
- Tout d'abord, la rédaction des statuts est essentielle afin de préciser les conditions de fonctionnement et de gestion de la société. Cette étape doit être minutieuse et claire pour éviter tout litige futur.
- Ensuite, une annonce légale doit être publiée dans un journal d'annonces légales (JAL) dans le but d'informer de sa création. Cette annonce doit contenir des informations spécifiques telles que le nom de la société, sa forme juridique, son capital social, etc.
- En parallèle, il est nécessaire d'enregistrer les statuts auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE) et du Greffe du Tribunal de Commerce compétent. Cette étape est obligatoire pour qu'elle soit reconnue juridiquement.
- Il est important de souligner qu'il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel tel qu'un notaire, un expert-comptable, un avocat ou un cabinet spécialisé. Cette assistance permettra de garantir une création conforme à la réglementation en vigueur et aux besoins spécifiques du projet immobilier.
Voici un tableau qui récapitule les différentes formes de SCI possibles :
| Type de SCI | Description | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| SCI Familiale | La SCI familiale est une société constituée entre membres d'une même famille. | Facilite la gestion d'un patrimoine immobilier familial. | Limité aux membres de la famille. |
| SCI de Location | La SCI de location a pour objet la location d'immeubles ou de parties d'immeubles. | Permet la détention et la gestion de biens immobiliers en commun. | Gestion administrative parfois lourde. |
| SCI de Construction-Vente | La SCI de construction-vente a pour objet la construction d'immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions. | Facilite la réalisation de projets immobiliers en commun. | Doit être dissoute après réalisation de l'objet social. |
| SCI Professionnelle | La SCI professionnelle a pour objet la location de locaux professionnels à ses associés. | Permet la détention et la gestion de locaux professionnels en commun. | La SCI ne peut pas exercer d'activité commerciale. |
A quoi sert une SCI familiale ? 😗
La SCI familiale
La SCI familiale rassemble des membres d'une même famille en tant qu'associés. Les membres fondateurs doivent avoir des liens de parenté jusqu'au 4ème degré (enfant, parent, petits-enfants, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles, tantes, nièces, neveux, cousins germains et cousines germaines) ou être unis par un PACS ou un contrat de mariage. Pour créer une SCI familiale, il est nécessaire d'avoir au minimum deux membres fondateurs.
Il est important de souligner qu'elle ne peut pas exercer des activités commerciales. Sa vocation est limitée à l'acquisition et à la gestion en commun d'un bien et non à des achats-revente d'immeuble. C'est la raison pour laquelle la SCI est particulièrement adaptée pour réaliser un investissement locatif ou tout autre type d'investissement immobilier.
Créer une SCI familiale
Rédiger les statuts
Afin d'immatriculer une SCI familiale au Greffe du Tribunal de Commerce, la rédaction des statuts est obligatoire. Ce document doit contenir différentes informations telles que :
- La dénomination sociale
- Le capital social
- L'objet social
- La durée de la société, entre autres
Afin de faciliter le fonctionnement de la société, il est nécessaire de rédiger des statuts précis, en particulier en ce qui concerne les pouvoirs du gérant ou la cession des parts sociales.
La réalisation d'apports pour constituer le capital social est une étape incontournable.
Avec au moins deux membres fondateurs, ceux-ci vont devenir associés par la réalisation d'un apport en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou en numéraire (somme d'argent). En échange, ils obtiendront des parts sociales correspondant à la valeur de l'apport réalisé. Il est important de rappeler que les associés ne sont pas tenus de déposer le capital social lorsqu'ils souhaitent créer une SCI familiale.
Ensuite, la SCI doit nommer un ou plusieurs gérants.
Ils ont le droit de réaliser tous les actes de gestion dans lesquels la société civile immobilière a intérêt. Cependant, leurs pouvoirs peuvent être restreints dans les statuts de la SCI familiale. La nomination d'un gérant est obligatoire, mais il est possible de nommer plusieurs gérants et de préciser les modalités de prise de décision dans les statuts.
Comment fonctionne une SCI ? 😗
Les avantages liés
La Société Civile Immobilière est une forme de société adaptée à plusieurs projets d'acquisition immobilière.
Nous en avons identifié trois principaux :
- L'achat en concubinage : si l'on considère un couple non marié ni pacsé, la SCI permet d'éviter les inconvénients de l'indivision. Sa création permet ainsi de mieux protéger un achat à deux.
