Loi Alur : définition, fonctionnement, principales mesures

Loi Alur : réforme de la gestion locative entre propriétaires bailleurs, locataires et copropriétés. Publiée en mars 2014, elle a permis de faire évoluer le parc immobilier locatif français en sécurisant davantage les locataires. Du développement de l'urbanisme rénové à l'encadrement plus strict de la location, la législation est entrée en vigueur avec un certain nombre de mesures.

Quels sont les impacts sur les bailleurs et les locataires ? Quelles sont les principales mesures ? Quel est le fond de travaux ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce que la loi Alur ?

La loi Alur ou loi d’Accès au Logement et Urbanisme Rénové est une législation entrée en vigueur en mars 2014. Elle a pour objectif d’améliorer et de faciliter l’accès au logement et la protection des personnes dites vulnérables. L’impact de cette loi est important, car elle régule le marché immobilier grâce à un équilibre entre les différentes parties qui composent le secteur. Par exemple, cette législation a rendu l’assurance responsabilité obligatoire pour les propriétaires de biens.

La loi Alur a été votée au niveau de l'Assemblée nationale début 2014. Il a ensuite été adopté par le Sénat le 31 janvier de la même année. Devant l'écart entre le texte voté par le Parlement et le texte voté par le Sénat, une commission paritaire a rédigé un texte de compromis. Il a été adopté par le Parlement à la suite d'un vote du Sénat le 20 février 2014. Les mesures imposées par la loi Alur sont entrées en vigueur le 20 mars 2014 par décision du Conseil constitutionnel, qui a jugé le texte conforme à la Constitution française.

Une fois validée par le Conseil Constitutionnel, cette loi a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014. Son appellation juridique est la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Au total, 5 mesures spécifiques sont promulguées par la loi réformatrice de l’accès au logement :

• L’offre de construction
• Le développement de l’urbanisme
• Le développement de la lutte contre les logements insalubres
• L’encadrement plus strict de la mise en location
• La création d’organismes dits de foncier solidaire

"La loi Alur, telle une sentinelle législative, veille sur l'accès au logement et l'urbanisme rénové, équilibrant les intérêts des acteurs immobiliers pour construire un habitat juste et protecteur." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic

Quels sont les changements de la loi Alur ?

Avec une telle réforme, le marché de l’immobilier sur la vente et la location a été intégralement impacté. Voici les points concernés en détail !

Encadrement de la location :

Concernant la mise en location des logements, la loi Alur a mis en place quelques mesures afin de mieux la réglementer. Par exemple, avec le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016, l’apparition d’un permis de louer est devenu la norme. Ce permis de louer a été pensé pour mieux lutter contre les marchands de sommeil et les offres de location de logements dits indignes. Pour les propriétaires bailleurs, il faut soit déclarer la mise en location du bien suite à la signature du contrat ou demander auparavant une autorisation.

Dans le cadre du système de déclaration de location, les bailleurs sont tenus de déclarer les biens locatifs à la communauté. La déclaration est faite dans les 15 jours suivant la signature du nouveau contrat de location. Elle doit renseigner sur :

• la conformité et la désignation du logement ou de l'immeuble,
• sa situation,
• l'identité du bailleur,
• la date de signature du contrat définitif.

Les informations à fournir sont définies par le décret du 27 mars 2017. Une fois la déclaration effectuée, le bailleur recevra un récépissé reprenant la date de la demande et les informations inscrites sur le document. Il est important de préciser que le non-respect du système entraînera des amendes administratives pouvant aller jusqu'à 5 000 €.

Lorsque le système est appliqué, la conclusion du contrat de bail est subordonnée à l'obtention d'une autorisation préalable au bail. Lorsque l'autorité compétente estime que l'immeuble ou les conditions d'hébergement sont inadaptés, elle peut refuser son autorisation. Une fois autorisé, il est valable deux ans après sa délivrance.

Si le logement est acquis par un nouveau propriétaire, il suffit de transférer l'autorisation et la déclaration à la commune ou à l'EPCI. Il est important de préciser que le premier manquement à cette obligation sera passible d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 €. L'amende pour une deuxième infraction dans les trois ans peut aller jusqu'à 15 000 €.

