80 % des Français ont une bonne opinion de l'investissement immobilier. Pourtant, ils ne sont que 5 % seulement à oser franchir le cap. Pourquoi ? Par manque de temps, par méconnaissance des aspects techniques, juridiques et financiers, ou simplement par peur de se tromper. Si vous lisez ces lignes, c’est que vous en faites probablement partie. Dans cet article, on vous dévoile tous nos conseils pour surmonter ces obstacles et devenir investisseur en immobilier locatif.
Pourquoi devenir investisseur en immobilier locatif ?
Devenir investisseur immobilier, c’est avant tout la volonté de mettre à profit son épargne dans un placement plus sûr que les marchés boursiers, mais aussi plus rentable que les livrets bancaires réglementés.
Un investissement rentable
En effet, avec des taux de rémunération inférieurs à l’inflation, placer son argent sur un livret A ou de développement durable et solidaire (LDDS) équivaut à perdre du pouvoir d’achat, et donc de l’argent. Face à cela, la rentabilité nette d’un investissement locatif oscille généralement entre 2 et 7 % selon le projet.
Un investissement sûr
En plus d’être dynamique, le marché de l’immobilier est peu volatile, contrairement à la bourse par exemple. Sauf en cas de dégradations importantes du bâti ou de l’environnement, un bien immobilier va rarement perdre de la valeur à moyen/long terme. Ce qui en fait un placement particulièrement rassurant, pour ne pas dire une valeur refuge au même titre que l’or.
Une conjoncture favorable
On peut ajouter à cela des taux d’emprunts bancaires historiquement bas et des dispositifs de défiscalisation avantageux qui font de l’immobilier locatif une excellente alternative pour placer son argent en 2022.
Quelles sont les qualités pour devenir investisseur en immobilier ?
Entre la chasse immobilière, le financement, la fiscalité, les travaux et la gestion locative, le parcours d’un investisseur immobilier est parfois semé d’embûches. Voici les qualités à avoir pour les surmonter et réaliser votre premier investissement locatif sans trop de difficultés :
Patience et persévérance
Quelle que soit la complexité du projet, un investissement immobilier est inévitablement soumis aux aléas. Un investisseur doit donc s’armer de patience et de persévérance pour gérer les imprévus et les obstacles qui se dressent sur son passage : refus de crédit immobilier, vices cachés, retard de chantier, frais supplémentaires, départ d’un locataire, etc.
Négociation
Outre ces qualités de base, un bon investisseur a idéalement une certaine aptitude à négocier, que ce soit auprès du vendeur professionnel ou particulier afin d’acheter le bien au meilleur prix, ou bien auprès du banquier pour obtenir le financement le plus avantageux.
Analyse
Être un investisseur nécessite également un bon esprit d’analyse pour comprendre le marché immobilier, repérer les points forts et faiblesse d’un bien ou d’un quartier, calculer le coût des travaux, simuler la rentabilité de son projet ou encore sélectionner le meilleur dossier de locataire.
Organisation
Autre qualité indispensable et non des moindres : l’organisation. En véritable chef d’orchestre, un investisseur en immobilier sait déléguer à des experts qualifiés dans leur domaine (chasseur immobilier, notaire, courtier, artisan, agence locative…) quand il le faut, planifier et superviser pour assurer le bon déroulement du projet.
Apprentissage
Enfin, sa capacité à apprendre et à se former en continu est essentielle pour trouver les meilleures opportunités du marché immobilier et optimiser son investissement. Le secteur étant très réglementé, il est très important de rester au fait des lois et de connaître ses droits et obligations en tant que propriétaire bailleur : encadrement des loyers, contrat de location, régime fiscal, régime de la copropriété, déclaration de travaux, diagnostics techniques, etc.
Faut-il se former à l’immobilier ou déléguer son projet d’investissement locatif ?
Il y a deux manières de devenir investisseur immobilier. Vous pouvez choisir d’investir par vous-même ou bien de déléguer votre projet à un professionnel de l’investissement locatif. Si l’on considère qu’un projet d’investissement immobilier locatif représente en moyenne 250 heures de travail, le facteur temps sera sans aucun doute un critère déterminant dans votre choix.
Formation immobilière
En bref, si vous avez du temps à consacrer à ce projet et que vous n’êtes pas rebuté à l’idée de développer vos connaissances en immobilier, optez pour la première option. Votre investissement personnel sera la clé de votre succès. Pour vous aider à y parvenir, de nombreuses ressources utiles existent sur le sujet : livres, podcasts, vidéos en ligne, formation immobilière, communautés d’investisseurs, etc.
Investissement locatif clé en main
En revanche, si vous n’avez ni le temps, ni l’envie de vous former à l’immobilier et de réaliser le projet par vous-même, tournez-vous plutôt vers des experts de l’investissement locatif clé en main. Vous serez ainsi accompagné de A à Z, de la recherche du bien à la mise en location, en passant par le financement, la fiscalité et les travaux. En plus de conseils personnalisés, ce type de service vous donne accès à des opportunités dites “off-market” qui ne sont pas visibles sur des annonces immobilières.
Les erreurs à éviter en tant que primo-investisseur
Par méconnaissance, de nombreux investisseurs débutants nourrissent des croyances pouvant mettre en péril leur projet. Voici les erreurs les plus fréquentes qu’il faut éviter lorsque l’on investit pour la première fois.
Négliger la phase préparatoire
S’il est bien d’investir le plus tôt possible pour se construire un patrimoine, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation pour autant. Réfléchissez en amont à vos objectifs et à votre profil risque afin de définir la stratégie d’investissement adaptée à votre situation. Votre zone de recherche et le type de bien dans lequel vous allez investir en dépendent.
Se laisser aveugler par la rentabilité
Chercher la rentabilité à tout prix n’est pas nécessairement la meilleure stratégie. Il ne faut pas oublier que la rentabilité locative est corrélée au risque que l’on prend. Si la demande locative est plus faible, le risque de vacance locative est aussi plus élevé, ce qui peut in fine impacter la rentabilité. N’oubliez pas, un investissement sûr et rentable allie à la fois rentabilité, tension locative et plus-value.
Vous trouverez ici un article sur quand acheter immobilier.
Être obnubilé par la fiscalité
Beaucoup d’investisseurs fiscophobes n’ont qu’une chose en tête : obtenir des déductions et réductions d’impôt. Pourtant, le critère fiscal ne suffit pas à réaliser un bon investissement immobilier. Contrairement aux idées reçues, certains avantages fiscaux comme le Pinel ne présentent pas que des avantages : plafonnement des loyers, prix élevé, perte de valeur, zone périphérique, avantage fiscal limité, etc.
Investir trop d’apport personnel
Lorsque l’on investit pour la première fois, on peut être tenté d’utiliser ses fonds propres par peur de l’endettement. Pourtant, si les taux d’emprunt sont inférieurs à l’inflation comme c’est le cas actuellement, il est préférable de contracter un crédit immobilier afin de pouvoir profiter de l’effet de levier. Votre banque exigera toutefois 10 % d’apport personnel minimum.
Si vous souhaitez en savoir davantage :