La loi Élan en copropriété (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée en 2018, est très vaste. Cependant, il y a un point qui ressort fréquemment : celui des copropriétés. En effet, la loi Élan apporte de nombreux changements, tous plus importants les uns que les autres. Dans cet article, nous allons tenter de vous résumer à quoi correspond la loi Élan dans le cadre de la copropriété, et quels sont les changements majeurs opérés sur ce secteur pour le révolutionner.
La loi Élan en bref
La loi Élan comporte 214 articles (ou art.), a été promulguée le 23 novembre 2018, et est centrée autour de quatre grands axes :
- Le premier est de construire plus de bâtiments, qu’ils soient plus qualitatifs et que leur coût soit moins élevé ;
- Le second est de créer une restructuration et un renforcement du secteur du logement social ;
- Le troisième est de répondre au maximum aux différents besoins, tout en renforçant la mixité sociale ;
- Le quatrième et dernier axe vise à améliorer le cadre de vie de chacun, notamment grâce à la cohésion sociale (qui mène… À la copropriété !).
La loi Élan dans sa globalité touchera de nombreuses personnes de l’immobilier, à savoir les bailleurs sociaux, les propriétaires, les locataires, mais aussi les collectivités territoriales, les professionnels de l’immobilier, les syndics et même les urbanistes et les aménageurs.
Parmi les nombreuses mesures visant à soutenir ces quatre axes principaux, une part non négligeable est destinée aux copropriétés. Si vous êtes copropriétaire, lisez bien les lignes suivantes, car vous apprendrez quelles sont les principales mesures de la Loi Élan sur la copropriété.
Top 7 des mesures de la loi Élan pour la copropriété
Parmi toutes les mesures de la loi Élan, il y en a environ sept grandes qui concernent la copropriété. Ci-dessous, vous verrez exactement ce qui change par domaine, du conseil syndical aux parties communes en passant par l’extranet.
Les retards de paiement
Un retard de paiement des provisions de charges fragilise toujours une copropriété, mettant à mal la comptabilité de cette dernière. Pour remédier à cela, la loi Élan se veut implacable. Les mauvais payeurs recevront une mise en demeure, suivie d’un délai de 30 jours pour faire le règlement des charges dues.
Si ce délai est dépassé, ils devront payer non seulement les provisions du premier trimestre, mais aussi celles de tous les autres trimestres, en une fois. À noter tout de même que les cotisations du fond de travaux sont aussi concernées par le même principe. Cette mesure vise clairement à dissuader les copropriétaires d’avoir des retards de paiement.
Le conseil syndical
Toujours pour éviter des dérives, la loi Élan pour la copropriété a considérablement renforcé la mainmise du conseil syndical sur le syndic, en établissant des règles. Ainsi, le conseil syndical peut exiger au syndic la transmission de n’importe quel document en lien avec la copropriété. Dans le cas où le délai de transmission de 30 jours est dépassé, le syndic devra payer 15 € par jour de retard suivant ce délai.
On pourra aussi noter que le conseil syndical peut décider (à majorité simple) des affaires courantes de la copropriété, mais seulement si l’assemblée générale à accordé au conseil syndical une délégation express.
De plus, désormais, le président du conseil syndical est autorisé par l’assemblée générale à assigner le syndic en justice, si ce dernier, rencontre des problèmes de gestion. Pour finir, les ascendants et descendants de copropriétaires peuvent dorénavant rejoindre le conseil syndical.
L’assemblée générale
L’assemblée générale fait preuve d’un fort taux d’absentéisme lors des votes des copropriétaires, ce qui peut engendrer des conflits. Pour contrer cet absentéisme, la loi Élan a proposé trois mesures :
- Le vote en assemblée générale est désormais disponible par visioconférence ou audioconférence, une pratique qui s’est popularisée durant la crise de la COVID-19 ;
- Il est aussi possible de voter par voie postale lorsque l’on ne peut pas se déplacer à l’assemblée générale ;
- Auparavant, un mandataire pouvait avoir 3 mandats (soit deux délégations de mandats) au maximum, comptant obligatoirement pour moins de 5 % des voix de l’assemblée générale. Maintenant, il n’y a pas de limite de mandats, mais les mandats d’un mandataire ne doivent pas peser plus de 10 % des votes totaux.