Lutte contre l'habitat indigne :

La loi du 31 mai 1990 définit l’habitat indigne comme un local qui est utilisé à usage d’habitation, mais qui ne respecte pas les normes relatives à cet usage. Il s’agit essentiellement de logements insalubres, qui comportent :

• des risques liés à la santé,
• ou la sécurité des occupants.

La mise en location de ce type de bien sous la loi Alur est sévèrement sanctionné, en complément de la loi Elan.

Les collectivités, au vu du décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016, ont la possibilité de vérifier la qualité des biens loués sur leurs sols. Il autorise également ces dernières ainsi que les établissements de coopération intercommunale (EPCI) à sélectionner des zones géographiques précises qui seront soumises au formulaire de demande ou à la déclaration. Comptez 6 mois entre la prise de décision et la mise en application.

Nouvelles offres de construction :

Les dispositifs apportés par la loi Alur pour la réglementation des terrains à bâtir ont pour objectif final de favoriser les nouvelles constructions. Le Plan d’Occupation des Sols (POS) et du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ont été supprimés par la même occasion.

La suppression du COS est traduite par la favorisation des offres de construction et la libération de ces dernières. En effet, la division des terrains en parcelles est plus simple et cela permet donc de multiplier les surfaces constructibles. Cette réforme favorise spécifiquement les nouvelles constructions dans les centres urbains. Il en est de même avec les constructions de maisons individuelles avec la suppression du POS.

Création d’organismes de foncier solidaire (OFS) :

L’organisme dit de foncier solidaire, créé par la loi Alur, permet de faciliter l’accession sociale sécurisée en mettant en place un système dissociatif efficace entre le bâti et le foncier. Il s’agit d’un acteur du foncier qui est agréé et contrôlé par chaque préfet.

L'objectif principal de cet organisme est d'acquérir un bien immobilier ou foncier et de le mettre à disposition des acquéreurs sous forme de baux emphytéotiques. En pratique, OFS achète des terrains puis construit avec l'intervention de l'opérateur. Les logements sont ensuite vendus dans le cadre de la BRS pour revente pour une durée de 18 à 99 ans.

Il dispose également d’autres rôles dont :

• La gestion de la quittance de la redevance d’occupation du terrain pour chaque acheteur

• Le rôle d’accompagnateur des acheteurs dans le processus de revente

• La gestion des activités en rapport avec son statut de propriétaire foncier

• Le rachat de certains logements de façon temporaire pour assurer une garantie de rachat

• L’agrément des reventes tout en s’assurant le respect des clauses qui figurent dans le BRS

L’OFS lance également les projets de construction de logements sociaux pour la location.

L’urbanisme :

La loi Alur comprend 51 articles sur le droit de l'urbanisme et apporte de nombreux changements. L'objectif du texte est d'encourager la construction de logements. Ainsi, les articles stipulent la lutte contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols. Parmi les changements importants apportés par la loi Alur, il convient de noter les points suivants :

• La transformation du POS en PLU depuis le 1er janvier 2016

• L’élargissement du droit de préemption qui augmente le pouvoir du préfet et assouplissent les règles d’utilisation de biens préemptés

• La suppression du seuil de surface minimale de terrains pour les constructions

Qui est concerné par la loi Alur ?

La loi dit Alur implique à la fois les propriétaires et copropriétaires ainsi que les locataires, bailleurs et autres agences de mise en location. Pour les copropriétaires et les syndics de copropriété, la loi de l’Accès au logement et Urbanisme Rénové impose la réalisation du Diagnostic technique global (DTG) pour toutes les copropriétés construites il y a plus de 10 ans.

Le syndic de copropriété a été réformé à la fois par la loi Macron du 6 août 2015 et la loi du 24 mars 2014. Ce dernier est désormais mis en concurrence au sein d’une même copropriété par le conseil syndical. Il y a également d’autres réformes, comme l’immatriculation des syndics.

