Location accession PSLA : 8 étapes pour y accéder facilement

Location accession : vous l'envisagez et recherchez des informations claires et concises ?

Découvrez ici un aperçu complet de ce contrat immobilier unique. De la nature du contrat aux étapes clés, plongez dans cet article informatif pour comprendre les tenants et aboutissants de la location-accession. 

Quel est le principe de la location-accession ?

Définition

La location accession d’une maison (ou location avec option d’achat), est un dispositif particulier, qui permet d’acheter un bien immobilier, sans passer par l’étape classique du prêt bancaire et de l’achat immédiat. Tous les types de logements peuvent faire l’objet d’une location-accession :

• un appartement (même en cours de construction),
• une maison individuelle,
• un immeuble d’habitation,
• ou un immeuble à usage professionnel. 

1. Alors comment cela se passe ? Le loueur habite dans le logement dans un premier temps : c’est la période de jouissance.
2. Elle peut durer au minimum 1 an et au maximum 4 ans. Pendant cette période, le propriétaire touche donc :

• un loyer (la fraction locative),
• un paiement qui correspond à une avance de paiement sur le prix de vente (la fraction acquisitive).

Contenu du Contrat

Le contrat doit détailler : 

• la description du bien,
• le prix de vente avec les modalités de paiement,
• la date d'entrée en jouissance,
• le délai pour acquérir (levée d'option),
• la redevance,
• les charges,
• les assurances,
• la garantie de remboursement ou d'achèvement,
• les conditions de résiliation anticipée,
• et l'absence de maintien automatique dans les lieux en cas de résolution du contrat.

Déroulement de l'Opération de Location-Accession

L'opération se divise en deux phases : une période de jouissance en tant que locataire, suivie de l'exercice de l'option d'achat.

Période de Jouissance

Pendant cette période, l'accédant paie une redevance incluant une partie acquise définitivement au vendeur pour la jouissance du logement et une partie à restituer en cas de non-levée d'option ou de résiliation. L'accédant est responsable des charges prévues, des contributions, taxes et impôts, de l'entretien courant du logement, et doit être assuré pour certains risques.

Exercice de l'Option

L'option peut être exercée à tout moment entre la date d'entrée en jouissance et le terme de cette période. En cas d'acquisition, le transfert de propriété s'effectue après versement du solde du prix, sous condition suspensive de l'obtention éventuelle de prêts. Le transfert doit être constaté par acte de vente authentique, avec des implications fiscales ! 

Renonciation à l'Acquisition

En cas de renonciation à l'acquisition, l'accédant n'a aucun droit au maintien dans les lieux, sauf disposition contraire. Le vendeur doit alors proposer des offres de relogement dans les 6 mois suivant la date prévue pour la levée d'option. Des indemnités et restitutions financières sont déterminées en fonction du contexte de résiliation.

Résiliation du Contrat

La résiliation du contrat peut intervenir pour divers motifs, avec des indemnités plafonnées. En cas d'inexécution des obligations, le droit au maintien dans les lieux est assuré pour une durée minimale de 3 mois après la résiliation. Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu'après le remboursement des sommes versées en avance sur le prix, avec une indemnité d'occupation limitée.

Location accession : 3 scénarios possibles

Ce type d’opération immobilière est réglementé, que ce soit pour le propriétaire ou le locataire, qui sont protégés par un contrat de location accession. Ce contrat est signé et authentifié chez un notaire, ainsi que l’établissement d’un contrat de vente définitif (en cas de vente conclue). 

Le contrat de location-accession mentionne tous les termes conclus entre les deux parties comme :

• la description détaillée du logement,
• le prix de vente,
• les modalités de la transaction,
• le délai d’acquisition ainsi que la date du départ,
• le montant du loyer de la fraction locative ainsi que ses modalités d’imputation et de révision,
• les indemnités prévues en cas de contrat rompu…

À l’issue de la période de jouissance, le potentiel acheteur peut confirmer son souhait d’acheter ou il peut se retirer. En effet, le contrat de location accession à la propriété peut aboutir à plusieurs cas de figure :

Le locataire ne souhaite plus acheter le bien

Il doit prévenir le propriétaire dans un délai de 3 mois précédant la fin du contrat. Les sommes versées dans le cadre de la fraction acquisitive doivent alors être remboursées, dans un délai maximum de 3 mois après le départ du locataire.

