Mise en copropriété : définition, diagnostic, charges, législation

Mise en copropriété : indispensable pour la vente et location de biens appartenant à un immeuble collectif. Avant la division des lots, plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires sont nécessaire. Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont les charges quand on est copropriétaire ? Toutes les réponses ici !

Mise en copropriété : définition

Selon la loi du 10 juillet 1965 n°65-557, la division d’un bâtiment à usage d’habitation en plusieurs lots impose une mise en copropriété. Il s’agit de la répartition de la propriété de l’immeuble entre plusieurs propriétaires de bien. Chaque bien du bâtiment collectif comprend une surface privative et une quote-part de parties communes.

Les différents propriétaires peuvent s’associer pour former une entité juridique appelée « syndicat de copropriété ». Cette collectivité a des capacités juridiques similaires à celles d’une société. Le syndicat intervient sur :

• Les comptes financiers du bâtiment des années antérieures
• Le budget prévisionnel pour l’année d’après issu des cotisations trimestrielles que chaque membre paie
• La provision des fonds de travaux depuis janvier 2017
• L’élection des membres du conseil syndical          
• Les travaux nécessaires pour entretenir les parties communes de la copropriété

La jurisprudence définit les parties communes comme les éléments suivants :

Source : Dimo Diagnostic 

Il existe également deux types de mise en copropriété : divise et indivise. Des différences juridiques et financières existent entre les deux copropriétés. Dans le cadre d’une copropriété indivise, les biens appartiennent à chaque copropriétaire.

Chacun d’entre eux est responsable des impôts ou des travaux selon la quote-part dont ils disposent. Cependant, ce type de mise en copropriétaire est rarissime et se retrouve surtout dans les héritages pour des périodes temporaires.

La norme des mises en copropriété françaises est la divise, où chaque lot de copropriété appartient à un propriétaire différent. Les parties communes sont différenciées avec les parties exclusives du bâtiment.

Ils peuvent cependant devenir propriétaires d’une portion d’une de ces parties communes, avec une place de parking ou l’installation d’une piscine.

Comment faire une mise en copropriété ?

La loi du 31 décembre 1985 n°85.1470, évolution de la première loi, décrit les différentes étapes pour la mise en copropriété et la répartition des biens immobiliers en lots.

Dans un premier temps, le syndicat de copropriété doit contacter un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier pour qu’il calcule les surfaces des lots et établisse des plans intérieurs. À la fin de la visite, ce dernier établi le plan du découpage des lots avec une un code couleur pour distinguer les parties communes des parties privatives.

Vient ensuite l’État Descriptif de Division qui indique les différentes parties communes et la surface privative de chaque à lot à travers différentes mesures. Ce document est obligatoire pour la mise en copropriété et doit être réalisé un géomètre ou un notaire. C’est également à cette étape que les lots sont numérotés.

La troisième étape consiste à se rendre chez le notaire pour qu’il rédige le règlement de la copropriété intégrant l’ensemble du bâtiment. Pour qu’un ensemble de lots puissent être mis en copropriété, le syndicat de copropriété doit avoir réalisé 3 diagnostics immobiliers obligatoires auparavant :

• L’amiante pour les biens construits avant 1949      

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997    

• Le DTG (diagnostic technique global) depuis le 1er janvier 2017. Ce diagnostic renseigne les potentiels acquéreurs de lots dans une copropriété de l’état des parties communes, des équipements, du syndicat et de ses obligations ainsi que du diagnostic de performance énergétique en vigueur. Le document doit être présenté lors d’une assemblée générale des copropriétaires après sa réalisation.

Pour qu’un ensemble de biens immobiliers avec différents propriétaires puisse être mis en copropriété, certaines règles sont imposées aux syndicats :

• Les biens doivent être en bon état et non défectueux, insalubres ou dangereux à l’occupation.

• L’accueil des logements classés en catégorie IV de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 doit représenter au moins le quart de la superficie totale de chaque bien.

• Le bâtiment doit disposer d’un système d’évacuation des eaux usées, d’un système d’alimentation en eau potable et d’électricité.

Qui fait la mise en copropriété ?

La division des lots en copropriété doit se faire par un notaire, qui apporte l’authenticité de l’acte. Il rédige également le règlement de copropriété, qui est établi au moment du morcèlement des lots. Ce document comprend les charges de copropriété, les droits et devoirs des copropriétaires, des informations sur le fonctionnement du syndic de copropriété et des assemblées.

Cependant, ce document peut être également édité par un avocat spécialisé ou des associations professionnelles, à l’instar de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété).

Quels sont les frais à prendre en compte pour la mise en copropriété d’un immeuble ?

Un bâtiment en copropriété demande de nombreuses charges pour le syndicat qui le gère. Les charges financières sont divisées en deux catégories :

• Les charges générales qui regroupent : les frais d’entretien (peinture, ravalement de façade, gros œuvre, etc.), la conservation (frais de nettoyage, éclairage, etc.) et la gestion des parties communes.

• Les charges spéciales dues aux divers équipements et services collectifs pour les habitants de la copropriété : eau, chauffage central collectif, vide-ordures, charges d’ascenseur

Les frais liés aux charges générales sont répartis entre chaque propriétaire d’un bien en copropriété de l’immeuble. À l’inverse, les charges spéciales sont payées par les copropriétaires en fonction de l’utilité du service.

Qui paie les frais de mise en copropriété ?

La législation définit la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. Lors d’une vente, c’est la personne copropriétaire au moment du versement de l’appel de fonds du syndic de copropriété qui est redevable.

Ce paiement est trimestriel. Par exemple, pour une vente qui a lieu le 15 juin, c’est au vendeur de verser la somme pour les charges du deuxième trimestre. L’acheteur reprendra les charges lors du troisième trimestre.

Les frais peuvent faire l'objet d'arrangements entre le vendeur et l'acheteur. En pratique, lorsqu'une vente intervient en plein trimestre, l'acheteur peut prévoir de rembourser le  vendeur de sa quote-part des dépenses trimestrielles après la transaction immobilière.

Quels biens échappent au statut de la copropriété ?

La loi Française énumère quelques exceptions concernant les immeubles collectifs soumis au statut juridique de la copropriété, et parmi elles se trouvent les immeubles :

• Déclarés impropres à l’habitation avec une interdiction d’y habiter
• Construits avant le 1er juillet 1997 qui n’ont pas mis à jour le diagnostic immobilier amiante obligatoire
• Construits avant 1948 et qui n’ont pas eu le diagnostic immobilier plomb (CREP) obligatoire
• Dont la division des lots provoque une diminution de la surface habitable inférieure au seuil de 14m² et un volume habitable inférieur à 33 m3
• Dont la division crée des logements coupés des installations d’eau potable, d’évacuation d’eaux usées ou d’un accès à l’électricité