Faut-il craindre une baisse de l'immobilier pour 2023 ?

L'immobilier va-t-il baisser en 2023 ? Les conditions de prêt sont devenues de plus en plus compliquées en raison de la hausse des taux d'intérêt. Cependant, le volume des transactions immobilières, en 2022, a demeuré plutôt élevé. Cela avec un peu plus d'un million de ventes sur le marché immobilier.

Pourquoi le coût du prêt immobilier est à la hausse pour 2023 ?

Il existe un taux d'environ 2,50 % (précédemment de 1 %) pour les crédits immobiliers sur 20 ans.

Augmentation en continue des taux 

Depuis le printemps de l'année dernière, les taux d'intérêt en vigueur n'ont cessé d'augmenter. Ils ont ainsi réduit l'accessibilité des contribuables au point de comprimer leur capacité d'achat.

Au printemps de l'année 2023, les courtiers prévoient un taux d'environ 3,50 % pendant 20 ans. Les fluctuations repartiront à la hausse avec un taux d'intérêt d'environ 4 % durant l'été 2024.

Problématique du taux d'usure

Suite à la hausse des taux, les contribuables ont dû faire face au problème du taux d'usure. Les taux d'intérêt maximums légaux n'ayant pas pu augmenter aussi rapidement que les taux d'intérêt, l'accès au prêt avait donc été stoppé. À la fin de l'année 2022, plus de la moitié des refus de crédits fut attribué à l'usure, sans considération de solvabilité. Toutefois, avec la volonté prochaine de mensualisation du taux d'usure pour l'année 2023, les choses devraient changer pour le mieux.

Comme note positive à l'année 2022, on peut citer la mise en place de la loi Lemoine. Cette dernière octroie la possibilité pour les emprunteurs, de passer d'une assurance à une autre. Tout cela, sans préavis, jadis imposée par l'amendement Bourquin. Depuis le 1er septembre 2022, les personnes réalisant des prêts peuvent choisir de révoquer leur assurance-crédit quand ils le veulent. Ils peuvent la remplacer par un contrat moins chers et avec les mêmes bénéfices.

En d'autres termes, on constate que des milliers d'euros seront sauvegardés. Cela aura pour conséquence de réduire les frais généraux du crédit, énoncé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). L'explosion du changement d'assurance-crédit depuis le 1er septembre nous indique que les consommateurs ont pris conscience du risque financier qu'incombe la loi Lemoine.

Faut-il craindre un krach immobilier pour l'année 2023 ?

Un krach immobilier pour 2023 ?

Les projections des notaires pour le trimestre 4 de l'année 2022 basées sur les avant-contrats indiquaient que les prix augmenteraient en 2022 :

• En France métropolitaine, il a augmenté de 4,5 %
• Une augmentation de 6,9 % en province

La hausse des prix des maisons est plus élevé (+8,2 %) par rapport au prix des appartements (+4 %). Suite à la crise sanitaire de la Covid-19, nous avons observé une baisse de la demande dans les grandes villes. Inversement, les fluctuations sont en progression croissante pour les PMV (Petites et Moyennes Villes) ainsi que dans les zones de campagnes.

Plusieurs professionnels prévoient une baisse des prix comprise entre -3 % et -10 % en 2023. Notez que, si le marché immobilier 2023 connaît une baisse des prix, cela aura un impact sur les conditions d'octroi de prêt amortissable. Les banques peuvent devenir plus exigeantes en matière de garanties financières pour éviter les risques de défaut de paiement.

L'ajustement des prix se fera en fonction des régions et des stocks de biens. Les experts se plaisent à faire mention d'un rééquilibrage de la tendance plus qu'à une inversion de cette dernière.

Pour les villes dans lesquelles les biens immobiliers ont des prix élevés, le manque d'offres se traduira inévitablement par une hausse des prix. Par exemple, pour celles de la côte atlantique, où les valeurs ont augmenté de 10 %.