- L'investissement immobilier collectif : il s'agit d'un outil de gestion adapté pour les investissements collectifs, qu'il s'agisse de membres de la même famille ou non. C'est particulièrement le cas concernant l'achat d'un immeuble, vu le montant des investissements nécessaires.
- La réduction des droits de donation : la création d'une SCI permet de réduire l'imposition des donations de manière significative en prenant en compte les dettes, les abattements successifs, les décotes, etc. C'est l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux particuliers décident d'en créer une, notamment familiale.
Vous pouvez optimiser les charges fiscales liées à l'investissement locatif
En effet, cette forme de société est généralement soumise à l'impôt sur le revenu, mais vous pouvez choisir une imposition à l'IS. Cette option est particulièrement avantageuse si vos revenus imposables dépassent 26 070 euros, et si le taux de l'impôt sur le revenu atteint 30 %.
En 2022, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de 15 % sous certaines conditions, à savoir :
- Les parts de bénéfices doivent être inférieures à 38 120 euros.
- Le chiffre d'affaires annuel ne doit pas dépasser 10 millions d'euros.
- Le capital social doit être entièrement libéré.
Quels sont ses inconvénients ? 😗
Un responsabilité personnelle
Sa création présente de nombreux avantages dans certaines situations, mais il est important de prendre en compte les inconvénients avant de se lancer :
Responsabilité personnelle pour les dettes de la SCI : chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la société civile immobilière dans la limite de ses parts de capital social.
Des formalités administratives importantes
En tant que société, la SCI impose des obligations comptables, juridiques et fiscales, ce qui représente un coût et demande du temps concernant la gestion. Le coût de création d'une SCI est également à prendre en compte. C'est pourquoi il est rare que cela présente un intérêt de créer une SCI uniquement pour l'acquisition. Ou même la construction de sa résidence principale, en raison des frais supplémentaires engendrés par rapport à l'acquisition du bien ou du terrain.
Des frais financiers
Lorsqu'une acquisition immobilière est réalisée au sein d'une Société Civile Immobilière (SCI), les frais de notaire englobent l'ensemble des montants que l'acheteur doit débourser. Il serait plus approprié de les désigner comme frais d'acquisition, cependant, dans le langage courant, l'expression "frais de notaire" est largement répandue. Quoi qu'il en soit, ces frais d'acquisition (ou de notaire) recouvrent trois catégories de dépenses distinctes.
Impots et taxes
La première concerne les impôts et taxes, qui représentent les différentes sommes qui doivent être reversées à l'État et aux collectivités territoriales par l'intermédiaire du notaire. Ces frais englobent notamment les droits d'enregistrement.
Frais et débours
Ensuite, nous avons les frais et débours, qui correspondent à toutes les sommes avancées par le notaire pour la réalisation des divers documents, la rémunération des intervenants éventuels, et autres frais liés à la transaction.
Honoraires
Enfin, les honoraires du notaire désignent les montants perçus par ce dernier pour l'accomplissement de l'acte d'achat de l'appartement.
- Tout d'abord, il est important de savoir que la responsabilité des associés est illimitée et solidaire. Cela signifie que si la SCI se retrouve en difficulté financière, les associés devront rembourser les dettes de la société avec leur patrimoine personnel. Afin de pallier cela, il est recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle afin de couvrir les risques encourus.
- Ensuite, les formalités administratives liées à la création et à la gestion d'une SCI peuvent être lourdes et coûteuses. Il est donc important de bien évaluer les coûts et les avantages de la création d'une SCI avant de se lancer. Il est également conseillé de faire appel à un expert-comptable ou à un avocat spécialisé en droit des sociétés pour vous aider à respecter les obligations juridiques et fiscales.
- Enfin, il est important de savoir que la création d'une SCI ne convient pas à tous les projets immobiliers. Elle peut être utile pour gérer des biens immobiliers en commun, mais peut être inutile et coûteuse dans l'objectif de l'acquisition d'une résidence principale. Il est donc recommandé de bien réfléchir aux objectifs du projet immobilier et aux besoins de gestion avant de créer une SCI familiale ou non.
L'emprunt dans le cadre d'une SCI ? 😶
Se référer à sa banque
Dans le but de déterminer le montant qu'il est possible d'emprunter en SCI, il est important de comprendre comment les banques calculent ce montant. En effet, elles prennent en compte la capacité d'emprunt et l'endettement actuel de chaque associé afin de déterminer le montant du prêt. Cette approche permet d'acheter des biens immobiliers à plusieurs ou de faire des investissements locatifs avec des montants plus importants.
