Loi Pinel : nouveautés du dispositif d'investissement locatif 2022

Loi Pinel : dispositif gouvernemental qui permet de louer un bien immobilier et de bénéficier d’aides fiscales. L’objectif est de favoriser l’investissement locatif afin de résorber le manque de logements disponibles. Quels sont les avantages de ce dispositif fiscal ? Comment profiter des différents dispositifs ? Quels sont les taux de déduction d'impôt ? Toutes les réponses ici !

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser l’investissement locatif et le développement du parc privé de logements. Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu et un bonus écologique aux propriétaires bailleurs. Avec ce régime de défiscalisation immobilière, un propriétaire peut économiser jusqu’à 63.000 € de réduction d’impôts fonciers. Cette réduction est mise en place dès lors que le titulaire du titre de propriété d’un bien effectue une mise en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

Voici les taux de déduction d’impôts accordés en fonction de chaque période de location choisie :

• 12 % pour un engagement du propriétaire sur 6 ans
• 18 % pour un engagement du propriétaire sur 9 ans
• 21 % pour un engagement du propriétaire sur 12 ans

Le dispositif Pinel est également très intéressant pour se constituer un patrimoine dit stable. L’immobilier étant l’investissement préféré des Français, à plus de 70%, la contraction d’un crédit pour bénéficier du régime présente deux avantages :

• Avantage financier : le taux de placement du propriétaire est supérieur à celui auquel il contracte sa dette immobilière

• Avantage fiscal : l’investisseur n’est pas redevable des intérêts d’emprunts

À la fin de la période de la mise en location, le propriétaire aura plusieurs choix qui se présenteront à lui :

• Il sera en capacité de conserver l’investissement immobilier et de continuer la mise en location sans avoir les contraintes la loi Pinel. Il pourra dès lors fixer librement le loyer qu’il souhaite, si le bien ne se situe pas en zone tendue, et choisir ses locataires comme bon lui semble.
• Il pourra vendre le bien acquis des années auparavant. Les logements inclus dans le dispositif Pinel sont d’ailleurs dans des zones très prisées où l’investissement est fort. En le revendant, le propriétaire réalisera une forte plus-value immobilière.

Enfin, depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel autorise aux propriétaires bénéficiaires du régime immobilier de louer le bien concerné à l’un de leurs proches. Il peut s’agir à la fois des ascendants ou des descendants.

L’objectif derrière cette idée est de soutenir et d’inciter à la solidarité entre générations. Le propriétaire devra toutefois protéger lui et ses proches avec une assurance de prêt souscrite lors de l’obtention du prêt immobilier.

Le seul inconvénient de ce dispositif gouvernemental réside dans le plafond des revenus générés par les charges locatives.

Comment louer son bien immobilier en loi Pinel ?

Pour louer son bien immobilier en loi Pinel 2022, il faut respecter des conditions. Le locataire doit être imposable à la taxe d’habitation et ne pas dépasser le plafond de ressources. Le dispositif de défiscalisation accordé aux propriétaires par la loi Pinel est uniquement valable dans les biens neufs. Cela implique donc la contraction d’un crédit immobilier auprès de sa banque.

Cependant, il est possible pour un acquéreur de bien neuf de contracter un crédit sans apport personnel dans le cadre de la loi Pinel 2022. En effet, les loyers perçus ainsi que la réduction d’impôt accordée vont constituer une source de revenus réguliers qui assurent le remboursement du prêt auprès du créancier. De plus, l’emprunteur n’aura pas à payer les intérêts d’emprunt, car ces derniers sont déductibles des loyers perçus.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Les aides fiscales sont calculées en fonction du prix de revient et du prix de location. Vous devrez acheter un nouveau bien ou deux chaque année, que ce soit un appartement ou une maison. Pour identifier ce type de biens, c'est simple : ils sont vendus à 20% dans le cadre du régime de la taxe foncière. L'ancien est soumis à un droit de mutation de 5,80 %.

