Investissement résidence senior : la tranche d'âge des 75 ans et plus connaît une croissance continue de sa population. Cependant, en examinant de près les données, on constate que c'est la population des individus âgés autonomes qui connaît la plus forte croissance. Cela implique que ces personnes auront la possibilité, si elles le désirent, de vieillir dans le confort de leur domicile.
Elles auront le choix de rester dans leur appartement ou leur maison actuelle, ou bien d'envisager une transition vers une résidence seniors. Vous avez ainsi l'occasion d'investir dans l'immobilier locatif au sein du cadre du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Sommaire
Une résidence senior, c’est quoi ? 🤔
Une résidence dédiée aux seniors est un établissement offrant des services spécifiques destinés à cette population. Ces résidences accueillent des personnes retraitées autonomes qui recherchent un équilibre entre vie communautaire et intimité.
Dans ces résidences, vous trouverez des logements meublés, allant du studio aux appartements de quatre pièces, gérés par un exploitant unique responsable de l'entretien et de la conformité des bâtiments.
Les services proposés sont adaptés aux besoins liés au vieillissement, tels que :
- l'assistance administrative,
- les cours de gymnastique,
- les activités théâtrales,
- l'accès à une piscine,
- une salle de projection, et bien d'autres.
Les résidences pour seniors répondent aux objectifs des autorités publiques qui visent à favoriser le maintien à domicile des personnes âgées en leur offrant un environnement agréable, sécurisé et convivial.
Elles proposent des logements adaptés, ainsi que des services personnalisés tels que :
- des activités sociales,
- des loisirs,
- des programmes d'exercices physiques,
- des services de restauration,
- d'assistance.
Ce domaine constitue un enjeu majeur pour notre société.
Vous retrouverez un simulateur du gouvernement : ici.
Investissement résidence senior : en quoi c’est intéressant ? 🧐
Conjoncture actuelle :
Tout comme les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences seniors bénéficient d'une visibilité accrue grâce à :
- l'allongement de l'espérance de vie,
- à l'amélioration de la santé des personnes âgées.
Ainsi, elles peuvent demeurer plus longtemps dans des logements adaptés aux seniors autonomes. Les résidences seniors offrent la possibilité de concilier :
- indépendance (appartements meublés et équipés)
- accès à une gamme de services disponibles au sein de l'établissement (restaurant, bibliothèque, piscine, salle de projection, ateliers divers, etc.). Il convient de souligner que cette offre de services peut varier considérablement d'une résidence à l'autre.
Contrairement à l'entrée en EHPAD, qui constitue souvent une solution ultime pour les familles, l'intégration dans une résidence services seniors est un choix assumé par le résident lui-même. Son choix est motivé par :
- le besoin de sécurité,
- la volonté de rompre l'isolement,
- ou le désir de se rapprocher des commodités de la ville. L'augmentation de l'espérance de vie combinée à l'arrivée en grand nombre des baby-boomers exerce une pression significative sur l'offre de logements adaptés aux personnes âgées autonomes.
Ainsi, à première vue, le secteur des résidences seniors ne semble pas rencontrer de difficultés. Cependant, ces établissements devront faire évoluer leurs offres à l'avenir. Et cela, afin de répondre aux besoins d'un plus grand nombre en termes d'accessibilité financière et de services proposés. Et s'ils souhaitent attirer la clientèle des 70 ans et plus et accroître leur potentiel de croissance.
Les seniors constituent une population active, dynamique et connectée. Avec une augmentation constante du nombre de seniors et leurs attentes en matière de qualité de vie. Il est prévisible que la demande pour des établissements seniors de haute qualité soit en constante augmentation.
