Location meublée : forme unique de bail où le locataire peut emménager sans apporter de mobilier. Ce contrat d'habitation concerne uniquement certains biens immobiliers et se signe plutôt sur une période de courte durée. Quelle est la particularité du bail meublé ? Quelles sont les règles à respecter ? Comment calculer le loyer ? Toutes les réponses ici !
✅ Comment se passe une location meublée ?✅ Quel contrat pour une location meublée ?✅ Quelles sont les caractéristiques de la location meublée à titre de résidence principale ? ✅ Quelle est la durée d’un bail meublé ?✅ Comment calculer le prix d’une location meublée ?✅ Qui paie la taxe d’habitation en location meublée ?Comment se passe une location meublée ?
La location meublée consiste à laisser le matériel adéquat nécessaire à la vie quotidienne du locataire lors de son entrée dans le logement. La loi du 6 juillet 1989 rassemble toutes les conditions du bail meublé comme habitation principale avec des améliorations apportées par la loi Alur du 24 mars 2014. Le bail mobilité qui concerne les locations meublées temporaires a été inscrit dans la loi Elan du 25 novembre 2018. Ce type de location concerne essentiellement les petits logements, à l’instar de chambres, studios et autres T1.
Quel contrat pour une location meublée ?
Le contrat de location meublée signé entre le propriétaire bailleur et le locataire doit utiliser un modèle type qui inclut toutes les mentions indispensables ainsi qu’une notice complète. Ce contenu est fixé par le décret du 31 juillet 2015. Le contrat classique d’un bail meublé est conclu généralement sur une année puis est reconduit tacitement. Toutefois, le propriétaire bailleur peut également avoir recours d’autres baux en fonction du profil du locataire.
- Un bail d’une durée de neufs mois pour un étudiant
- Le bail mobilité, instauré par la loi ELAN de 2019, d’une durée de 1 à 10 mois pour une personne qui cherche un logement temporaire
Lorsque le logement est loué à des touristes, le bail meublé est encadré à une période de 90 jours. Le contenu du contrat de location dépend du Code du Tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie de la commune.
Quelles sont les caractéristiques de la location meublée à titre de résidence principale ?
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 de la loi Alur renforce les dispositions d’une location meublée. Le locataire doit pouvoir jouir de l’intégralité des éléments de la liste suivante lors de son entrée :
- Literies avec couette ou couverture
- Rideaux ou fenêtres dans les pièces destinées à être des chambres
- Four ou microondes
- Plaques de cuisson
- Congélateur avec un réfrigérateur disposant d’un compartiment avec une température inférieure ou égale à -6 °C
- Vaisselle en nombre suffisant pour déjeuner
- Ustensiles de cuisine
- Sièges et table
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai et serpillère, etc.)
Au moment de la signature du bail meublé, le propriétaire doit dresser la liste des équipements disponibles et la joindre en annexes du document avec les diagnostics immobiliers obligatoires.
La location meublée, au même titre qu’une location nue, doit respecter les nombreuses règles liées à la location à usage d’habitation. C’est notamment le cas des critères de décence, les charges locatives ou encore l’assurance habitation. Par exemple, le bien immobilier doit respecter la surface habitable minimale de 9 m2.
Quelle est la durée d’un bail meublé ?