Même s'il y a eu stabilisation du pourcentage de biens énergivores en 2022, l'interdiction à la location des passoires énergétiques en 2023, pourraient faire augmenter la part de ces biens. Un constat se présente aujourd'hui : L'Île-de-France est constitué, pour la moitié de passoires énergétiques (DPE E, F et G). 

Nouvelles problématiques

Ainsi, des problématiques se posent : Devrait-on assister à une augmentation de logements polluants à vendre ? Ce phénomène créera-t-il des tensions sur le marché de la location de biens ? L'immobilier va-t-il chuter en 2023 ? Peut-il y avoir une crise de l'immobilier en 2023 ?

En raison de la présence d'un parc immobilier vieillissant à Paris, les ventes d'appartements F et G ont représenté 21,6 % du stock en 2022. Cela représente une augmentation de 8,3 points par rapport aux années passées. Il est courant que la quasi-totalité des biens dans la capitale se trouvent dans des copropriétés.

Très souvent, les rénovations y sont difficiles à réaliser. Cela pose un problème réel : l'interdiction progressive des biens énergivores en incohérence avec la réalité effective du marché. Les syndics peuvent mettre du temps à voter la réalisation des travaux. Il peut se passer 18 mois entre le vote et le lancement des travaux.

C'est pourquoi la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) a demandé au Gouvernement de la République de suspendre l'interdiction de location. Ce, dès qu'il y a preuve d'un projet de travaux pluriannuels. 

La difficulté d'accès au prêt, rends pour de nombreux contribuables locataires, l'acquisition de bien hors de portée. En 2022, une dynamique à la baisse a été remarquée. La quantité de Français ayant-droit de leur habitat affichait 57,8 % en 2021 contre 57, 4 % en 2022. En termes d'offres locatives, il est constaté une restriction de cette-même offre à Paris et dans les autres grandes villes.

Les bailleurs qui :

• Ne possèdent pas les moyens de procéder à des travaux de rénovations
• Ne peuvent pas effectuer ces travaux à temps

sont conscients de cette baisse d'offres.

Il faut s'attendre à ce qu'ils continuent à louer de manière illégale. Les bailleurs ne veulent éviter à tout prix la vente avec décote de leurs biens immobiliers. Exception pour les régions où la demande est inférieure à l'offre, la dynamique à la baisse n'est pas à prévoir.

"En tant qu'agent immobilier je conseille mes clients sur divers sujets. Au vue de la situation actuelle du marché, voici quelques conseils afin de se prémunir d'un éventuel krach immobilier pour l'année 2023.

Tout d'abord ne placez pas tous vos investissements dans l'immobilier. Assurez-vous d'avoir un portefeuille diversifié qui comprend des actions, des obligations, des fonds communs de placement et autres. De cette façon, si le marché chute, vos autres investissements peuvent aider à compenser les pertes.

Assurez-vous que votre niveau de dette est gérable. Si les prix de l'immobilier baissent et que vous devez vendre, vous ne voulez pas être dans une situation où vous devez plus à la banque que ce que vaut votre propriété.

Si vous prévoyez d'acheter un bien, faites preuve de prudence. Recherchez les bonnes affaires, achetez en dessous de la valeur du marché lorsque c'est possible. Et choisissez des propriétés dans des zones à forte demande qui sont susceptibles de conserver leur valeur même en période de krach.

En cas de krach immobilier, les opportunités peuvent surgir pour ceux qui ont des liquidités disponibles. Des propriétés de qualité peuvent être vendues à des prix bien inférieurs à leur valeur réelle. Si vous avez des liquidités, vous pouvez saisir ces opportunités.

L'immobilier est généralement un investissement à long terme. Si vous êtes en mesure de conserver vos propriétés pendant une baisse du marché, vous pouvez attendre qu'il se rétablisse. En général, les marchés ont tendance à se redresser avec le temps.

Enfin, restez informé sur les conditions du marché et les tendances économiques globales. Cela peut vous aider à prendre des décisions éclairées."

