Logement non décent : l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 impose à tout propriétaire bailleur qui souhaite mettre son bien immobilier (vide ou meublé) en location, de garantir sa décence vis-à-vis de son locataire.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un logement non décent ?
Des critères de convenance
Un bien non décent ne respecte pas certains critères.
Voici quelques exemples de caractéristiques d’un bien non décent :
- Pièce principale inférieure à 9m2,
- Fenêtres en mauvais état,
- Infiltrations dans le bien dues à des problèmes d’étanchéité,
Les installations électriques
- Installation insuffisante de chauffage,
- Réseau électrique défectueux,
- Éclairage insuffisant,
- Bien en sous-sol.
Quels sont les critères d’un logement décent ?
L’article 1719 du code civil stipule explicitement que :
« le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant… »
Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de plusieurs recours. Tout comme le bailleur encourt des sanctions plus ou moins lourdes.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 décrit spécifiquement les caractéristiques d’un habitat convenable.
Avant de louer son bien, le propriétaire doit s’assurer que celui-ci respecte 5 critères principaux :
Une surface minimale
Un habitat doit disposer d’une pièce principale d’au minimum 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.2m. Pensez à bien vérifier le document Loi Carrez.
Absence de risques pour la santé et la sécurité physique du locataire
Le bailleur assure le clos et le couvert, c’est-à-dire que l'habitation est protégée contre :
- les risques d’effondrement,
- de ruissellement,
- ou d’infiltration (air et eau).
Les dispositifs de retenue des personnes tels que les escaliers doivent être dans un état conforme. Il doit en être de même pour :
- les matériaux de construction,
- les canalisations,
- les revêtements du bien ne devant pas présenter de risques pour l'occupant,
- les réseaux de gaz et d’électricité,
- le chauffage et la production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité,
- les dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état,
- l'habitat disposant d’un éclairement naturel suffisant.
Mise à disposition de certains équipements
Le bailleur doit équiper son bien avec un minimum d’équipements tels que :
- une cuisine ou un coin cuisine,
- une installation sanitaire intérieure au bien comprenant un WC séparé de la cuisine,
- une installation pour le chauffage,
- un système d'alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées,
- et un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant des pièces de l'habitat et le fonctionnement des appareils électriques.
Absence de nuisibles et de parasites
Le logement ne doit pas être infesté par des parasites (ex : cafards) ou des animaux nuisibles (ex : rats).
Performance énergétique minimale
À partir du 1er Janvier 2023 une nouvelle règlementation s'impose. Un bien sera qualifié d'acceptable d’un point de vue énergétique quand sa consommation d'énergie, établie par le DPE sera inférieure à 450 kWh par m2 de surface habitable et par an, en France métropolitaine.
Comment faire constater un logement non décent ?
Examiner son bien à l'aide d'un diagnostiqueur Dimo
Si vous êtes locataire et que vous pensez vivre dans un habitat non décent ou insalubre, vous devez le faire constater. Pour cela, il est conseillé tout d’abord d’examiner votre bien dans son ensemble pour relever les signes de non-décence.
Pour faciliter cette démarche, vous pouvez contacter la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) qui peut vous aider à établir un diagnostic de conformité, accompagnée de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement).
Si le diagnostic révèle que l'habitat est non convenable, le bailleur dispose alors de 18 mois pour effectuer les travaux nécessaires.
Les interdictions progressives
À partir du 1er janvier 2025, en France métropolitaine, les exigences relatives à la performance énergétique des logements seront renforcées selon un calendrier progressif.
Elles sont indiquées par l'étiquette énergétique du DPE :
- Dès le 1er janvier 2025, les biens devront être classés de A à F en termes de performance énergétique.
- À partir du 1er janvier 2028, la classification requise sera resserrée de A à E.
- Et à compter du 1er janvier 2034, seuls les habitats classés de A à D pourront être considérés conformes.
Pour les départements d'outre-mer, à savoir la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, les règlements diffèreront légèrement :
- Les biens mis en location devront être classés de A à F à partir du 1er janvier 2028.
- Et à partir du 1er janvier 2031, la classification admissible sera ajustée de A à E.
Si vous êtes locataire d'un logement que vous jugez non décent, la première étape consiste à adresser une demande de mise en conformité à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Tout en détaillant les désordres observés. Le bailleur a l'obligation légale de vous fournir un logement décent.
Si aucune action n'est entreprise dans un délai raisonnable (généralement deux mois), vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Ou, en dernier recours, le tribunal d'instance pour contraindre le bailleur à effectuer les travaux nécessaires. Dans certains cas, le juge peut décider de réduire le montant du loyer ou d'autoriser le locataire à effectuer les travaux à la place du bailleur. Ainsi il déduit les coûts des loyers futurs.
Logement non décent et aides au logement
Bénéficier de la CAF
Pour pouvoir bénéficier d’allocations, le locataire doit justifier que le bien qu’il occupe répond aux critères de décence. En effet, la convenance est un critère de versement des allocations. Pour ce faire, la CAF envoie un questionnaire à l'occupant qui doit le faire remplir par le propriétaire du logement.
Si à l’issue du questionnaire il est constaté que le logement est non décent, la CAF suspendra l’allocation logement au locataire. Sauf si ce dernier a entrepris des démarches auprès du bailleur pour que ce dernier mette le bien en conformité ou s’il a saisi la justice.