"L'investissement en résidence senior offre la possibilité de conjuguer sérénité financière et contribution positive à une société qui évolue. C'est l'opportunité d'investir dans un secteur en plein essor, de répondre aux besoins grandissants des seniors et de participer à la création d'un environnement propice au bien-être et à la convivialité." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic
Avantages et inconvénients :
| Avantages | Description |
|---|---|
| Réduction fiscale | Vous avez la possibilité de bénéficier du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour réduire vos impôts. Il convient de noter que le dispositif LMNP Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. C'est un moyen de défiscalisation immobilière. |
| Génération de revenus complémentaires | Vous pouvez vous constituer un complément de revenus avec un effort limité, notamment si vous choisissez d'investir à crédit. Ce revenu supplémentaire est sécurisé par le bail commercial conclu avec l'exploitant. |
| Gestion simplifiée | Vous vous libérez des contraintes liées à la gestion locative. De la recherche du locataire aux formalités d'entrée et de sortie, en passant par la gestion des éventuels impayés, vous n'avez pas à vous soucier de ces aspects. |
| Attractivité de l'immobilier neuf | Vous bénéficiez des avantages liés à l'immobilier neuf, qui est très apprécié des locataires. Cet aspect est d'autant plus pertinent pour la population senior. L'utilisation de matériaux antidérapants, le choix de meubles ergonomiques et adaptés contribuent à la sécurité des seniors, alors que ces aménagements ne sont pas toujours réalisables dans les domiciles traditionnels. |
| Réponse à une aspiration sociétale | Le vieillissement démographique a un impact durable sur notre société. L'envie de vieillir à domicile est partagée par de nombreux individus. En investissant dans une résidence services seniors, vous offrez aux seniors la possibilité de concrétiser cette aspiration et de bénéficier d'un environnement adapté à leurs besoins. |
| Inconvénients | Description |
|---|---|
| Risque de vacances | Bien que les résidences seniors puissent généralement attirer une demande locative solide, il existe toujours un risque de vacances, en particulier dans des zones où l'offre dépasse la demande. Une période prolongée de vacances peut affecter la rentabilité de l'investissement. |
| Dépendance à l'exploitant | L'exploitant de la résidence seniors joue un rôle crucial dans la gestion et la rentabilité de l'investissement. Il est donc essentiel de choisir un exploitant fiable et expérimenté. Cependant, il existe toujours un certain niveau de dépendance à l'égard de l'exploitant et de sa capacité à maintenir le bon fonctionnement de la résidence. |
| Contraintes réglementaires | Les résidences seniors sont soumises à des réglementations spécifiques, notamment en termes de normes de construction, d'accessibilité et de services proposés. Ces contraintes réglementaires peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour les propriétaires. |
| Risque de fluctuation des prix de location | Les prix de location dans les résidences seniors peuvent être soumis à des variations en fonction de divers facteurs, tels que l'offre et la demande locales, les politiques de l'exploitant et les conditions du marché immobilier. Il est donc important de surveiller attentivement ces fluctuations et de prendre en compte leur impact sur la rentabilité de l'investissement. |
| Durée du bail commercial | Les baux commerciaux liant les investisseurs et les exploitants peuvent avoir une durée limitée, généralement de 9 à 12 ans. À l'expiration du bail, il peut être nécessaire de renégocier les conditions avec l'exploitant ou de trouver un nouveau locataire, ce qui peut entraîner des incertitudes et des frais supplémentaires. |
Qui peut investir dans ce type de résidence ?
Les résidents des résidences sont majoritairement des locataires de leur logement. Les propriétaires des bâtiments se divisent en deux catégories principales :
- D'une part, les investisseurs particuliers. Les individus intéressés par l'investissement dans des résidences seniors cherchent généralement une option immobilière sûre, peu contraignante et avantageuse sur le plan fiscal. Pour beaucoup d'entre eux, il s'agit d'investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite. Mais aussi de bénéficier d'un revenu supplémentaire sécurisé pour compléter leur pension.
- D'autre part, les investisseurs institutionnels. Il s'agit de fonds immobiliers, de compagnies d'assurance et de caisses de retraite, qui acquièrent généralement l'ensemble d'une résidence plutôt qu'un seul appartement. On parle alors de vente en bloc.