Le locataire achète le bien.

3 mois avant le terme du contrat, le propriétaire doit être informé de cette décision. Et le locataire se doit de payer le solde restant afin d’avoir le transfert de propriété. Puis, à l’issue, un acte notarié sera établi.

Le propriétaire décide de ne plus vendre son bien.

Il faut respecter un délai de 3 mois avant la fin du contrat pour prévenir le locataire. Ce dernier se verra verser une indemnité correspondant à 3 % du prix de vente.

Les avantages de la location-accession

Si vous avez la possibilité de tomber sur une offre intéressante de location-accession, foncez ! Celles-ci sont plutôt rares et les affaires intéressantes partent assez vite.

Cette formule est sécurisante, ce qui est un avantage majeur pour un foyer à revenu modeste qui pourrait avoir des craintes par rapport à un achat immobilier. 

En effet, la location-accession présente certaines garanties très intéressantes :

1. Une garantie de relogement, ce qui est bon à savoir si le locataire ne souhaite plus lever l’option d’achat !
2. Une garantie de rachat du logement : pour faire face aux imprévus de la vie (accident, décès, divorce, mutation à l’étranger, chômage, etc.) qui peuvent arriver dans les 15 ans qui suivent l’achat.
3. Une garantie de revente : idéale en cas de revente du logement 10 ans après son achat, avec la prise en charge de la différence prix (si le prix de vente est inférieur à votre prix d’achat initial). Toutefois, cela est une situation plutôt rare.

Qui a le droit à la location-accession ? 

La location-accession présente des conditions, et la plupart du temps ce sont plutôt les personnes avec des revenus modestes qui y ont droit. Cependant, n’importe quels profils de ménages peuvent prétendre à la location accession :

• couple avec ou sans enfant,
• personnes seules, etc.

Pour y accéder, il est possible de faire une demande de prêt social de location-accession (PSLA), qui permet d’aider à verser le solde restant lors de l’acte d’achat. Néanmoins, pour pouvoir bénéficier de ce prêt, il faut respecter certains critères comme :

• Le non-dépassement d’un certain plafond de revenus.
• La demande est possible uniquement pour l’achat d’un logement neuf.

👉 Prêt Action Logement : avantages et conditions d'éligibilité 🏢

Si vous souhaitez ajouter à votre PSLA un autre prêt immobilier, cela est possible. Il faudra vous renseigner sur les prêts du type :

• Prêt Action Logement (PAL),
• le Prêt à taux zéro (PTZ) qui est aussi intéressant. 

Aussi, le droit à la location accession est également établi en fonction du revenu des personnes composant le foyer.

👉 Devenir propriétaire en payant un loyer : guide pour réussir 🏡

Quel salaire est demandé pour une location-accession ?

Vous souhaitez faire une demande de location-accession et vous vous demandez quelles sont les conditions d’éligibilité ? Il faut savoir qu’un montant maximum de ressources devra être respecté. Et le PSLA est attribué uniquement aux personnes qui ne peuvent pas avoir d’apport personnel pour un achat. Il apporte d'autres avantages complémentaires comme :

• l’exonération de la TVA (dans certains cas),
• ou une TVA à taux réduit à 5,5 %,
• l’affranchissement des droits d’enregistrement,
• ou encore l’exonération de la taxe foncière pendant une période de 15 ans suivant la livraison du logement.

Voici le montant des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour une demande de location accession :

© Dimo Diagnostic

© Dimo Diagnostic

Comment acheter avec le prêt PSLA ?

Durant la période d’acquisition, le prêt prend en charge le solde restant (sous réserve de la levée de l’option d’achat). Et durant la période de location, le PSLA est versé au locataire-accédant. Durant la phase acquisitive, l’acheteur rembourse donc son prêt PSLA, et toutes les redevances précédemment versées sont enlevées du prix du logement.

Mis en place en 2004, le PSLA permet d’aider les ménages à revenus modestes d'acquérir un logement neuf. Toutefois, pour en bénéficier, il faut que la demande concerne l’achat d’un bien utilisé comme résidence principale.