En outre, la banque tiendra compte des revenus générés par les loyers déjà perçus par la société pour la mise en location d'autres biens ainsi que de l'apport personnel de l'entreprise ou de chaque propriétaire associé. Il est donc important de présenter un dossier complet et solide afin de convaincre la banque de la solidité du projet et obtenir un prêt conséquent.
Cas de mise en vente des parts sociales
Lorsqu'un associé de SCI souhaite vendre ses parts sociales, il doit respecter les règles définies à propos de la cession de parts. Cette opération implique un certain nombre de formalités à respecter, notamment en termes d'imposition des plus-values. Il est essentiel d'obtenir l'accord unanime des associés, d'enregistrer la cession auprès des impôts et de déposer l'acte de cession au greffe.
En cas de liquidation ou de dissolution anticipée, il convient de suivre un processus précis. Il est important de bien comprendre les démarches à suivre pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des coûts supplémentaires. Comptez plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros en fonction du capital et du fonctionnement de la SCI.
Comment intégrer un bien dans une SCI ? 😉
Lors de la création ou pendant la vie de la SCI familiale, les associés peuvent effectuer un apport en bien immobilier. La SCI a pour objectif la gestion de patrimoine immobilier. Les étapes pour effectuer un apport sont en principe les suivantes :
Evaluation de la valeur du bien
Lors de l'apport d'un bien immobilier à la SCI, il est nécessaire d'évaluer la valeur de l'apport. La SCI familiale est soumise à une obligation de transparence fiscale, donc l'apport doit être évalué. L'apporteur peut lui-même évaluer la valeur du bien qu'il souhaite apporter à la société, mais il est recommandé de faire appel à un commissaire aux apports, en particulier si l'apporteur est le gérant de la SCI.
Contacter un notaire
L'apport d'un bien à la SCI familiale nécessite l'intervention d'un notaire. Les statuts doivent être établis par acte authentique rédigé par un notaire. Son recours est obligatoire, que l'apport soit effectué lors de la création de la SCI ou après son immatriculation.
En outre, l'apport d'un bien au sein d'une SCI peut entraîner d'autres formalités. Si l'apport est effectué pendant la vie de la société, la SCI doit effectuer des formalités d'augmentation de capital auprès du greffe car l'apport entraîne une modification des statuts.
Publication auprès de l'organisme de publicité foncière
Il est nécessaire de communiquer aux tiers l'entrée du bien dans la société. La publication est effectuée auprès du service de publicité foncière. Cette mesure de publicité permet de protéger les droits des tiers.
Le droit de préemption
La SCI familiale doit également respecter le droit immobilier. Par conséquent, la cession des parts est similaire à la vente. Le droit de préemption permet à la municipalité dont le bien immobilier relève d'acquérir les parts sociales en priorité.
Toutefois, les communes ne sont pas tenues d'acheter les parts. La SCI envoie une déclaration d'aliénation d'immeuble à la municipalité pour demander son intention. La municipalité dispose de deux mois pour se prononcer. Elle peut décider d'acheter l'immeuble ou non.
Comment revendre un bien en SCI ? 🤨
La revente d'un bien immobilier détenu par une Société Civile Immobilière (SCI) dépend largement de l'accord entre les associés. Si tous sont unanimes quant à la vente, le processus se déroule dans le cadre similaire à celui d'une vente traditionnelle. A l'exception que les résultats financiers issus de la vente sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans la société.
Toutefois, en raison de sa détention sous le statut de SCI, le bien est soumis au régime des plus-values, ce qui implique que les détenteurs de la SCI doivent s'acquitter d'une taxe spécifique lors de la cession de l'immobilier. Le coût de cette taxe (correspondant au prix du bien augmenté des frais de notaire) est réparti entre les associés en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent. Il est à noter que cette taxe peut être exonérée si la SCI a plus de 30 ans d'existence, si le bien est la résidence principale d'un associé, ou si le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.
Cependant, si les associés ne sont pas en accord quant à la vente du bien immobilier, le processus diffère. Chaque associé désirant quitter la SCI devra alors vendre individuellement ses parts à un nouvel associé. Dans ce cas, ils seront tous soumis à la taxe sur les plus-values immobilières, qui sera calculée de manière différente. Encore une fois, les mêmes conditions d'exonération précédemment mentionnées s'appliqueront.