Les taxes sur les logements vacants (TLV, THLV)

Logement vacant. Afin de répondre à la crise du logement, il est impératif de prendre des mesures visant à accroître l'offre de biens immobiliers disponibles comme pour la location de sa maison. Deux stratégies se présentent à cet égard. Intensifier la construction de nouveaux biens et mobiliser le parc immobilier existant.

Pour mobiliser ce dernier, des mesures incitatives, mais également coercitives et répressives, telles que la mise en place de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), sont nécessaires.

Qu'est-ce qu'un logement vacant ?

Une certaine période d'inoccupation

Les autorités publiques précisent que la vacance d'un bien est déterminée par une période d'inoccupation d'au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition.

En France, le recensement actuel révèle la présence de trois millions d'habitats vacants. Dans la réalité, plusieurs situations expliquent pourquoi de nombreux propriétaires laissent leurs logements inoccupés.

Certains biens ne répondent plus aux normes d'habitation actuelles, sont vétustes et leurs propriétaires n'ont pas les ressources financières nécessaires pour les rénover.

Pour les logements destinés à la location, certains propriétaires ont été victimes de locataires peu scrupuleux. Ils accumulent des loyers impayés ou causant de graves dommages à leurs biens.

Des taxes qui s'appliquent quand même

Même si un logement est vacant depuis une longue période, il n'échappe pas aux taxes et impôts. Tout d'abord, la taxe d'habitation continue d'être prélevée, bien qu'elle ait subi quelques ajustements. De plus, la taxe sur les logements vacants a été instaurée afin d'encourager les propriétaires à remettre leurs biens en location, en particulier dans les zones où le marché locatif est tendu.

Ces mesures visent à inciter les propriétaires à réintégrer ces biens sur le marché locatif, contribuant ainsi à atténuer la crise. Cependant, il est essentiel de prendre en compte les différentes situations auxquelles les propriétaires sont confrontés :

• qu'il s'agisse de contraintes financières pour rénover les logements,
• ou des difficultés rencontrées avec des locataires précédents.

Une approche équilibrée et adaptée doit être adoptée pour encourager la remise en location des logements vacants. Cela tout en offrant un soutien adéquat aux propriétaires pour surmonter ces obstacles.

Quelles sont les taxes sur les logements vacants ?

La TLV

Il s'agit d'impôts qui s'appliquent aux biens inoccupés depuis un certain temps. Ainsi que dans des communes spécifiques.

La TLV est conçue spécialement pour les villes de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est établie par décret, en prenant en compte ces critères.

Un "logement vacant à usage d'habitation" est défini comme disposant d'un minimum de confort. On peut citer les éléments suivants :

• installations électriques,
• eau courante,
• equipements sanitaires, etc.

Mais qui est dépourvu de mobilier ou dont le mobilier est insuffisant pour permettre l'occupation.

Cas de non-applications

La TLV ne s'applique pas aux logements suivants :

1. Occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année,
2. Aux biens subissant une vacance involontaire,
3. Aux biens nécessitant d'importants travaux pour être habitables (représentant plus de 25 % de la valeur du logement),
4. Ainsi qu'aux résidences secondaires meublées déjà soumises à la taxe d'habitation.

Le taux de la TLV est calculé en fonction de la valeur du bien, la même valeur utilisée pour la taxe d'habitation.

Ce taux varie en fonction de la durée de vacance du logement :

La THLV (Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants)

Quant à la THLV, elle peut être instituée dans toutes les communes où la TLV n'est pas en vigueur. Depuis 2012, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ont également la possibilité de mettre en place la THLV. Cela à condition d'avoir un plan local de l'habitat. Et si les territoires des communes membres n'ont pas déjà instauré cette taxe.

Ces taxes sont mises en place dans le but d'encourager la mise en location des logements vacants. Et remédier à la pénurie de biens dans les zones concernées. Elles visent à inciter les propriétaires à réintégrer ces logements sur le marché locatif en leur imposant une charge financière supplémentaire.

La THLV est exigible des propriétaires de logements vacants à usage d'habitation dans les communes concernées. Cela lorsque ces habitats sont inoccupés pendant plus de deux années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cas de non-applications

De manière similaire à la TLV, la THLV ne s'applique pas aux biens suivants :

1. Habités pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année,
2. Faisant l'objet d'une vacance involontaire (lorsque le propriétaire recherche un locataire ou un acheteur),
3. Nécessitant des travaux d'importance pour être rendus habitables (représentant plus de 25 % de la valeur du logement),
4. Ainsi qu'aux habitations secondaires meublées déjà soumises à la taxe d'habitation.

Le taux applicable à la THLV correspond à la taxe d'habitation communale, éventuellement majoré du taux des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sans fiscalité propre dont la commune est membre.

Ou du taux de l'EPCI à fiscalité propre ayant délibéré pour assujettir les logements à la THLV.

Des frais de gestion équivalant à 8 % de la taxe doivent ensuite être ajoutés. Ainsi qu'un prélèvement éventuel pour base élevée.