"Certaines habitations anciennes sont éligibles au Pinel à condition d'avoir été rénovées et vendues à la taxe foncière. Ces articles remis à neuf doivent afficher des performances élevées et être certifiés avec le label HPE 2009 ou BBC Refurbished." - Nicolas, agent immobilier depuis 17 ans

Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond annuel fixé par le statut publié au Journal Officiel des Impôts (Bofip). Cette situation n'est pas vraiment une condition, puisque l'appareil est fabriqué de manière que plus de 80% des Français répondent à ce critère.

N'oubliez pas que vous pouvez louer le Pinel à vos descendants s'ils sont séparés de votre famille fiscale et bien entendu qu'ils respectent le plafond de revenus sur le dispositif !

Quels sont les pièges à éviter en Loi Pinel ?

Avoir recours au régime fiscal proposé par la loi Pinel n’est pas sans risque, et il faut faire attention à certains afin de ne pas se faire piéger et perdre son investissement locatif. Voici nos conseils !

Accompagnement par un professionnel

Tout d’abord, faites-vous impérativement accompagner par un professionnel de l’immobilier dans votre démarche. D’ailleurs, cela est obligatoire pour la réussite de votre projet locatif. Il peut aussi bien s’agir d’un agent ou mandataire immobilier que d’un conseiller en gestion de patrimoine, chaque professionnel du secteur a les compétences pour vous accompagner.

Le recours auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine est tout de même préférable pour préparer la déclaration fiscale. De plus, le professionnel vous aide à adapter le projet à votre budget et votre situation. Il existe de nombreuses arnaques liées à la loi Pinel 2022 sur Internet.

Regarder attentivement les niches fiscales

Un autre conseil à prendre en compte est de prendre en compte le plafond annuel des niches. Les investisseurs omettent involontairement ces plafonds discrets. Il a pourtant une importance capitale, car une erreur sur cet élément peut remettre en cause l’éligibilité à la réduction d’impôts. Pour éviter cela, nous vous conseillons de réaliser une simulation afin de connaître le montant des impôts après déduction. Généralement, le plafond annuel des niches est de 10.000 €.

Négocier le crédit immobilier

Lorsque vous êtes sur le point de contracter un prêt immobilier, faites jouer la concurrence afin de dénicher la meilleure offre possible. En effet, les taux d’intérêt n’étant pas fixes, ces derniers peuvent varier en fonction des périodes.

Investir avec raison et non avec coup de cœur

C’est l’un des principaux pièges dans lesquels tombent les investisseurs lors d’un investissement Pinel. Il faut garder à l’esprit qu’il s’agit d’un placement et non d’un achat pour votre propre usage d’habitation. Visez donc des endroits attractifs et renseignez-vous sur le profil type des locataires. L’objectif principal d’un investissement Pinel est la rentabilité.

Faire évaluer la rentabilité locative d’un investissement Pinel

Privilégiez les logements qui sont faciles à louer en Loi Pinel. Dans les grandes métropoles assujetties au programme de défiscalisation, il s’agit des studios et des T2 qui se louent le mieux. En privilégiant ces biens, vous maximiserez votre investissement locatif. Intéressez-vous également de près à la ville où vous souhaitez investir, clé de la réussite de votre projet. Les opinions négatives d’investisseurs sont souvent le résultat d’une mauvaise stratégie quant à l’investissement.

Estimer l’engagement lié à Pinel

L’achat d’un bien immobilier dans l’optique d’investir dans l’immobilier locatif n’est pas à prendre à la légère. En effet, la durée minimale de 6 ans est particulièrement engageante pour l’acquéreur. Ce dernier est donc tenu de respecter l’engagement jusqu’au bout. Il faut avoir une vision à long terme et voir au-delà de la réduction d’impôts. Car les conditions d’éligibilité sont aussi strictes.

Comment acheter un appartement en loi Pinel ?

Les investissements immobiliers liés à la loi Pinel sont autorisés uniquement dans les zones où l'offre locative est inférieure à la demande. Autrement dit, là vous pouvez facilement trouver des locataires. Il s'agit de la région parisienne, des grandes villes de province et de la plupart des communes (Zones A, A et B1) de plus de 250 000 habitants.

