Location nue : vous êtes de plus en plus nombreux à investir dans l’immobilier. Mais quand arrive le moment de choisir le type de location, la fiscalité et toutes les démarches administratives, l’investissement locatif se complique. Aujourd’hui DIMO Diagnostic vous donne tous ces conseils pour gérer votre location nue sereinement.
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Ce qu’il faut savoir sur la location immobilière nue
Lorsque vous décidez de mettre votre bien immobilier en location à nu, c’est-à-dire non meublée, certains équipements restent obligatoires. Le logement doit tout de même comporter des WC, une douche et un évier.
De plus, lorsque vous choisissez de louer votre bien immobilier en non meublé, certaines spécificités s’imposent :
- 3 ans minimum : c’est la durée du bail qui devra être définie si le bailleur est un particulier. Au bout de trois ans d’occupation, le bail sera renouveler par tacite reconduction.
- Dépôt de garantie : le montant de la caution devra être présent sur le contrat de bail. Il ne devra pas être supérieur à un mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie devra se faire dès l’entrée dans les lieux. Il permet au propriétaire-bailleur de se protéger contre d’éventuelles dégradations.
- Le prix de location est fixé librement par le bailleur. Il est nécessaire qu’il regarde le marché immobilier actuel afin de définir son prix.
- Le propriétaire et le locataire sont en droit de casser le contrat de location avant l’échéance du préavis. Pour ce faire, le locataire a 3 mois de délai pour annoncer son départ. Le propriétaire quant à lui dispose de 6 mois de préavis.
💡 Bon à savoir
Toutes les recettes perçues en logement nu seront imposées comme dans la catégorie des revenus fonciers. Le formulaire adéquat à remplir est le 2044.
Les différents régimes fiscaux
Sous le régime foncier, deux types de fiscalités s’offrent aux propriétaires-bailleurs pour son appartement ou sa maison :
Tout d’abord, il y a le régime forfaitaire. Il prend en compte un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur les loyers. Le propriétaire sera donc imposé à 70 % de ses revenus locatifs. Mais attention, ce régime fiscal ne peut s’appliquer que si les revenus annuels locatifs sont inférieurs à 15 000 €.
La seconde imposition possible est le régime réel. Il s’applique automatiquement dès que le revenu annuel dépasse 15 000 €. Il permet de déduire les frais et autres charges engagés dans la location dont les travaux effectués, les charges de copropriété ou encore les primes d’assurance. Il est ainsi possible d’amortir le prix du bien grâce à cette fiscalité.
Au-delà du régime foncier, le logement nu est une garantie pour certains bailleurs. En effet, le turn-over sera beaucoup plus faible et les frais de rénovation seront moins élevés que pour un logement meublé.
Il est très important de réfléchir à votre projet immobilier en amont afin de définir quel type de location vous conviendra le mieux.
Un régime foncier bien choisi peut vous permettre d'obtenir un avantage fiscal conséquent.
Comment déclarer les loyers perçus ?
Les revenus issus de la mise en location d'un logement nu sont imposables selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu et classés dans la catégorie des "revenus fonciers". Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Pour les locations non meublées, deux régimes d'imposition sont possibles.
Le régime micro-foncier
Si les loyers annuels perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000€ et que les logements mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier, vous êtes concerné de plein droit. Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts sur la case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué sur ce montant par l'administration, et vous ne pouvez pas déduire les charges pour leur montant réel.
Le régime réel
- Vous êtes concerné par le régime réel pour déclarer vos revenus fonciers : de plein droit, si les loyers, hors charges locatives, perçus annuellement par votre foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 € ;
- ou sur option, si les revenus sont inférieurs à 15 000 €. En choisissant cette option, vous vous engagez à déclarer au régime réel pendant trois ans. Après cette période, vous devrez reconduire annuellement cette option en déposant une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale. Cette déclaration servira à déterminer le résultat foncier (bénéfice ou déficit) qui sera reporté en rubrique 4 « Revenus Fonciers » de la déclaration n° 2042.
Location nue ou meublée : quelles différences ?
Logement locatif meublé
Commençons par un bien immobilier meublé. Prenons l’exemple d’un appartement de 35m2 avec balcon. Le bien se situe dans un immeuble des années 80 dans le 11ème arrondissement parisien. Il est loué vide 970 € par mois hors charges et répond à l’encadrement des loyers de la ville. En meublé, le montant du loyer pourra atteindre 1096 € brut.
Logement locatif nu
On prend l’exemple d’un T3 de 35 m², toujours dans le 11ème arrondissement de Paris. L’appartement a été rénové, au 3ème étage d’un bâtiment avec ascenseur. Il est loué vide 760 € HC. Louez un logement meublé non professionnel vous donnera un loyer brut de 840 €.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du contrat de location | 3 ans | 1 an |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance du bail | 3 mois |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
Le loyer d’un bien immobilier meublé peut-être 10 % à 15 % supérieur au loyer d’un logement nu ou un bien non meublé.