De plus, un mandataire peut décider seul de convoquer l’assemblée générale, à ses frais. C’est une mesure bien pratique dans le cas où des travaux d’urgence s’imposent. Cependant, une autre mesure indique qu’un délai de 2 mois est à présent nécessaire entre la décision de l’AG et le début des travaux, afin de permettre à un copropriétaire absent de contester le vote.
Les parties communes
La loi Élan, c’est l’occasion de mettre en place de nouvelles mesures, mais c’est aussi le moment de combler les vides juridiques et d’apporter quelques précisions, ici sur les parties communes de l’immeuble. Voici donc les quatre principaux ajustements et mises en conformité apportés par la loi Élan :
- À présent, certains gros œuvres font partie intégrante de ce qui est dénommé comme étant les parties communes. Cela représente par exemple les garde-corps ou les locaux de services communs ;
- Le terme de “partie commune spéciale” a été introduit. Cela concerne les parties communes ne profitant qu’à un ou plusieurs copropriétaires, mais pas à l’entièreté des occupants de la copropriété. Évidemment, des charges spéciales y sont apposées, payées uniquement par les copropriétaires qui profitent de ces parties communes ;
- Concernant les parties communes à jouissance privative, une nouvelle mesure indique qu’elles ne peuvent profiter qu’au lot de copropriété auquel elles ont été assignées ;
- Enfin, les copropriétaires n’ont dorénavant plus le droit de modifier, creuser ou surélever une partie commune, et l’assemblée générale ne pourra pas fournir un droit accessoire pour changer cela.
Les travaux de copropriété
La loi Élan vise aussi à accélérer la transition énergétique, et c’est pourquoi des mesures ont été prises pour faciliter l'accès des copropriétaires à la rénovation énergétique. On pourra donc citer trois principales mesures concernant les travaux en copropriété.
Premièrement, la décision de travaux d’économies d’énergie n’est désormais validée qu’à un vote à la majorité absolue de la part des copropriétaires de l’immeuble. Cependant, si le premier vote dépasse une approbation à ⅔ des voix, un deuxième vote est organisé, mais à la majorité simple cette fois-ci.
Deuxièmement, en cas de discussion de travaux à une assemblée générale, il est à présent possible d’aborder dans le même temps le sujet d’un emprunt collectif, pour gagner du temps.
Troisièmement, la définition de restauration immobilière a été élargie pour concerner aussi les travaux d’aménagement.
Quatrièmement, et pour inciter les copropriétaires à surveiller leur consommation, les frais de chauffage vont être individualisés.
L’extranet
Afin de simplifier les démarches et la vie de tous les copropriétaires, il sera obligatoire de mettre sur l’extranet une certaine quantité de pièces concernant la copropriété, que la loi Élan a détaillé en trois catégories : les pièces accessibles à tous les copropriétaires, celles accessibles à chaque copropriétaire individuellement et les documents disponibles pour le conseil syndical.
Les petites copropriétés
Les petites copropriétés (moins de 5 lots et budget prévisionnel de moins de 15 000€) ont un statut particulier. En effet, désormais, voici ce qui change pour elles :
- Le syndicat des copropriétaires doit ouvrir un compte bancaire différent de celui du syndic ;
- La présence d’un conseil syndical n’est plus obligatoire ;
- Il n’est plus demandé de tenir une comptabilité en partie double ;
- Les décisions peuvent être votées sans faire appel à une assemblée générale.
En savoir plus sur la loi Elan en copropriété :