Loi Hoguet : définition et obligations des agents immobiliers

Loi Hoguet : législation immobilière en vigueur depuis 1970 et qui encadre certaines professions. Elle encadre également d’autres aspects de la transaction immobilière afin de mieux réguler le marché. Elle fait par ailleurs partie d’un ensemble de réglementations propres au secteur comme Alur, ELAN ou encore Pinel. Quel est son contenu ? Quels sont ses objectifs ? Qui est concerné ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce que la loi Hoguet ?

La loi Hoguet réglemente la pratique des professionnels de l'immobilier. Il établit des garanties et assure la protection du public en indiquant le nombre de services fournis par chaque agence et leurs factures. Entrée en vigueur le 20 juillet 1972, la loi fait polémique en raison de son ancienneté. Même si quelques modifications ont contribué à sa mise à jour, elle est restée largement inchangée.

La législation Hoguet impose aux professionnels de l'immobilier de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Ils doivent être titulaires d'une carte professionnelle, nommée carte T. Ils doivent aussi tenir un annuaire et un registre des tâches. Voici quelques obligations des agents immobiliers qui proviennent de cette loi immobilière :

• détention d’un mandat écrit pour intervenir dans les transactions
• disposer d’une garantie financière
• délivrer un reçu pour chaque réception d’argent
• respecter les diverses obligations d’administration
• afficher les tarifs de leurs prestations en montant TTC avec le mode de calcul

En tant que professionnel de l’immobilier, le respect de ces obligations est indispensable. Car la loi prévoit des sanctions en cas de manque de vigilance. Par exemple, le fait d’exercer en tant qu’agent immobilier sans la carte professionnelle est passible d’une peine de 6 mois de prison et de 7.500 € d’amende.

Quels sont les objectifs de la loi Hoguet ?

Le principal objectif de cette législation est d’encadrer fortement les professions liées à l’immobilier. Par exemple, un agent immobilier ne peut pas prendre un bien à charge sans qu’on lui ait confié. Il y a également une volonté de protéger davantage les particuliers contre divers abus qui pourraient subvenir.

La loi Hoguet intervient dans les transactions immobilières en régulant les honoraires perçus par les professionnels à la fin des transactions. Ces derniers sont fixés librement par un décret de 1980. Ils doivent être affichés dans toutes les agences immobilières. Le prix de la prestation (toutes taxes comprises) doit être indiqué à l'entrée de l'agence et visible de l'extérieur, par exemple en vitrine.

La loi Hoguet impose aux professionnels de l'immobilier de facturer le montant de la transaction. Le service doit également figurer sur l'autorisation de vente. Depuis 2005, les agents immobiliers se verront refuser toute commission si un compromis de vente n'est pas signé, ou si le vendeur renonce à vendre son bien.

L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 concerne particulièrement les mandats de vente, qui sont la rémunération fixe des agents. Plusieurs mentions doivent apparaître sur les documents avec un engagement clair des professionnels pour utiliser tous les moyens disponibles pour aboutir à la transaction. C’est de cet article que provient la division des mandats de vente immobilière :

• le mandat simple : cas de figure où le vendeur a le plus de liberté. Il peut faire à plusieurs agences et avoir recours à des plateformes entre particuliers également.

• le mandat co-exclusif : le vendeur peut faire appel à un certain nombre limité d’agences immobilières qui sont déterminées avant le début

• le mandat semi-exclusif : le vendeur ne peut faire appel qu’à une seule et unique agence mais peut tout de même rechercher un potentiel acquéreur de son côté

• le mandat exclusif : situation la plus contraignante pour le vendeur. Ce dernier confie l’ensemble de la procédure à une seule agence et il lui est interdit de rechercher un vendeur par lui-même.

La durée du mandat est fixée selon la volonté des deux parties, mais ne doit pas dépasser le seuil d’un an pour la gestion locative. Chacun de ces mandats peut être reconduit tacitement. Si le propriétaire vendeur souhaite changer de type de mandat, il doit avertir l’agent immobilier sur le dossier de 1 à 3 mois qui sert de préavis.

Qui est soumis à la loi Hoguet ?

Contrairement à ce que l’on croît, la loi Hoguet du 2 février 1970 ne concerne pas uniquement les agents immobiliers ! Plusieurs professions du secteur immobilier sont concernées comme :

• les mandataires qui cherchent à vendre des fonds de commerce
• les marchands de listes qui ont pour rôle de transmettre des listes d’informations sur les biens à vendre ou louer auprès des particuliers
• les administrateurs de biens qui agissent pour les propriétaires de tous les logements à mettre en location ou à usage commercial
• les syndicats de copropriété

Les agences immobilières doivent veiller à être transparentes avec l’affichage des annonces. Ces dernières doivent être d’ailleurs être affichées au sein de leurs locaux, avec les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) sous forme d’étiquettes énergies. Dès l’extérieur, les vendeurs peuvent se faire une idée des frais d’agence qu’ils devront potentiellement payer.

Lorsque les annonces concernent une mise location d’une durée supérieure à 90 jours, les mentions suivantes doivent impérativement apparaître :

• le montant des charges locatives avec le loyer et sa périodicité
• le montant du dépôt de garantie
• le type de location : meublée ou nue
• la surface habitable conformément au diagnostic loi boutin
• le numéro de la commune

Loi Hoguet et bon de visite :

Premièrement, un bon de visite est un document qui indique qu'un acheteur ou un locataire potentiel a accédé à la propriété avec un agent. Cela prouve que l'agent immobilier effectue les visites demandées par le propriétaire, le vendeur ou le bailleur. Les bons de visites ne sont pas juridiquement encadrés.

La loi Hoguet prévoit une autorisation de vente ou de location qui peut accompagner un bon d'accès et précise que la commission de vente de l'agent ne peut être versée que s'il est titulaire de l'autorisation. Cependant, le justificatif de visite permet à l'agent immobilier d'obtenir une assurance en cas de dommage ou de vol de biens lors de la visite.

Les évolutions de la loi Hoguet :

La loi Hoguet a été modifiée par l'article 9 de la loi Alur du 24 mars 2014. La réglementation s'adapte à la situation actuelle et étend ses obligations aux syndicats de copropriété. Depuis le 1er juillet 2015, la carte professionnelle est devenue valable 3 ans contre 10 ans auparavant. De plus, il est désormais délivré par la Chambre de commerce et d'industrie, et non plus par les préfectures.

Cette réglementation prévoit des formations des agents immobiliers régulièrement tout au long de leur carrière. Depuis le 1er janvier 2021, avec le décret n°2020-1259 du 14 octobre 2020, ces formations inclus dorénavant les enjeux liés à la non-discrimination d’accès au logement.

La réglementation liée à l’accès au logement a simultanément engagé le développement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Cette institution est en charge de promouvoir et veiller au bon respect des principes moraux, de probité et des diverses compétences en lien avec le métier.

La loi Alur prévoit une formation continue obligatoire pour tous les professionnels de l'immobilier. Enfin, les traitements et honoraires ne seront plus tenus de figurer dans les annuaires et registres autorisés.