Achat d'un logement loué non meublé : déduction des intérêts d'emprunt
Si vous êtes soumis au régime de la déclaration n°2044 ou n°2044-SPE, vous avez le droit de déduire du montant de vos revenus fonciers les intérêts d'emprunts que vous avez contractés pour l'achat des biens immobiliers que vous donnez en location. Vous pouvez également déduire les frais d'emprunt engagés. Cependant, vous devez pouvoir justifier le montant de ces dépenses et seuls les sommes payées pendant l'année en cours peuvent être prises en compte.
Les intérêts d'emprunt
Il est possible de déduire les intérêts sur un emprunt contracté pour conserver, acheter, construire, agrandir, réparer ou améliorer un bien immobilier qui est ensuite loué.
Les frais liés à l'emprunt
Les frais liés à un emprunt peuvent être déduits de la même manière que les intérêts de l'emprunt dont ils découlent. Il s'agit notamment des frais de constitution du dossier, des frais d'inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers. Mais aussi des sommes versées à un organisme de cautionnement, des frais de mainlevée, des agios ou commissions de banque, ainsi que des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.
Les frais liés à un emprunt substitutif
Si une renégociation de prêt est effectuée, les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif ne sont généralement pas déductibles. Néanmoins, si cela a permis de réduire le montant total des intérêts restant à payer, ces derniers sont alors déductibles. La charge d'intérêts est appréciée de manière globale (intérêts du nouveau prêt et les frais associés).
Comment déclarer ces frais ?
Vous devez déclarer le montant total des frais d'emprunt et des intérêts d'emprunt sur la ligne « Intérêts d'emprunt » de la déclaration 2044 ou 2044-SPE.
Quels sont les avantages et inconvénients de la location nue ?
Les avantages de la location nue
Les avantages de la mise en location d'un bien nu sont nombreux. Les baux sont en général plus longs que pour une location meublée, ce qui réduit le nombre de recherches de nouveaux locataires. De plus, le bailleur n'a pas à s'occuper de l'aménagement et de l'achat de meubles, ce qui rend la mise en location plus facile. Enfin, étant donné qu'il n'y a pas de meubles, les états des lieux sont beaucoup plus simples, en particulier à la fin du bail.
Les inconvénients de la location nue
Même s'il y a des avantages à louer un bien nu, il y a aussi des inconvénients. Les contraintes juridiques sont plus strictes que dans le cadre d'une location meublée, car la durée du bail est plus longue et la fixation des loyers est réglementée. Dans certaines zones, ces derniers peuvent même être plafonnés. De plus, puisque le bien est loué non meublé, les loyers sont inférieurs à ceux d'une location meublée, entre 10 et 15 % de moins
Quelles sont les diagnostics obligatoires en location nue ?
En location non meublée, comme pour un bail meublé, les diagnostics obligatoires sont identiques.
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : calcul de la consommation énergétique et du rejet de gaz à effet de serre annuels des logements, dont la nouvelle version du 1er juillet 2021 a été rééditée pour les logements construits avant 1975.
- Diagnostic Amiante : le repérage amiante permet de détecter la présence du matériau dangereux pour la santé dans les biens dont le permis de construire remonte à avant le 1er juillet 1997. Réalise pour la vente, location et avant démolition de bâtiments.
- Diagnostic Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) permet d’indiquer aux acquéreurs ou locataires le niveau de plomb présent dans les logements construits avant 1949
- Installation Électrique : constat sur l’état de l’installation intérieure électrique, vielle de plus de 15 ans qui peut être fermée par le géomètre en cas de dégradation menaçant la vie des habitants
- Installation de Gaz : constat sur l’état de l’installation intérieure de gaz, aussi appelé diagnostic gaz, vielle de plus de 15 ans qui peut être également fermée par l’expert en cas de danger grave imminent
- Etat des risques et Pollution (ERP - Ancien ERNMT) : informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et industriels qui peuvent être occasionnés autour du terrain
- Etat Parasitaire : état relatif à la présence de termites + mérules. Indique la présence de champignons lignivores et d’insectes xylophages dans les logements dont les communes sont soumises à des arrêtés préfectoraux.
- Mesurage Loi Carrez : calcul de la surface privative pour les biens en copropriété mis en vente
- Métrage Loi Boutin : calcul de la surface habitable pour les biens en copropriété mis en location
- Tous ces diagnostics sont effectués par des techniciens diagnostiqueurs certifiés. Ils font partis du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Pensez à faire réaliser vos diagnostics techniques immobiliers avant chaque mise en vente et mise en location de votre bien immobilier.