Louis, expert immobilier depuis 6 ans

Facteurs qui influencent le marché immobilier

Comment contrer la tendance avec le diagnostic de performance énergétique ?

Importance du DPE

En raison de la baisse de demande d'habitats et du ralentissement de la croissance du marché, les vendeurs et les ayant-droits de biens pourraient être amenés à mettre davantage l'accent sur :

• La performance de leurs propriétés.
• Leurs avantages pour les résidents.

Pour veiller au bon rendement énergétique de son bien, un ayant-droit sera amené à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique.

Le DPE est une mesure de :

• La consommation d'un bien immobilier
• Des émissions de gaz polluants d'un bien

C'est un diagnostic obligatoire

• Toutes les ventes et acquisitions immobilières depuis 2006
• Toutes les locations depuis 2007

Les bailleurs peuvent :

• Améliorer la visibilité
• Améliorer l'attrait

de leurs biens immobiliers sur le marché. Cela en fournissant un DPE favorable avec une annonce. Compte tenu de l'évolution à la baisse des prix, les acheteurs et les locataires prêteront désormais davantage attention aux frais de consommations associés à leur nouveau bien.

En tant que possédant, vous pouvez faire réaliser l'évaluation de la performance de votre bien. Il vous faudra contacter un professionnel certifié ayant reçu la formation de diagnostiqueur immobilier. Celui-ci saura comment vous aiguillez afin de rendre votre bien :

• Viable à la location
• Attractif à la vente

N'oublions pas le calendrier d'interdiction à la location des logements énergivores mis en place par le Gouvernement. En effet, il prévoit de manière progressive, mais rapide la sortie du marché locatif :

• Dès le 1er janvier de l'année 2023, pour seulement certains biens classés G au diagnostic de performance énergétique.
• Dès 2025, pour la totalité des logements de classe DPE G.
• Dès 2028, pour les locations DPE F.
• Dès 2034, pour les biens catégorisés E.

Les travaux de rénovations représentent un tarif assez conséquent pour certains propriétaires. Cependant, vous devez savoir qu'il existe des dispositifs d'aides mis en place par le Gouvernement. Ces mesures auraient un objectif incitatif.

Voici une liste des aides dont les possédant peuvent bénéficier.

• Auparavant, CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), MaPrimeRénov'est une aide financière qui s'adresse aux occupants ou aux bailleurs. Ce dispositif est possible s'ils souhaitent réaliser des travaux de rénovation. En fonction des revenus du bailleur et des économies d'énergie réalisées, elle prend en charge une partie des dépenses liées à la construction.
• L'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) propose des subventions pour les travaux d'amélioration énergétique. Ces aides sont destinées aux possédant de bien modestes et très modestes. Elles peuvent couvrir jusqu'à 50 % du tarif total des travaux.
• PTZ (Prêt à taux zéro) : Les PTZ sont des prêts sans intérêt. Ils sont proposés aux bailleur qui souhaitent rénover le bien de manière à ce qu'ils soient économe en énergie. Sous certaines conditions, les PTZ sont accessibles aussi bien aux propriétaires occupants qu'aux propriétaires bailleurs.
• Les Certificats d'Economie d'Energie (CEE) sont des aides financières accordées par les fournisseurs d'énergie. Ils encouragent la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Un bailleur peut recevoir un CEE s'il réalise des travaux d'isolation, de chauffage ou d'équipement de production d'énergie renouvelable.