Les villes de moins de 250 000 habitants (présentes en B2 et C du dispositif) sont désormais exclues de Pinel. Voici à quoi correspond chacune de ces zones en 2022 :

Pour 2022, vous avez donc une large possibilité d’investissement si vous comptez profiter du dispositif de défiscalisation Pinel. Pour rentabiliser au mieux votre investissement, vous pouvez regarder du côté des communes dans la Zone Abis plutôt que celles de la zone B.

Généralement, il est facilement possible de trouver un locataire dans les grandes métropoles au vu de la demande : Paris, Lille, Strasbourg, Lyon, Rennes, Marseille ou Montpellier.

Comment bien choisir son logement en loi Pinel ?

Pour bien choisir son investissement lié à la loi Pinel, commencez par vous donner une bonne compréhension du système, notamment de ses conditions comme le calcul des loyers. Inventoriez les actifs et élaborez des stratégies : s'agit-il de revente hors taxe au bout de dix ans ? Reprendre le bien pour y habiter ?

Demandez à votre banque ou à votre courtier d'effectuer une simulation financière pour connaître le montant de votre investissement. Ces mesures ont-elles été prises ? pour trouver un logement. Choisissez-le comme un locataire (confort, balcon, proximité des services et transports).

Choisissez une ville dynamique avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif pour faciliter la revente. Enfin, choisissez un bon emplacement et respectez les règles d'or de l'immobilier !

Quel encadrement de la loi Pinel en 2023 ? 😉

Evolution de la loi Pinel

Le tournant décisif qui intervient avec l'évolution de la loi Pinel en 2023 est de prendre pleinement en considération l'ensemble des objectifs visant la neutralité carbone d'ici à 2050. Le nouveau dispositif, nommé Pinel Plus, a pour vocation d'encourager l'édification d'habitations présentant des performances énergétiques exceptionnelles.

Voici les principales caractéristiques recherchées :

1. Des appartements qui consomment moins d'énergie et qui privilégient l'utilisation d'énergies produisant moins de carbone ;
2. Des habitations qui, grâce à l'utilisation de matériaux biosourcés, ont une production de carbone réduite ;
3. Des logements conçus de telle manière qu'ils nécessitent moins de climatisation durant les périodes de chaleur intense.
4. La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) ambitionne une réduction de 30 % de la consommation énergétique des nouveaux programmes, avec une interdiction des énergies fossiles, dès 2025.

Les systèmes de chauffage au gaz seront progressivement remplacés par des pompes à chaleur individuelles, des réseaux de chaleur ou une chaufferie biomasse. Il est également attendu du bâtiment qu'il diminue son empreinte carbone et qu'il valorise l'utilisation de matériaux plus respectueux de l'environnement. Des matériaux tels que le bois et les matériaux biosourcés.

Un autre aspect majeur de la RE2020 que la loi Pinel 2023 devra prendre en compte est le confort en période estivale. Il sera nécessaire d'investir dans des logements capables de maintenir une certaine fraîcheur durant les saisons chaudes. Et cela, sans recourir à la climatisation. Pour prétendre à l'éligibilité Pinel en 2023, un logement ne devra pas excéder 1250 degrés-heures (DH) par an. En termes plus simples, le logement ne pourra pas dépasser une température de 30°C en journée et de 28°C la nuit pendant plus de 25 jours consécutifs.

En adéquation avec le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement destiné à bénéficier de la loi Pinel Plus se doit de respecter un niveau de performance énergétique et environnementale transcendant la réglementation en cours. Cela fait référence à la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020), qui sera mise en vigueur en 2025.

Exigence de qualité supérieure

De plus, le logement est tenu de présenter un niveau spécifique de qualité d'usage ainsi qu'un confort certain.

Cette exigence de qualité d'usage et de confort est précisément définie par le décret (article 3, annexes 3 et 4) et se compose des critères suivants :

• Une superficie minimale habitable fixée à 28 m² pour un T1
• 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3
• 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5

L'existence d'espaces extérieurs privés dont la surface minimale est de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;

La nécessité pour les logements de type T3 et supérieurs d'avoir deux orientations différentes.