Décider de louer ou de vendre un bureau est important et peut se révéler compliqué. Pour que la location ou la vente de votre bien se passe dans les meilleures conditions, Dimo vous présente son guide des démarches à suivre, étape par étape.
Procédure pour louer son bureau
Vous êtes propriétaire d'un bien commercial et vous souhaitez devenir bailleur ? Que vous possédiez un local commercial vide, un bureau ou un fonds de commerce, vous devrez passer par certaines étapes essentielles avant que vous puissiez mettre votre bien sur le marché de la location.
Les diagnostics immobiliers
En tant que futur bailleur, vous êtes tout d'abord dans l'obligation d'effectuer des diagnostics immobiliers (DPE, ERP, Amiante avant location, loi Carrez...). Dirigez-vous vers un diagnostiqueur certifié dans votre région : il vous aiguillera sur l'ensemble des diagnostics à réaliser en vue de votre location.
Fixer le montant de votre loyer
Une fois ces diagnostics établis, une question primordiale se pose : quel est le loyer que vous allez demander à vos locataires ? Pour calculer le montant du loyer que vous allez fixer, l’article L. 145-33 du Code de commerce indique que les loyers des baux commerciaux sont déterminés en fonction de la valeur locative.
Le coût du loyer peut également être ajusté et défini en fonction des autres charges à supporter. La taxe foncière est par exemple généralement facturée au locataire, si celle-ci est importante, le bailleur pourra baisser son loyer pour compenser cette taxe.
Le type de bail
Après avoir déterminé le montant du loyer que vous allez fixer, il est désormais temps de vous intéresser au contrat de bail que vous souhaitez proposer à votre futur locataire. Il en existe 3 différents : le bail à courte durée, le bail commercial, et le bail professionnel.
Louer un bureau sans bail commercial, est-ce légal ?
En principe, un bail de bureau nécessite un bail commercial. Cependant, le statut des baux commerciaux étant très réglementé d'un point de vue juridique, la conclusion de tels baux peut rapidement devenir contraignante. C'est pourquoi il est possible d'y déroger sous certaines conditions, qui dépendent souvent de votre activité professionnelle. Il est par exemple possible de conclure :
- Un bail professionnel réservé aux professions libérales, réglementées ou non (avocats, médecins...).
- Un contrat de prestation de services avec une mise à disposition de bureaux.
- Le contrat de prestation de services est de plus en plus utilisé par les professionnels, en raison de la flexibilité qu’il propose.
- Un bail mixte, qui mêle bureau (ou local commercial) et habitation.
Une fois que votre choix de bail est fait, il ne reste plus qu'à créer une annonce et à organiser des visites !
Vous pouvez notamment vous tourner vers un site d'annonces spécialisées dans la location de bureaux. Ainsi, vous bénéficierez de l'expérience et des conseils de professionnels du métier et vous maximiserez vos chances de trouver des locataires.
Procédure pour vendre son bureau
Dans le cas où vous désirez vendre votre propriété commerciale, vous devrez tout d'abord réaliser un ensemble de diagnostics immobiliers - qui sont aussi demandés lorsque vous souhaitez vendre votre logement.
Une fois ces diagnostics réalisés, vous devez estimer le prix de vente de votre local commercial. Pour cela, nous vous conseillons évidemment de vous faire aider par des professionnels de la vente comme des agents immobiliers spécialisés ou des notaires. Plusieurs critères seront pris en compte lors de l'estimation :
- La situation géographique du local : votre bien se situe-t-il sur une rue passante ? Y a-t-il des transports en communs à proximité ? Un parking ? Est-il soumis à un environnement concurrentiel ?
- L'agencement du bien (surface au sol, surface de vente, réserve, cave…)
- L'entretien du local : conformité aux normes et derniers travaux réalisés
- Les dispositifs de sécurité du bien : alarme, extincteurs, issues de secours ?
Grâce à tous ces critères, vous pourrez faire estimer votre bien et le vendre au juste prix.
Vendre un local commercial occupé
Si vous êtes propriétaire et que votre local est déjà en location mais que vous souhaitez le vendre, vous aurez besoin d'informer le locataire actuel. La loi Pinel, qui a été ajoutée à l'article 606 du Code civil en 2014, permet au locataire de bénéficier du droit de préemption (il a la priorité pour acheter le bien). Dès réception de l'offre, votre locataire disposera d'un délai de 30 jours pour vous dire s'il souhaite devenir acquéreur.
Dans le cas où votre local commercial n'est pas occupé ou si votre locataire refuse votre offre, vous pouvez d'ores et déjà entamer le de la vente de votre bien en prenant contact avec un notaire.