Concernant les propriétaires bailleurs, ces derniers sont soumis à un ensemble d’obligations à respecter afin de mieux évaluer la mise en location. Cela commence par la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location qui sont :

• DPE : diagnostic de performance énergétique
• ERP : État des risques d’exposition au plomb
• Gaz
• Électricité
• Amiante
• Plomb
• Métrage Loi Boutin

Ces documents doivent être assemblés dans un dossier de diagnostics techniques (DDT) lors de la signature du bail entre les deux parties. Les autres dispositions auxquelles doivent se soumettre les propriétaires bailleur concernent l’installation d’un détecteur de fumée, la demande de permis de louer, le respect de l’encadrement des loyers ainsi que la rédaction du contrat de location sur le nouveau modèle type.

Les nouveaux contrats de location, issus de la même législation, concerne les deux types de locations avec des différences entre les contrats pour un meublé et un non-meublé. Chaque nouveau contrat doit suivre ce modèle. Les clauses obligatoires sont précisées par l’entrée en vigueur du décret le 1er août 2015 :

• Surface habitable loi Boutin du logement
• Loyer de référence de la zone
• Montant et date de versement du dernier loyer du précédent locataire
• Équipements d’accès au réseau Internet et communications
• Nature et montant des derniers travaux effectués

Mais les locataires ont également des obligations qui ont été introduites avec la loi Alur. Avec le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, ce dernier doit fournir une liste de pièces dans un dossier pour la location et inclut essentiellement les justificatifs de revenus. De plus, le délai de préavis avant de quitter un logement est passé de 3 mois à 1 mois dans les zones tendues.

Comment est calculée la loi Alur ?

La loi dite Alur encadre les frais d’agence immobilière avec des seuils à ne pas dépasser selon différentes zones. Ces frais sont calculés au m2 et représentent :

• Entre 12 € et 15 €/m2 pour une zone très tendue
• Entre 10 € et 13 €/m2 pour une zone tendue
• Entre 8 € et 11 €/m2 pour une zone normale

Cette législation de l’immobilier locatif aborde également le sujet de l’encadrement des loyers. Cela concerne en premier les biens des zones tendues afin d’éviter une hausse trop importante des loyers. Si le propriétaire ne respecte pas les seuils maximums autorisés, le locataire est en droit de saisir la commission de conciliation.

Le préfet fixe les trois indicateurs de loyer pour chaque type de logement et par quartier annuellement via des arrêtés. Ces indicateurs sont :

• Le loyer médian de référence minoré : inférieur au loyer médian de référence de 30 %
• Le loyer médian de référence : selon le stock des loyers qui existent
• Le loyer médian de référence majoré : représente 20 % en plus ou moins du loyer médian

L’encadrement des loyers est appliqué à Paris depuis le 1er août 2015, mais s’est démocratisé dans les autres métropoles depuis.

Fond de travaux Loi Alur :

Le fond de travaux de Loi Alur est une somme mise en commun par l’ensemble des copropriétaires pour anticiper le financement de travaux futurs dans la copropriété. Ce fonds de travaux est devenu obligatoire le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de France, à quelques exceptions près :

• Les copropriétés datant de moins de 5 ans à partir de la date de réception des travaux

• Les copropriétés de moins de 10 lots avec un refus à l’unanimité de l’assemblée générale de constituer un fonds et supervisé par le syndicat des copropriétaires

• Les copropriétés dont le DTG (Diagnostic Technique Global) ne préconise aucun besoin de travaux dans une décennie à venir

• Les copropriétés dont le montant du fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel annuel

Le montant du fonds de travaux loi Alur est décidé une fois par an durant l’Assemblée Générale par les copropriétaires. Ce dernier doit respecter le seuil minimal de 5 % du budget global annuel de la copropriété. Il couvre les travaux prescrits par la législation et les règlements de copropriété qui sont non compris dans le budget prévisionnel. Il peut s’agir :

• De travaux d’entretien ou de conservation des bâtiments en dehors de la maintenance

• Des travaux qui portent sur les équipements communs en dehors de la maintenance

• Des travaux d’amélioration ou de transformation d’éléments, l’ajout de nouveaux éléments, l’aménagement de locaux pour un usage commun ou la surélévation des bâtiments

L’Assemblée Générale vote les travaux à effectuer ainsi que les entreprises qui seront responsables des chantiers.