"La réponse à la question "l'immobilier va-t-il baisser en 2023 ?" s'avère un peu plus complexe qu'un simple oui ou non. Paris et de nombreuses grandes villes de France connaîtront une baisse des prix, sous l'effet de l'interdiction à la location des DPE E, F et G. Certaines régions garderont la tendance à la hausse qui avait été enclenchée en 2022." Explique Tom Vea Avec une passion profonde pour l'immobilier et une expertise forgée au fil de nombreuses années dans le secteur, Tom Vea s'est établi comme un expert en matière d'expertise immobilière. Son parcours est le reflet d'un engagement sans faille et d'une quête constante d'excellence. Expérience professionnelle : Depuis le début de sa carrière, Tom a su accompagner une multitude de clients, allant des particuliers aux grandes entreprises. Cela en leur offrant des conseils pertinents et des solutions adaptées à leurs besoins immobiliers. Grâce à sa compréhension approfondie du marché et à sa maîtrise des tendances actuelles, il a contribué à la réalisation de transactions immobilières réussies.

Les prix de l'immobilier sont-ils en baisse ?

Des prix en baisse au niveau national

La situation actuelle du marché immobilier démontre que le problème de "Paris souffre" ne concerne plus seulement la capitale, mais s'étend désormais à l'échelle nationale. Century 21, le réseau d'agences le plus important en termes de transactions, a récemment publié un bilan du premier semestre 2023. Il souligne le changement "radical" de la conjoncture immobilière en France. Après huit années de prospérité, l'activité a brusquement ralenti, enregistrant une baisse de 14,1 % entre le premier semestre 2022 et le premier semestre de l'année 2023.

Ce retournement de marché s'explique par une augmentation significative et rapide des taux d'intérêt. Elle est induite par la Banque centrale européenne (BCE) dans sa tentative de lutter contre l'inflation galopante depuis le début de la guerre en Ukraine. Selon l'Observatoire crédit logement CSA, le taux moyen des prêts (hors assurance) est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai. Cela a considérablement réduit la capacité d'emprunt des contribuables.

Une inflation importante

Cette hausse des taux, combinée à l'inflation, exerce une pression importante sur le pouvoir d'achat immobilier des contribuables. Century 21 souligne qu'en comparaison avec juillet 2022, les ménages connaissent une baisse de leur solvabilité de l'ordre de 18,4 %. Selon le courtier en crédit Meilleurtaux, les Français auraient perdu en moyenne l'équivalent de 5 mètres carrés au cours des six premiers mois de l'année. Cela entre janvier et juin, dans les vingt plus grandes villes.

Qui sommes-nous ?

A propos de Dimo

Dimo Diagnostic est une entreprise spécialisée dans la réalisation de diagnostics immobiliers. Forte de son expertise et de son savoir-faire, elle accompagne les propriétaires et les locataires dans la mise en conformité de leurs biens.

Que ce soit pour la vente, la location ou la rénovation, Dimo Diagnostic s'engage à fournir des rapports détaillés et précis concernant :

• L'état des installations électrique.
• La présence d'amiante.
• De plomb ou de termites.
• Ainsi que d'autres diagnostics dont la performance énergétique des biens.

Grâce à notre équipe de diagnostiqueurs certifiés, nous garantissons la fiabilité de nos diagnostics et contribuons à des transactions immobilières transparentes et sécurisées.

Avis de l'un de nos clients

"Je tenais à prendre un moment pour exprimer ma gratitude envers l'équipe de Dimo Diagnostic. Récemment, j'ai eu besoin d'une estimation pour mon appartement de 50m² situé en plein cœur de Montpellier, et j'ai décidé de faire confiance à cette entreprise après avoir lu plusieurs de leurs articles pertinents sur leur blog.

Dès le premier contact, j'ai été impressionné par leur professionnalisme et leur réactivité. L'expert qui m'a été attribué a pris le temps de comprendre mes besoins, a posé des questions pertinentes et a été très transparent quant à la méthode d'évaluation utilisée.
Les résultats ont été fournis rapidement, dans un rapport détaillé et facile à comprendre. Je dois avouer que l'estimation était en adéquation avec mes attentes et m'a conforté dans mes projets immobiliers.

Je recommande vivement Dimo Diagnostic à quiconque recherche un service de diagnostic immobilier sérieux et professionnel. Une expérience vraiment positive, et je n'hésiterais pas à faire appel à eux à nouveau à l'avenir."

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