Qui doit payer cette taxe ?

La taxe sur les logements vacants est due par les propriétaires ou les usufruitiers d'un logement vacant dans les villes où elle est applicable. Généralement dans les zones urbaines tendues.

Ces villes se caractérisent par les critères suivants

Elles font partie d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de biens est constaté.

Elles comptent notamment une proportion élevée de biens destinés à l'habitat autre que le bien principal.

Notez que ces communes sont également concernées par la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Si vous êtes propriétaire d'un logement, il est nécessaire de déclarer l'occupation de celui-ci aux services fiscaux avant le 1er juillet 2023. Vous devez préciser si vous conservez la jouissance du logement et indiquer la nature de votre occupation, à savoir s'il s'agit :

• de votre bien principal,
• d'un bien secondaire,
• d'un logement vacant.

Bien occupé par des locataires

Si le bien est occupé par des tiers, tels que des locataires, vous devez fournir les informations suivantes les concernant :

Ces mesures visent à renforcer la traçabilité des logements vacants et à encourager leur remise sur le marché locatif. Cela en contribuant ainsi à lutter contre la pénurie de logements dans les zones où la demande est élevée.

Quelles sont les logements exonérés de taxe ?

La taxe sur les logements vacants (TLV) n'est pas applicable dans les situations suivantes :

Non destiné à l'habitation

Il s'agit des logements équipés d'éléments de confort minimum tels que :

• installation électrique,
• l'eau courante,
• des équipements sanitaires, mais qui ne sont pas utilisés à des fins résidentielles.

Bien vacant de manière involontaire

Cela concerne les logements qui sont mis en location ou en vente au prix du marché, mais qui ne parviennent pas à trouver de locataires ou d'acheteurs. Et ce malgré les efforts du propriétaire.

Bien occupé pendant plus de 90 jours consécutifs

Si un logement est occupé pendant au moins 90 jours consécutifs sur une période d'un an. Alors, il n'est pas considéré comme vacant et n'est donc pas soumis à la TLV.

Nécessitant des rénovations importantes pour être habitable

Si un logement nécessite des aménagements substantiels pour être rendu habitable, tels qu'une rénovation complète du système de chauffage. Alors, ces travaux doivent représenter plus de 25 % de la valeur du logement pour que la TLV ne soit pas applicable.

Résidence secondaire meublée déjà soumise à la taxe d'habitation

Les résidences secondaires meublées qui sont déjà assujetties à la taxe d'habitation ne sont pas concernées par la TLV.

Notez que ces exceptions visent à tenir compte des différentes circonstances dans lesquelles un logement peut être vacant ou inoccupé. Et ainsi éviter de pénaliser les propriétaires dans des situations qui échappent à leur contrôle.

Comment se calcule la taxe sur les logements vacants ?

La taxe sur ces logements est calculée en se basant sur la valeur locative cadastrale. Elle représente le loyer annuel que la propriété pourrait générer si elle était louée.

Cette valeur sert de référence pour les calculs suivants :

• les impôts locaux directs tels que la taxe d'habitation sur les biens secondaires,
• la taxe foncière,
• la cotisation foncière des entreprises (CFE) liée à l'habitat.

La taxe sur les logements vacants est obtenu en multipliant la valeur locative par un imposition spécifique.

Ce taux d'imposition varie selon la durée considérée :

• pour la première année, il est fixé à 17 %,
• pour les années suivantes, il est porté à 34 %.

Comment contester la taxe sur les logements vacants ?

Faire une réclamation

Le propriétaire est tenu de formuler une réclamation, accompagnée des pièces justificatives nécessaires, auprès du centre des impôts compétent. Même en cas de contestation de l'imposition, le contribuable est dans l'obligation de s'acquitter des sommes dus dans les délais prescrits.

Toutefois, il a la possibilité de solliciter un sursis de paiement dans le cadre de sa réclamation. Il convient de noter que si l'imposition dépasse 4 500 €, l'administration fiscale peut exiger des garanties de paiement. Comme une caution bancaire, par exemple.

Cette procédure permet au propriétaire de présenter sa réclamation en cas de désaccord ou d'erreur présumée dans le calcul. Ou dans l'application de la taxe sur les logements vacants. Il est essentiel de se conformer aux délais établis pour le paiement de l'imposition, même en cas de contestation.

Cela afin d'éviter des sanctions ou des pénalités supplémentaires. Le contribuable peut également se faire conseiller par un professionnel du domaine fiscal pour préparer et appuyer sa réclamation de manière appropriée.

Examen de l'administration fiscale

L'administration fiscale examinera ensuite la réclamation et les pièces justificatives fournies par le propriétaire. Si la réclamation est jugée fondée, des ajustements peuvent être apportés à la taxe sur les logements vacants.

Toutefois, si la réclamation est rejetée, le contribuable devra s'acquitter de l'imposition telle qu'elle a été initialement établie.