Le contrat d’une location meublée a une durée de validité minimale d’un an en tant que résidence principale. Les deux parties peuvent s’accorder sur une période plus longue, comme 2 ou 3 ans, mais ce n’est pas dans l’usage. Le bail d’une location meublée doit obligatoirement être mis à l’écrit. Pour cela, il peut être rédigé par :
- Un notaire qui délivre une copie de l’acte notarié aux deux parties
- Par le propriétaire et le locataire directement sous seing privé, avec un original pour chaque partie
Depuis le 1er août 2015, les contrats de baux meublés pour résidence principale doivent inclure les diverses clauses essentielles et obligatoires. Ces clauses sont :
- Nom et adresse du propriétaire
- Nom et dénomination du locataire
- Durée du bail et date d’entrée du locataire
- Description du bien et des annexes avec la surface habitable
- L’usage destiné (habitation ou mix habitation / professionnel)
- Le montant du loyer et les conditions de paiement
- Le dernier acquittement de loyer du dernier locataire (si le départ remonte à moins de 18 mois)
- Le dépôt de garantie à hauteur de deux mois de loyer sans charges. En cas d’acquittement trimestriel, le propriétaire ne peut pas en demander
En plus de ces éléments législatifs, le contrat d’un appartement meublé en zone tendue assujettie à un encadrement des loyers doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Ainsi que les éléments pouvant justifier un complément de loyer.
Voici un récapitulatif entre la location meublée et le bail mobilité 2021 :
| Logement meublé classique | Bail mobilité | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an minimum ou 9 mois si locataire étudiant | De 1 minimum à 10 mois maximum pas pour tous les locataires |
| Dépôt de garantie | 2 mois maximum | Interdit |
| Durée de préavis du propriétaire | 3 mois minimum avant la date | Pas besoin de donner de préavis à l'échéance du bail |
| Durée de préavis du locataire | 1 mois minimum | 1 mois minimum |
| Impôt sur le revenu du propriétaire | Revenus locatifs à déclarer | Revenus locatifs à déclarer |
Vous retrouverez ici un article sur le préavis location meublée.
Comment calculer le prix d’une location meublée ?
En théorie, le loyer d'un bail meublé peut être fixé librement par le propriétaire, en tenant compte à la fois de l’emplacement du bien et de la qualité du mobilier intérieur. De plus, le loyer d’un bail meublé est généralement 15 à 30 % plus cher qu’une location nue. Dans une agglomération en zone tendue, le propriétaire bailleur doit respecter les encadrements de loyer fixés par les communes s’il s’agit d’une résidence principale.
La localisation est le principal critère pour fixer le prix, avec la superficie, et pour cela le propriétaire doit regarder l’ensemble des loyers au niveau du quartier et de l’ensemble de la commune. L’objectif est d’avoir un aperçu du prix m2 moyen par ville.
Le propriétaire bailleur doit également prendre en compte divers critères pour fixer le prix. C’est notamment le cas de l’ancienneté du bien, un appartement ancien sans rénovations se loue moins cher qu’un neuf.
Voici la liste des principales agglomérations concernées par l’encadrement des loyers en bail meublé en 2021 :
- Paris
- Lyon / Villeurbanne
- Marseille
- Toulouse
- Bordeaux
- Nice
- Montpellier
- Lille
- Toulon
- Aix-en-Provence
- Bastia, Ajaccio
Le gouvernement met à disposition un simulateur afin de savoir si vous êtes concerné par l’encadrement de loyer de meublés.
Ce type de location présente également un avantage pour investir dans l’immobilier locatif car le statut des propriétaires de biens meublés présente un régime fiscal intéressant. En effet, la location meublée, professionnelle (LMP) ou non (LMNP) rentre dans la catégorie des activités commerciales.
Par conséquent, les revenus que génèrent les propriétaires bailleurs de cette activité sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) dont la pression fiscale est moindre. Enfin, les propriétaires de meublés qui choisissent le statut LMNP ou LMP peuvent déduire une partie de la valeur du bien avec les charges, au titre de l'amortissement.
Qui paie la taxe d’habitation en location meublée ?
Depuis 2018, la taxe d'habitation pour tous les Français a progressivement diminué. En 2021, 80 % des Français ne payent plus cette taxe. Les 20 % de ménages encore soumis à cette taxe peuvent bénéficier d'une exonération de 30 % en 2021 et de 65 % dès 2022. L’objectif est de faire en sorte qu’elle ne soit plus payée dès 2023.
En attendant, c’est au locataire installé dans le logement meublé au 1er janvier de s’acquitter de la taxe d’habitation en 2022.