Dans ce cas uniquement, la CAF pourra verser l’aide au locataire.
Inciter à la réalisation de travaux
Concernant le propriétaire, pendant la durée des travaux de conformité du bien, l’allocation logement sera conservée par la CAF. Elle lui sera restituée après vérification de l'habitat par un expert. Cette mesure vise à inciter le bailleur à réaliser les travaux.
S'il n’effectue pas les travaux demandés dans les 18 mois, le montant de l’allocation conservé est définitivement perdue. Cela sans que le bailleur puisse avoir recours contre le locataire.
Diagnostic de non-décence contesté
Si à l’issue de l’examen de votre bien, il a été constaté que celui-ci était non décent et que cet état était bien dû à un manquement du propriétaire, vous devez exiger de ce dernier l’exécution de travaux de mise aux normes. Seul vous pouvez en demander la rénovation.
Si le bailleur refuse, plusieurs recours sont possibles pour le convaincre de réaliser les travaux :
Recours à l’amiable
Vous devez mettre en demeure le propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle détaille précisément les problèmes de décence du bien, photos à l’appui.
Saisie de la Commission départementale de conciliation
Pour pouvoir saisir cette commission, vous devez attendre 2 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez à monter un dossier de preuves :
- photos de l'habitation,
- constat de l’huissier,
- diagnostic de la CAF,
- échanges avec le propriétaire…
À ce stade, vous pouvez également avoir recours à un conciliateur de justice.
Saisie du Tribunal d’instance
En dernier recours, si le bailleur refuse d’effectuer les travaux de conformité et si aucun accord a été trouvé après un délai de 2 mois, vous pouvez saisir le tribunal d’instance.
Le juge décidera alors, soit de statuer si les conclusions présentées par la commission de conciliation le permettent, soit il peut demander à faire une expertise. Dans tous les cas, le bailleur encourra des sanctions.
À noter, en tant que locataire vivant dans un logement non décent, vous êtes tenu de continuer à payer votre loyer tant que la décision du juge n’a pas été prononcée. Cependant, vous pourrez résilier votre bail sans préavis.
Les recours du locataire
En tant que bailleur, vous bénéficiez de plusieurs recours si un occupant vous accuse de lui louer un logement non décent.
Tout d’abord, sachez que l'occupant ne peut arrêter de vous verser les loyers pour motif de bien non décent.
En effet, seule l’impossibilité totale d’occuper le bien loué (due à la non respect des conditions d’habitation) autorise le locataire à se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation pour s’opposer au paiement des loyers.
Dans le cas où le bien, bien qu’indécent, reste habitable, le locataire doit vous verser les loyers.
Quelques exemples de situations où le logement reste habitable et n’entraine qu’un inconfort :
- Fuite du robinet d’eau de la machine à laver,
- Dysfonctionnement du chauffe-eau,
- Remontées d’odeurs,
- Humidité du mur extérieur.
Si le locataire refuse de payer le loyer dans ces conditions, vous pouvez obtenir la résiliation du bail pour impayés de loyers.
Abus du locataire
Il arrive parfois que le locataire profitent de la situation et n’hésitent pas à relever le moindre défaut du bien pour le qualifier de non décent, à tort. Pour vous prémunir contre ces dérives, n’hésitez pas, lors de la signature du bail à être très précis quant à la nature des réparations qui sont à sa charge.
Si l'occupant vous met en demeure de réaliser des travaux de conformité, pensez aux aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), mais aussi aux subventions distribuées par les collectivités locales. N’hésitez pas à consulter le site de l’ADIL pour savoir à quelles aides vous pouvez avoir droit.
Il existe une situation qui prend de plus en plus d’ampleur chaque année. Votre locataire ne paie pas son loyer. En tant que propriétaire, vous assignez donc votre locataire pour non-paiement du loyer.
Quelles sont les sanctions pour le propriétaire en cas de délivrance d'un logement non décent ?
Les sanctions encourues par le propriétaire en cas de logement non décent peuvent aller du dédommagement matériel du locataire à la sanction pénale. Cela se fait selon le degré du litige.
Si après le passage au tribunal d’instance, le juge constate que le bien ne répond pas aux critères de convenance, il peut envisager plusieurs sanctions :
- Contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise en conformité, à ses frais, sous astreinte. C’est-à-dire assortis de pénalités de retard si le délai n’est pas respecté,
- Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire en réparation du préjudice causé,
- Imposer une baisse du loyer au locataire (cette baisse est en général accordée si la mise en conformité n’est pas possible techniquement),
- Sanction pénale en cas de maladie ou d'accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-corps d'une fenêtre.
Si vous êtes propriétaire d’un bien et que vous souhaitez le mettre en location, pensez à vous assurer de la pleine conformité de celui-ci. Prémunissez-vous de tout recours de votre locataire. Inspectez tous les détails de l’état de votre bien en amont, sous peine d’encourir des sanctions.
- Un logement non-décent ne correspond pas aux critères de conformité.
- Les critères concernent la superficie, les réseaux électriques ou encore l'éclairage.
- La mise en conformité du bien doit se faire dans un délai de 18 mois.
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