© Dimo Diagnostic

© Dimo Diagnostic

8 étapes pour accéder à la location accession

Étape 1 : renseignez-vous sur la location accession

La première étape pour accéder à la location accession est de vous informer sur le fonctionnement de ce programme. Prenez le temps de comprendre les avantages et les conditions afin de décider si cela correspond à vos besoins et à vos objectifs.

Étape 2 : recherchez des programmes de location accession

Une fois que vous avez une bonne compréhension de la location accession, la prochaine étape consiste à rechercher des programmes disponibles dans votre région. Vous pouvez commencer par vous renseigner auprès des organismes publics et des promoteurs immobiliers locaux qui proposent ce type de logements.

Étape 3 : contactez les organismes et les promoteurs immobiliers

Une fois que vous avez identifié des programmes qui vous intéressent, la prochaine étape consiste à contacter les organismes et les promoteurs immobiliers responsables.

Prenez le temps de discuter avec eux de vos besoins, de poser des questions sur les propriétés disponibles et de clarifier les détails du contrat de location accession. Ils pourront vous fournir des informations supplémentaires sur les critères d'éligibilité, les modalités financières et les étapes à suivre pour accéder à la location accession.

Étape 4 : préparez votre dossier et remplissez les formulaires

Une fois que vous avez trouvé une propriété de location accession qui correspond à vos attentes, il est temps de préparer votre dossier de candidature. Les exigences peuvent varier d'un programme à l'autre, mais en général, vous devrez fournir des documents tels que :

• des relevés de compte,
• des fiches de paie,
• des avis d'imposition.

Assurez-vous de remplir soigneusement tous les formulaires requis et de joindre les pièces justificatives demandées.

Étape 5 : soumettez votre dossier et attendez la réponse

Une fois que vous avez rassemblé tous les documents nécessaires, il est temps de soumettre votre dossier au programme de location accession. Respectez les délais indiqués et assurez-vous que toutes les informations fournies sont correctes et à jour.

Après avoir soumis votre dossier, il faudra attendre la réponse des responsables du programme. Ce processus peut prendre un certain temps, alors soyez patient. Pendant cette période, vous pouvez continuer à explorer d'autres options de logement et vous préparer à la prochaine étape.

Étape 6 : signature du contrat de location accession

Si votre dossier est accepté, vous serez invité à signer le contrat de location accession. Avant de signer, prenez le temps de lire attentivement toutes les clauses et conditions du contrat. Assurez-vous de bien comprendre vos droits et obligations en tant que locataire-accédant.

Si vous avez des questions ou des préoccupations, n'hésitez pas à les poser aux responsables du programme. Une fois que vous êtes satisfait de toutes les modalités, vous pourrez signer le contrat de location accession et vous rapprocher un peu plus de la réalisation de votre objectif d'achat immobilier.

Étape 7 : profitez des avantages de la location accession

Après avoir signé le contrat de location accession, vous pourrez profiter des avantages de ce programme. Vous commencerez par occuper la propriété en tant que locataire accédant tout en effectuant des paiements mensuels qui incluent une partie du loyer et une partie de l'épargne destinée à l'achat.

Ces paiements mensuels contribueront à constituer votre apport personnel, vous rapprochant ainsi de l'achat final de la propriété. Pendant cette période, vous pourrez également apporter des améliorations à la propriété selon les termes du contrat.

Étape 8 : finalisez l'achat de la propriété

La dernière étape de la location accession consiste à finaliser l'achat de la propriété. Selon les modalités du contrat, vous aurez accumulé un apport personnel suffisant au fil du temps pour être en mesure d'obtenir un prêt immobilier et acheter la propriété.

Vous devrez travailler en collaboration avec les responsables du programme et une institution financière pour finaliser les arrangements de prêt et conclure l'achat. Une fois toutes les formalités terminées, vous deviendrez officiellement le propriétaire de la propriété que vous avez louée au départ.

"La location-accession est un dispositif intéressant pour les ménages qui ne peuvent pas accéder à la propriété de manière classique. Il permet de devenir propriétaire en douceur, avec des conditions avantageuses et sans les contraintes d'un crédit immobilier classique. De plus, la location-accession offre une sécurité financière aux ménages en limitant les risques liés à l'acquisition d'un bien immobilier." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic

Merci pour votre lecture !