Surface habitable Loi Boutin : location, mesurage, hauteur

Surface habitable Loi Boutin : obligatoire pour la mise en location de tout bien immobilier, elle présente l'espace de vie disponible pour les locataires. Quelle est la surface minimale obligatoire pour louer ? Quelles pièces sont exclues de la surface habitable ? Quel est le coût de ce métrage ? Toutes les réponses ici !

 C'est quoi la loi Boutin ?

La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a introduit de nouvelles règlementations pour encadrer davantage la location des biens immobiliers. La principale règle concerne l’obligation des propriétaires bailleurs d’indiquer la surface habitable dans le contrat de bail.

Le métrage de cette superficie a eu pour effet la création d’un nouveau diagnostic immobilier, obligatoire pour la mise en location de tout logement en copropriété ou individuel, vide ou meublé. Cette surface habitable loi Boutin, définie par le Code de la Construction et de l’Habitat, est différente de la superficie privative loi Carrez en éliminant certaines surfaces. En effet, la loi Carrez est un métrage sur la surface privative totale disponible à l'habitation lors de la vente d'un logement en copropriété.

👉 Les différences entre surface utile et habitable

Le recours à un diagnostiqueur immobilier est vivement recommandé pour le calcul de la surface habitable, car le diagnostic immobilier Loi Boutin est opposable et le bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreur de calcul. Ce diagnostic immobilier obligatoire pour les baux à usage d'habitation concerne aussi bien les locations meublées que vides.

En plus du calcul obligatoire de la surface habitable Loi Boutin, d’autres changements sont venus s’ajouter pour les propriétaires bailleurs. Depuis 2009, ils sont tenus de :

• Remettre les quittances de loyer aux locataires gratuitement.
• Restituer le dépôt de garantie en fin de bail
• Demander à leurs locataires une participation financière pour réaliser des travaux de rénovation énergétiques

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le diagnostic loi Boutin est également à réaliser pour la vente d’un lot dans un immeuble collectif. Si le propriétaire ne réalise pas de travaux impactant la surface habitable, avant ou après le bail, la durée du diagnostic loi Boutin est illimitée.

Le métrage de la surface habitable est remis au locataire au moment de la signature dans un rapport global de diagnostics immobiliers. Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lors d’une absence de ce diagnostic dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), pour la signature du bail, le locataire est en mesure de demander une révision à la baisse du montant du loyer.

Comment calculer la surface habitable loi Boutin pour la location ?

Les pièces qui demandent de passer par l’extérieur sont automatiquement exclues. Les pièces dites d’eau (salles de bain et sanitaires) sont également considérées comme de la surface habitable. Une fois que le diagnostiqueur a retenu toutes les pièces respectant la hauteur sous-plafond minimale, ce dernier réalise la conversion en m2 de chaque pièce. Il termine par additionner chaque surface en m2 pour obtenir la surface habitable.

Qu'est-ce qui rentre dans la surface habitable loi Boutin ?

L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat définit la superficie habitable comme la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce. Il s’agit de l’espace disponible pour un habitant pour y vivre. C’est un indicateur primordial pour déterminer la valeur du bien, rapportée au prix du m2.  Cependant, certains espaces lui sont soustraits C’est notamment le cas :

• Des surfaces occupées par les murs
• Des cloisons
• Des marches
• Des cages d’escaliers
• Des gaines
• Des fenêtres
• Des embrasures de portes

La surface habitable Loi Boutin est calculée pour tous les biens immobiliers lorsqu’il s’agit d’une location. À la différence de la surface privative loi carrez, le diagnostiqueur immobilier ne prend pas en compte les éléments privatifs pour le métrage loi Boutin, comme :

• Les caves et sous-sol,
• Les greniers,
• La superficie des combles non aménagés,      
• Les réserves et remises,   
• Terrasses loggias balcons séchoirs extérieurs et vérandas.

De plus, les espaces communs et autres dépendances des logements sont exclus du métrage de la superficie Boutin.

Quelles sont les surfaces habitables d’une maison ?

La loi Boutin surface habitable comprend l’ensemble des pièces intérieures du bien, buanderies, débarras, celliers ou encore séchoirs intérieurs compris. Les escaliers sont également pris en compte lors du diagnostic loi Boutin, à condition que la superficie de l’espace situé en dessous d’un escalier intérieur soit supérieure ou égale à la hauteur sous-plafond règlementaire.  

Loi Boutin : location meublée

Le métrage de la surface habitable s’applique aussi bien à un bien vide que meublé lorsqu’il s’agit d’une location pour la résidence principale du locataire. Pour que la location immobilière puisse avoir lieu, le bien doit être décent et propre à l’habitation. La pièce principale du logement doit également avoir une surface de planchers égale à 9 m2 et une hauteur sous-plafond minimum de 2,20 m, ce qui représente un volume logeable à 20 m3.

La jurisprudence considère qu’un logement dont la surface habitable loi Boutin est inférieure à 9m2 n’est pas décent et ne peut donc pas être proposé à la location. Point similaire avec la loi Carrez : une pièce avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre n'est pas considérée comme habitable.

Sanctions et obligations liées à la loi Boutin

La loi Boutin, qui régit la mesure de la surface habitable des logements locatifs, impose des obligations aux propriétaires et prévoit des sanctions en cas de non-respect. Voici les principaux points à retenir :

Conséquences des erreurs et responsabilités

Lorsque l'erreur de mesurage de la surface habitable dépasse 5% de la surface réelle, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté. Cette diminution peut s'appliquer rétroactivement depuis le début du bail, ce qui peut représenter un enjeu financier important pour le propriétaire.

Le propriétaire bailleur engage sa responsabilité civile s'il effectue lui-même la mesure du logement et commet une erreur. Pour minimiser ce risque, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel pour réaliser le diagnostic de surface habitable.

Obligations légales et champ d'application

La loi impose au propriétaire d'indiquer la surface habitable dans le contrat de location. Depuis 2017, cette information doit également figurer dans les annonces immobilières de location, renforçant ainsi la transparence pour les locataires potentiels.

Il est important de noter que ces règles s'appliquent uniquement aux locations vides à usage de résidence principale. Les locations meublées et saisonnières ne sont pas concernées par la loi Boutin.

Pour le calcul de la surface habitable, seules les pièces de vie d'une hauteur supérieure à 1,80m et les combles aménagés sont pris en compte. Les dépendances, balcons, caves et autres espaces annexes sont exclus de ce calcul, ce qui peut parfois surprendre les propriétaires peu familiers avec ces règles.

Prix surface habitable loi Boutin

Le prix du diagnostic immobilier loi Boutin surface habitable varie selon les entreprises de diagnostics immobiliers, et ce pour plusieurs raisons :

• Des frais supplémentaires qui sont souvent les frais de déplacement

• La surface du bien diagnostiqué fait varier le prix de l’intervention du technicien. En effet, le métrage loi Boutin surface habitable élimine plus d’éléments que la surface privative loi Carrez, notamment la surface représentée par les murs, cloisons, portes, fenêtres, etc.      

•  La difficulté du bien à mesurer et le temps passé par le diagnostiqueur

Voici les prix moyens pour le diagnostic loi Boutin en fonction de la surface du bien en 2024 :