Budget d’acquisition
Le coût d'un investissement en résidence senior peut varier considérablement d'une région à l'autre, d'un promoteur à l'autre et d'un bien à l'autre. Les principaux facteurs de variation des prix comprennent :
- L'emplacement du bien : comme pour tout achat immobilier, il est essentiel de prendre en compte la réalité du marché local. Que ce soit dans une grande agglomération ou en périphérie d'une ville moyenne, sur une zone côtière ou à l'intérieur des terres, le prix au mètre carré peut varier de manière significative.
- Le type de bien : les résidences seniors proposent des logements allant du T1 au T3, avec une majorité de T2. En fonction de la surface habitable du logement, le prix d'acquisition peut être plus élevé ou plus abordable.
- L'orientation, l'étage et les caractéristiques spécifiques du bien : un appartement situé au rez-de-chaussée, orienté vers le nord et sans espace extérieur privatif, aura logiquement un prix moins élevé qu'un appartement de taille similaire situé à un étage élevé, avec une orientation plein sud et une belle terrasse. La gamme de prix offre une certaine flexibilité pour s'adapter à différents budgets.
- Le type de résidence : les niveaux de standing peuvent varier d'un concept à l'autre. Certaines enseignes de résidences seniors privilégient une approche haut de gamme. Tandis que d'autres mettent l'accent sur l'accessibilité financière en proposant des prestations moins luxueuses, mais des tarifs plus abordables. Tout cela se reflète également dans le prix de vente immobilier.
Quelle est la rentabilité d’un investissement résidence senior ? 💵
Les taux de rentabilité locative peuvent varier d'une résidence à une autre et d'un secteur à un autre. En général, ils se situent entre 3,8 % et 4,25 % brut environ.
Après déduction des charges (frais de gestion de l'exploitant, taxe foncière, frais de comptabilité), ils se situent plutôt entre 3,3 % et 3,75 % hors avantage fiscal.
L'investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans une résidence seniors est donc synonyme de rentabilité à long terme. Il est important de prendre en compte ces chiffres lors de l'évaluation du potentiel de rendement de votre investissement.
Cependant, il convient de noter que ces chiffres sont des estimations générales et peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que :
- l'emplacement,
- la qualité de l'exploitant,
- la demande locative locale, etc.
Une analyse approfondie et une consultation avec des professionnels de l'immobilier peuvent vous aider à obtenir une vision plus précise de la rentabilité potentielle de votre investissement en LMNP résidence seniors.
Où investir ?
Voici la liste des 11 plus importants gestionnaires de résidences seniors en France :
- AEGIDE (Domitys) : plus de 12 000 logements répartis dans plus de 100 établissements.
- Les Jardins d'Arcadie : 6 832 logements répartis dans 33 établissements.
- Les Senioriales : 4 500 logements répartis dans plus de 85 établissements.
- La Girandière : environ 4 000 logements répartis dans 50 établissements.
- Les Villages d'Or : 3 051 logements répartis dans 35 établissements.
- Dolcea : 1 620 logements répartis dans 19 établissements.
- OVELIA : 1 319 logements répartis dans 13 résidences.
- Steva : 1 133 logements répartis dans 11 résidences.
- DomusVi : 591 logements répartis dans 14 établissements.
- Cogedim Club : 8 résidences.
- Les Résidentiels : 378 logements répartis dans 5 établissements.
- Une résidence seniors est un établissement offrant des logements et des services spécifiques aux personnes âgées autonomes.
- L'investissement dans une résidence seniors présente plusieurs avantages, tels que la réduction fiscale, la génération de revenus complémentaires sécurisés, la gestion simplifiée, l'attractivité de l'immobilier neuf et la réponse à une aspiration sociétale.
- Les investisseurs particuliers et les investisseurs institutionnels sont les principaux propriétaires des résidences seniors.
- Le budget d'acquisition d'un investissement en résidence senior varie en fonction de l'emplacement, du type de bien, de ses caractéristiques spécifiques et du niveau de standing de la résidence.
- Les taux de rentabilité locative dans les résidences seniors sont généralement compris entre 3,3 % et 3,75 % hors avantage fiscal, en fonction des charges déduites
Vous retrouverez ci-dessous davantage d'informations sur l'investissement :